Eigenbedarfskündigung scheitert am Platzbedarf

Wenn aus einer Freundschaft ein Rechtsstreit wird

Die Geschichte beginnt mit einer großzügigen Wohnung in Köln und einer jahrelangen Mietbeziehung. Der Mieter bewohnte mit seiner Familie eine beeindruckende Wohnung mit 6,5 Zimmern, zwei Bädern, Küche und Balkon auf über 200 Quadratmetern Wohnfläche. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im November 2023 wegen Eigenbedarfs. Ihr Ehemann benötige die Wohnung dringend für sich, so die Begründung. Doch der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung und zog vor Gericht.

Im Laufe des Rechtsstreits verkomplizierte sich die Situation zusätzlich. Die Vermieterin sprach noch zwei weitere Kündigungen aus. Einmal, weil sich der Mieter im Gerichtsverfahren kritisch über das frühere freundschaftliche Verhältnis zwischen den Parteien geäußert hatte. Ein anderes Mal, weil der Mieter bei der Stadt eine mögliche Zweckentfremdung der Wohnung durch die Vermieterin angezeigt hatte. Der Fall landete schließlich beim Landgericht Köln, das über die Berufung der Vermieterin gegen ein bereits mietfreundliches Urteil der ersten Instanz zu entscheiden hatte.

Drei Kündigungen, drei Absagen

Das Gericht musste sich mit insgesamt drei verschiedenen Kündigungen auseinandersetzen. Bei der ersten zusätzlichen Kündigung vom Dezember 2024 argumentierte die Vermieterin, der Mieter habe sich im Prozess unangemessen über sie und ihren Ehemann geäußert. Das Gericht sah dies jedoch anders. Die Ausführungen des Mieters standen im direkten Zusammenhang mit dem Rechtsstreit und dienten seiner Verteidigung. Er wollte damit belegen, dass der behauptete Eigenbedarf möglicherweise nur vorgeschoben sei. Solche prozessualen Äußerungen, selbst wenn sie nicht unbedingt erforderlich waren, rechtfertigen keine Kündigung des Mietverhältnisses.

Die zweite zusätzliche Kündigung vom Juni 2025 begründete die Vermieterin damit, dass der Mieter bei der Stadt eine Zweckentfremdung der Wohnung angezeigt habe. Auch hier stellte sich das Gericht auf die Seite des Mieters. Seine Anzeige war nicht aus der Luft gegriffen, sondern basierte auf Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichts, das in seinem Urteil tatsächlich eine mögliche Zweckentfremdung erwähnt hatte. Wenn ein Mieter aufgrund gerichtlicher Feststellungen eine Behörde informiert, handelt er nicht pflichtwidrig und gibt keinen Kündigungsgrund.

Der Kern des Problems: Wie viel Wohnraum ist angemessen?

Die eigentliche und ursprüngliche Kündigung wegen Eigenbedarfs scheiterte aus zwei grundlegenden Gründen. Zunächst konnte das Gericht nicht feststellen, dass der Ehemann der Vermieterin die Wohnung tatsächlich als Wohnung im rechtlichen Sinne nutzen wollte. Bei der Befragung vor Gericht machte er keine Angaben darüber, wo er schlafen, die Küche nutzen oder seine alltäglichen Körperpflegebedürfnisse erfüllen wollte. Stattdessen beschrieb er detailliert, wie er die Räume als Atelier, Archiv, Materialraum und zur Unterbringung seiner umfangreichen Sammlung verwenden möchte. Die Wohnnutzung muss aber im Vordergrund stehen, wenn jemand eine Eigenbedarfskündigung aussprechen will.

Der entscheidende Punkt war jedoch die schiere Größe der Wohnung im Verhältnis zum tatsächlichen Bedarf. Das Gericht stellte klar, dass grundsätzlich jeder Eigentümer selbst entscheiden darf, wie viel Wohnraum er für angemessen hält. Diese Entscheidungsfreiheit folgt aus dem Grundrecht auf Eigentum und darf nicht durch fremde Vorstellungen von angemessenem Wohnen eingeschränkt werden. Die Gerichte müssen diese Entscheidung respektieren und dürfen dem Vermieter nicht ihre eigene Lebensplanung aufzwingen.

Wenn der Wohnbedarf missbräuchlich wird

Allerdings hat diese Entscheidungsfreiheit Grenzen. Die Gerichte dürfen sehr wohl prüfen, ob der geltend gemachte Wohnbedarf missbräuchlich oder weit überhöht ist. Genau dies nahm das Landgericht Köln im vorliegenden Fall an. Der Ehemann der Vermieterin ist nach den Feststellungen des Gerichts Sammler und hat deshalb durchaus einen über dem Durchschnitt liegenden Platzbedarf. Das Gericht respektierte ausdrücklich seinen Wunsch, persönliche gesammelte Gegenstände in der eigenen Wohnung aufzubewahren, statt sie im Keller lagern zu müssen. Das Sammeln von Gegenständen ist Ausdruck der Persönlichkeit und eine legitime Form der Wohnnutzung.

Dennoch kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass hier die Grenze zur Missbräuchlichkeit überschritten war. Die Wohnung bietet auf über 200 Quadratmetern insgesamt 6,5 Zimmer, eine Küche, zwei Dielen, zwei Bäder und einen Balkon. Der Ehemann gab in der Verhandlung an, dass er davon ein Zimmer als Esszimmer, eines als Wohnzimmer, eines als Atelier, eines als Archiv und Materialraum und eines für seine Dokumentation und Grafikschränke nutzen wolle. Das macht maximal fünf Zimmer. Selbst nach vollständiger Befriedigung seines gesamten Bedarfs würden also mindestens 1,5 Zimmer leer stehen. Das entspricht mehr als einem Fünftel der verfügbaren Aufenthaltsräume.

Die objektive Betrachtung des Einzelfalls

Das Gericht betonte, dass es keine festen Richtwerte gibt, ab welcher Quadratmeterzahl oder Zimmerzahl bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Diese Beurteilung hängt immer von einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls ab. Im vorliegenden Fall sprachen jedoch mehrere objektive Kriterien für einen überhöhten Bedarf. Da war zunächst die außergewöhnliche Größe der Wohnung mit über 200 Quadratmetern für eine einzelne Person. Hinzu kam, dass selbst nach den eigenen Angaben des Begünstigten mehr als ein Fünftel der Wohnfläche ungenutzt bleiben würde. Schließlich gab es deutliche Zweifel daran, ob die grundlegenden Wohnfunktionen wie Schlafen, Kochen und Körperpflege überhaupt vorgesehen waren.

Der Ehemann hatte in der Verhandlung erklärt, dass etwa 50 bis 60 Quadratmeter auf Flur, Bäder, Besenkammer und Küche entfallen, die er nicht beanspruchen könne. Die Küche sei dicht mit Küchenmöbeln vollgestellt. Von einem Schlafzimmer war überhaupt nicht die Rede. Diese Äußerungen erweckten beim Gericht den Eindruck, dass er diese Räume gar nicht für seine persönliche Nutzung einplante. Wenn aber jemand in einer Wohnung weder schlafen noch kochen möchte und auch die Badnutzung fragwürdig erscheint, dann fehlt es an der für eine Eigenbedarfskündigung erforderlichen vorrangigen Wohnnutzung.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil zeigt eindrücklich, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht beliebig ausgesprochen werden kann. Zwar steht es jedem Eigentümer grundsätzlich frei zu entscheiden, wie viel Wohnraum er für sich und seine Angehörigen benötigt. Diese Freiheit ist verfassungsrechtlich geschützt und wird von den Gerichten respektiert. Doch es gibt Grenzen. Wenn der angemeldete Bedarf in krassem Missverhältnis zur tatsächlichen Nutzungsabsicht steht, können die Gerichte die Kündigung als missbräuchlich ansehen.

Für Mieter bedeutet dies: Wehren Sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung, wenn Ihnen der angemeldete Bedarf unrealistisch oder übertrieben vorkommt. Wichtig ist dabei die konkrete Prüfung des Einzelfalls. Fragen Sie sich: Passt die Wohnungsgröße zur Anzahl der Personen, die einziehen sollen? Wird die Wohnung tatsächlich als Wohnung im klassischen Sinne genutzt oder eher als Lager, Atelier oder Büro? Bleiben große Teile der Wohnung ungenutzt? Gibt es objektive Anhaltspunkte dafür, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist?

Das Gericht machte auch deutlich, dass Mieter sich im Prozess verteidigen dürfen, ohne gleich eine neue Kündigung befürchten zu müssen. Wenn Sie im Rahmen eines Kündigungsprozesses Argumente vorbringen, die im Zusammenhang mit dem Rechtsstreit stehen, ist dies von Ihrem Verteidigungsrecht gedeckt. Selbst wenn diese Ausführungen nicht unbedingt erforderlich sind, dürfen sie nicht als Kündigungsgrund herhalten. Das gilt auch dann, wenn Ihre Äußerungen dem Vermieter unangenehm sind oder ein früheres freundschaftliches Verhältnis belasten.

Ebenso wenig müssen Mieter befürchten, gekündigt zu werden, wenn sie Behörden über mögliche Rechtsverstöße des Vermieters informieren. Die Anzeige einer vermeintlichen Zweckentfremdung bei der zuständigen Behörde ist kein Kündigungsgrund, solange sie nicht völlig aus der Luft gegriffen ist. Wenn es konkrete Anhaltspunkte für den angezeigten Sachverhalt gibt, etwa weil bereits ein Gericht entsprechende Feststellungen getroffen hat, handelt der Mieter nicht pflichtwidrig.

Für Vermieter enthält das Urteil eine wichtige Warnung: Bereiten Sie eine Eigenbedarfskündigung sorgfältig vor und stellen Sie sicher, dass der geltend gemachte Bedarf nachvollziehbar und realistisch ist. Eine zu großzügige Einschätzung des eigenen Wohnbedarfs kann die gesamte Kündigung zu Fall bringen. Dies gilt besonders dann, wenn die Wohnung außergewöhnlich groß ist und wenn klar wird, dass wesentliche Teile davon gar nicht genutzt werden sollen. Achten Sie auch darauf, dass die vorrangige Nutzung als Wohnung erkennbar bleibt. Wenn die Person, für die Sie Eigenbedarf anmelden, die Räume hauptsächlich für andere Zwecke nutzen will, kann dies problematisch werden.

Das Urteil bestätigt damit die Rechtsprechung, dass das Eigentumsrecht des Vermieters und der Kündigungsschutz des Mieters in einen fairen Ausgleich gebracht werden müssen. Eigentümer haben weitreichende Rechte, aber diese Rechte sind nicht grenzenlos. Wo die Ausübung dieser Rechte in Missbrauch umschlägt, greifen die Gerichte ein und schützen den Mieter vor einer unbegründeten Kündigung.

Grundsätze des Urteils

• Eigentümer entscheidet grundsätzlich frei über angemessenen Wohnraumbedarf; Gerichte dürfen aber prüfen, ob Bedarf missbräuchlich oder weit überhöht ist
• Eigenbedarfskündigung scheitert, wenn vorrangige Wohnnutzung (Schlafen, Kochen, Körperpflege) nicht erkennbar im Vordergrund steht
• Behördenanzeige wegen möglicher Zweckentfremdung ist kein Kündigungsgrund, wenn konkrete Anhaltspunkte bestehen

Quelle: LG Köln, Urteil vom 10.07.2025, Aktenzeichen 1 S 141/24