Treppenhausreinigung: Mieter muss unvollständige Reinigung zahlen

Der Fall: Streit um mangelhafte Treppenhausreinigung

Eine Vermieterin rechnete ihren Mietern die Kosten für die Treppenhausreinigung des Jahres 2021 ab. Die Mieter beanstandeten jedoch die Qualität der durchgeführten Arbeiten: Das Treppenhaus sei nur oberflächlich durch Fegen und Wischen gereinigt worden, ohne dass dabei die Fußmatten aufgenommen wurden. Auch Fensterbänke und der Treppenhandlauf seien nicht gereinigt worden.

Die Mieter zahlten daraufhin alle anderen Betriebskostenpositionen aus der Nebenkostenabrechnung vollständig, verweigerten aber die Zahlung der strittigen Treppenhausreinigungskosten. Sie argumentierten, die Reinigung sei unzureichend gewesen und rechtfertige nicht die geforderten Kosten.

Vermieterpflichten und Mieterrechte bei der Gebäudereinigung

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Gemeinschaftsflächen wie Flure und Treppenhaus in ordnungsgemäßem Zustand zur Verfügung zu stellen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter Ansprüche wegen Mängeln geltend machen.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, ob der Vermieter die Kosten für eine möglicherweise unvollständige Reinigung auf die Mieter umlegen darf. Hier gelten andere rechtliche Maßstäbe, die das Gericht in seiner Entscheidung deutlich herausgearbeitet hat.

Beweislast liegt beim Mieter

Das Amtsgericht stellte klar: Mieter, die eine mangelhafte Leistungsausführung bei der Treppenhausreinigung reklamieren, tragen die vollständige Darlegungs- und Beweislast. Dies bedeutet konkret, dass sie nicht nur die mangelnde Qualität der Reinigung beweisen müssen, sondern auch substantiiert darlegen müssen, wann sie den Vermieter über die Mängel informiert haben.

Eine nachträgliche Beanstandung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums reicht dafür nicht aus. Im vorliegenden Fall hatten die Mieter ihre Kritik erst nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung geäußert - zu spät für eine wirksame Mängelrüge.

Wirtschaftlichkeitseinwand erfordert konkreten Nachweis

Die Mieter wandten zusätzlich ein, die geforderten Kosten seien für die oberflächlich durchgeführte Reinigung unangemessen hoch. Auch hier setzte das Gericht hohe Hürden für den Nachweis: Es genügt nicht, pauschal zu behaupten, die Bezahlung des Gesamtpreises für eine oberflächliche Reinigung sei unwirtschaftlich.

Vielmehr müssen Mieter konkret darlegen, in welcher Höhe geringere Kosten hätten anfallen können. Dazu gehören substantiierte Angaben zu den Preisverhältnissen in der Region und konkrete Vergleichsangebote für die entsprechende Liegenschaft. Pauschale Einwände oder günstigere Preise aus Internet-Vergleichsportalen ohne Bezug zur konkreten Immobilie reichen nicht aus.

Anerkenntnistheorie: Teilzahlung als Anerkennung

Ein besonders wichtiger Aspekt der Entscheidung betrifft das Verhalten der Mieter bei der Betriebskostenabrechnung. Die Mieter hatten alle Positionen der Nebenkostenabrechnung bis auf die Treppenhausreinigung bezahlt und nur diese eine Position beanstandet.

Das Gericht wertete dies als schlüssiges Anerkenntnis aller anderen Kostenpositionen. Die Mieter konnten daher im Prozess keine weiteren Einwendungen gegen andere Abrechnungspositionen mehr erheben, da sie diese durch ihr Verhalten - explizite Beanstandung nur einer Position und Zahlung aller anderen - anerkannt hatten.

Verzug und Anwaltskosten

Interessant ist auch die Entscheidung zu den Verzugszinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Das Gericht stellte klar, dass die bloße Übersendung einer Betriebskostenabrechnung mit Fälligkeitsdatum noch keine wirksame Mahnung darstellt. Eine erste Rechnung wird grundsätzlich nicht als Mahnung angesehen, selbst wenn darin eine Zahlungsfrist enthalten ist.

Die Mieter gerieten daher erst mit der anwaltlichen Zahlungsaufforderung in Verzug. Folglich mussten sie keine vorgerichtlichen Anwaltskosten tragen und Verzugszinsen nur ab dem späteren Zeitpunkt zahlen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter bedeutet die Entscheidung: Wer Betriebskosten wegen mangelhafter Leistungen beanstandet, muss dies zeitnah und konkret tun. Eine nachträgliche Beanstandung nach Erhalt der Abrechnung ist meist zu spät. Zudem müssen Mieter sehr detailliert beweisen, dass und wann sie den Vermieter über Mängel informiert haben.

Bei Wirtschaftlichkeitseinwänden genügen pauschale Behauptungen nicht. Es sind konkrete Vergleichsangebote und substantiierte Preisanalysen für die entsprechende Immobilie erforderlich.

Strategisch wichtig: Wer nur einzelne Positionen einer Betriebskostenabrechnung beanstandet und den Rest zahlt, kann später keine weiteren Einwendungen mehr erheben. Dies sollten Mieter bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen bedenken.

Für Vermieter zeigt die Entscheidung: Die Beweishürden für Mieter bei der Beanstandung von Betriebskosten sind hoch. Dennoch sollten Vermieter auf ordnungsgemäße Dokumentation der erbrachten Leistungen achten und bei berechtigten Mängelrügen angemessen reagieren.

Die Entscheidung unterstreicht zudem, dass eine erste Rechnung oder Betriebskostenabrechnung rechtlich noch keine Mahnung darstellt. Für eine wirksame Verzugsbegründung sind daher zusätzliche Schritte erforderlich.

Praktische Empfehlungen

Mieter sollten Betriebskostenabrechnungen zeitnah und vollständig prüfen. Bei Beanstandungen ist eine schriftliche, detaillierte Mängelrüge während des Abrechnungszeitraums empfehlenswert. Vermieter sollten ihrerseits auf ordnungsgemäße Dokumentation ihrer Leistungen achten und bei Zahlungsverzug formal korrekt vorgehen.

Das Urteil verdeutlicht, dass das Betriebskostenrecht hohe Anforderungen an die Substantiierung von Einwendungen stellt und Mieter gut beraten sind, ihre Rechte frühzeitig und fundiert geltend zu machen.

Grundsätze des Urteils

• Der Mieter muss für einen erfolgreichen Wirtschaftlichkeitseinwand gegen Betriebskosten konkret darlegen, dass ein Missverhältnis zwischen Leistung und Kosten besteht, wofür pauschale Verweise auf Internetpreise nicht genügen.

• Mangelhafte Reinigungsleistungen führen nicht automatisch zum Wegfall der Kostenumlagepflicht, sondern erfordern eine rechtzeitige Mängelanzeige während des Abrechnungszeitraums.

• Beschränkt der Mieter seine Einwendungen explizit auf eine einzelne Position und zahlt den Restbetrag, stellt dies ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar.

• Dieses Anerkenntnis schließt spätere Einwendungen gegen die übrigen Positionen auch innerhalb der noch laufenden Einwendungsfrist aus.

• Die bloße Übersendung einer Betriebskostenabrechnung mit Zahlungsziel ersetzt keine verzugsbegründende Mahnung.

Quelle: Amtsgericht Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024, Az. 58 C 111/22