Mietkaution zurückfordern: Erst zahlen, dann klagen

Der Streit um die einbehaltene Miete

In dem vorliegenden Fall hatten Mieter und Vermieterin einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, der im Mai 2023 endete. Die Mieter hatten bereits während der Mietzeit Mängel gerügt und deshalb die Miete gekürzt. Kurz vor Ende des Mietverhältnisses stellten die Mieter die Zahlungen für einen Monat vollständig ein, obwohl sie die Minderung zuvor nur auf einen Teilbetrag der Miete beziffert hatten. Nach dem Auszug forderten sie die Vermieterin mehrfach auf, die geleistete Mietkaution zurückzuzahlen. Da die Vermieterin hierauf nicht reagierte und auch keine Abrechnung vorlegte, zogen die ehemaligen Mieter vor Gericht. Sie waren der Meinung, die einbehaltene Monatsmiete könne mit dem Kautionsanspruch verrechnet werden, wobei sie lediglich den geminderten Betrag anrechneten.

Wann wird die Rückzahlung der Kaution fällig?

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese wies die Klage der Mieter ab, obwohl die Vermieterin im Gerichtstermin gar nicht erst erschien. Das Gericht prüfte den Sachverhalt von Amts wegen und kam zu dem Schluss, dass die Klage zum jetzigen Zeitpunkt unbegründet sei. Der entscheidende juristische Aspekt ist hierbei die sogenannte Fälligkeit des Anspruchs. Ein Mieter hat zwar grundsätzlich nach Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Freigabe der Sicherheit, allerdings erst nach einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters.

Dieser Anspruch wird rechtlich erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist. Das bedeutet im Klartext: Solange der Vermieter noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis hat, für die er sich aus der Kaution befriedigen könnte, muss er das Geld nicht herausgeben. In diesem Fall hatten die Mieter selbst vorgetragen, eine Monatsmiete komplett nicht gezahlt zu haben, obwohl nach ihrer eigenen Berechnung nur eine Minderung gerechtfertigt gewesen wäre.

Dadurch stand fest, dass der Vermieterin noch ein restlicher Mietanspruch zustand. Da dieser Anspruch noch offen war, bestand das Sicherungsbedürfnis an der Kaution fort. Die Mieter hätten darlegen müssen, dass keinerlei Ansprüche der Vermieterin mehr bestehen. Da sie aber selbst einräumten, mehr Geld einbehalten zu haben als durch die Minderung gedeckt war, bestätigten sie indirekt die noch offene Forderung der Gegenseite. Eine Klage direkt auf Auszahlung ist nur möglich, wenn der Mieter beweisen kann, dass dem Vermieter absolut kein Geld mehr zusteht. Dies war hier nicht der Fall.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter verdeutlicht diese Entscheidung eine wichtige Strategie beim Auszug. Es ist riskant, die letzte Miete oder Teile davon eigenmächtig mit der Erwartung einzubehalten, dies werde später einfach mit der Kaution verrechnet. Solange auch nur ein Teil der Miete ungerechtfertigt nicht gezahlt wurde, darf der Vermieter die Kaution oft noch zurückhalten, um seine Ansprüche zu sichern.

Wenn Sie als Mieter der Meinung sind, dass keine Ansprüche des Vermieters mehr bestehen und die übliche Prüfungsfrist abgelaufen ist, haben Sie zwei Möglichkeiten. Entweder Sie klagen zunächst auf Erteilung einer Abrechnung oder Sie klagen direkt auf Zahlung. Letzteres ist jedoch risikoreicher. Sie müssen dann dem Gericht schlüssig darlegen, dass das Mietkonto ausgeglichen ist und keine Schäden in der Wohnung vorliegen, die eine Verrechnung rechtfertigen würden.

Haben Sie – wie im geschilderten Fall – die Miete zu Unrecht in voller Höhe einbehalten, obwohl nur eine Minderung angemessen gewesen wäre, sollten Sie diesen Rückstand ausgleichen, bevor Sie die Kaution einklagen. Andernfalls riskieren Sie, auf den Prozesskosten sitzen zu bleiben, weil Ihre Forderung schlichtweg noch nicht "fällig" ist. Ein Vermieter muss nicht auszahlen, solange er noch berechtigte Forderungen gegen Sie hat.

Grundsätze des Urteils

• Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird erst fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, also keine offenen Forderungen mehr bestehen.

• Klagt ein Mieter direkt auf Rückzahlung ohne vorherige Abrechnung, trägt er die Darlegungslast dafür, dass dem Vermieter keinerlei Ansprüche mehr zustehen.

• Besteht unstreitig ein Mietrückstand, weil der Mieter die Miete über eine berechtigte Minderung hinaus einbehalten hat, ist die Klage auf Kautionsrückzahlung wegen fehlender Fälligkeit abzuweisen.

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.03.2025 - 531 C 84/24 :::