Eigenbedarfsküdigung: Sperrfrist gilt auch bei Familien-GbR

Der Hintergrund: Familie gründet GbR für Hauseigentum

Ein langjähriger Mieter bewohnte seit dem Jahr 2004 eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. Das Grundstück wechselte mehrfach den Eigentümer, bis im Jahr 2021 ein neuer Alleineigentümer das Haus erwarb. Dieser teilte das Gebäude noch im selben Jahr gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Eigentumswohnungen auf.

Parallel gründete er zusammen mit seiner Ehefrau und den beiden volljährigen Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese Familiengesellschaft sollte künftig das Grundstück verwalten und nutzen. Der Eigentümer brachte daraufhin das gesamte Hausgrundstück in diese GbR ein. Die Gesellschaft wurde als neue Eigentümerin aller Wohnungen im Grundbuch eingetragen.

Der Streitpunkt: Eigenbedarfskündigung kurz nach Eigentumsübergang

Nur wenige Monate nach der Grundbucheintragung sprach die Familien-GbR gegenüber dem langjährigen Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Begründung: Die Tochter eines Gesellschafters – sie befand sich noch in der Ausbildung – benötige die Wohnung für eigene Wohnzwecke.

Der Mieter wehrte sich gegen diese Kündigung. Er berief sich auf die sogenannte Kündigungssperrfrist. Diese Regelung soll Mieter davor schützen, dass ein Vermieter eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt und dann schnell wegen Eigenbedarfs kündigt.

Was ist die Kündigungssperrfrist?

Das Gesetz sieht vor, dass ein Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung nicht sofort wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen darf. Er muss zunächst eine Sperrfrist abwarten. Diese beträgt grundsätzlich drei Jahre ab dem Zeitpunkt der Veräußerung. In bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie in München – kann die Landesregierung diese Frist durch Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Die Position der GbR: Familienprivileg sollte gelten

Die klagende GbR argumentierte, dass für sie eine Ausnahme gelten müsse. Das Gesetz sieht nämlich ein sogenanntes Familienprivileg vor: Wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert wird, deren Mitglieder derselben Familie oder demselben Haushalt angehören, greift die Sperrfrist nicht ein.

Die Gesellschaft meinte, diese Ausnahme müsse auch für ihren Fall gelten. Schließlich bestehe sie ausschließlich aus Familienangehörigen – dem vormaligen Alleineigentümer, seiner Ehefrau und den beiden gemeinsamen Kindern.

Das erstinstanzliche Urteil: Amtsgericht gibt Vermieterin recht

Das Amtsgericht München gab der klagenden Gesellschaft zunächst recht. Es verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Gericht sah keine Zweifel am behaupteten Eigenbedarf und hielt die Kündigung für wirksam.

Die Berufung: Landgericht wendet sich zugunsten des Mieters

Das Landgericht München I sah die Rechtslage anders. Es änderte das erstinstanzliche Urteil ab und wies die Räumungsklage ab. Die Begründung: Die Kündigungssperrfrist sei noch nicht abgelaufen gewesen, als die GbR die Kündigung aussprach.

Das Familienprivileg greife hier nicht, so das Landgericht. Diese Ausnahmeregelung betreffe einen anderen Sachverhalt – nämlich den Fall, dass Wohnraum an Familienmitglieder veräußert wird, ohne dass zuvor eine Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Revision der klagenden Gesellschaft blieb ohne Erfolg. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte mehrere grundlegende Rechtssätze auf.

Einbringung in GbR ist Veräußerung im Sinne des Gesetzes. Wenn ein Eigentümer sein Grundstück in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einbringt, liegt darin eine Veräußerung. Das gilt auch dann, wenn der bisherige Eigentümer selbst Gesellschafter der GbR wird. Entscheidend ist der Wechsel des Rechtsträgers: Nicht mehr die natürliche Person, sondern die Gesellschaft wird Eigentümerin. Damit geht auch die Vermieterstellung auf die Gesellschaft über.

Der Kreis der Bedarfspersonen erweitert sich. Mit dem Eigentumsübergang auf die Familien-GbR vergrößert sich der Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Während der frühere Alleineigentümer nur für sich selbst und seine Familienangehörigen Eigenbedarf anmelden konnte, kann die GbR nun für jeden ihrer vier Gesellschafter und deren Angehörige kündigen. Diese Erweiterung rechtfertigt die Anwendung der Sperrfrist.

Das Familienprivileg gilt nur für den anderen Sperrfristtatbestand. Der Gesetzgeber hat die Ausnahme für Familiengesellschaften bewusst nur für einen bestimmten Fall vorgesehen: wenn Wohnraum an eine Personengesellschaft verkauft wird, ohne dass eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt. Damit sollte das sogenannte "Münchener Modell" erfasst werden – eine Umgehungsstrategie, bei der Investoren auf die Umwandlung verzichten und stattdessen direkt über eine GbR Eigenbedarf geltend machen.

Liegt jedoch – wie hier – eine Umwandlung in Wohnungseigentum vor, greift der ursprüngliche Sperrfristtatbestand. Für diesen hat der Gesetzgeber bewusst keine Familienausnahme vorgesehen.

Keine analoge Anwendung oder teleologische Reduktion. Der BGH lehnte es ab, das Familienprivileg entsprechend anzuwenden oder den Anwendungsbereich der Sperrfrist einzuschränken. Dafür fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe bei Schaffung der Familienausnahme durchaus die Möglichkeit gehabt, diese auch auf den anderen Sperrfristtatbestand zu erstrecken – er hat dies aber bewusst nicht getan.

Verfassungsrechtliche Bedenken wurden zurückgewiesen

Die klagende Gesellschaft hatte auch verfassungsrechtliche Argumente vorgebracht. Sie sah sich in ihrem Eigentumsgrundrecht und im Gleichheitsgrundsatz verletzt.

Der BGH wies diese Einwände zurück. Das Eigentumsrecht des Mieters an seinem Besitzrecht sei ebenso geschützt wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Der Gesetzgeber müsse beide Interessen in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Die zeitlich begrenzte Sperrfrist sei dem Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung zumutbar.

Auch ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz liege nicht vor. Die beiden Sperrfristtatbestände beträfen unterschiedliche Sachverhalte. Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum steht jedem einzelnen Mieter plötzlich ein Eigentümer gegenüber, der die Wohnung oft zur Befriedigung seines eigenen Wohnbedarfs erworben hat. Diese erhöhte Gefährdungslage rechtfertige es, dem Bestandsschutzinteresse des Mieters Vorrang einzuräumen – selbst wenn der Erwerber zur selben Familie gehört wie andere Wohnungskäufer im Haus.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Vermieter, die vermieteten Wohnraum in eine Familien-GbR einbringen und zugleich in Wohnungseigentum umwandeln, können sich nicht auf das Familienprivileg berufen. Sie müssen die volle Kündigungssperrfrist abwarten, bevor sie wegen Eigenbedarfs kündigen können. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann dies bis zu zehn Jahre dauern.

Für Mieter bedeutet die Entscheidung einen gestärkten Schutz. Die Umwandlung ihrer Wohnung in Wohnungseigentum löst die Sperrfrist aus – unabhängig davon, ob der neue Eigentümer eine natürliche Person, eine Personengesellschaft oder eine aus Familienangehörigen bestehende GbR ist.

Wer als Eigentümer plant, vermietete Immobilien innerhalb der Familie zu übertragen und zeitnah Eigenbedarf geltend zu machen, sollte die Gestaltung sorgfältig prüfen. Die Entscheidung für eine Umwandlung in Wohnungseigentum vor der Übertragung kann die Kündigungsmöglichkeiten erheblich einschränken.

Grundsätze des Urteils

• Die Einbringung einer vermieteten Wohnung in eine Familien-GbR stellt eine Veräußerung dar und löst die Kündigungssperrfrist aus
• Das Familienprivileg gilt nur, wenn keine vorherige Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt ist
• Bei Umwandlung in Wohnungseigentum erweitert sich durch die GbR der Kreis der möglichen Bedarfspersonen
• Die Sperrfrist ist verfassungskonform und dient dem Ausgleich der Eigentumsrechte von Mieter und Vermieter
• Eine analoge Anwendung des Familienprivilegs auf umgewandelte Eigentumswohnungen ist nicht möglich

Quelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 – VIII ZR 247/24