Gartenpflegekosten: Auch ohne Nutzungsrecht umlagefähig?

Der Fall: Streit um Gartenpflegekosten in München

Eine Mieterin bewohnte seit 1989 eine Wohnung im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses in München. Der Mietvertrag sah vor, dass die Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden können. Diese Vereinbarung wurde im Beiblatt zum Mietvertrag ausdrücklich festgehalten und war von Anfang an Bestandteil des Mietverhältnisses.

Als die Vermieterin in der Nebenkostenabrechnung erneut Kosten für die Gartenpflege geltend machte und zudem eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen verlangte, legte die Mieterin Widerspruch ein. Ihre Argumentation war nachvollziehbar: Sie bewohne lediglich eine Wohnung im ersten Obergeschoss und habe weder ein vertraglich zugesichertes Recht, den Garten zu nutzen, noch bestehe faktisch eine Möglichkeit dazu. Daher sei es unzulässig, sie an den Pflegekosten zu beteiligen.

Die Mieterin weigerte sich nicht nur, die bereits abgerechneten Beträge zu zahlen, sondern klagte auch auf Rückerstattung der in den Vorjahren gezahlten Gartenpflegekosten. Gleichzeitig verweigerte sie ihre Zustimmung zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen für diesen Kostenblock.

Die zentrale Rechtsfrage: Nutzung als Voraussetzung?

Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand die Frage, ob Mieter nur dann an Gartenpflegekosten beteiligt werden dürfen, wenn ihnen eine Nutzungsmöglichkeit der Grünflächen zusteht. Die Mieterin argumentierte, dass es sich bei Betriebskosten grundsätzlich um Aufwendungen handele, die mit der konkreten Nutzung des Mietobjekts in Zusammenhang stehen müssten. Wenn sie den Garten weder betreten noch nutzen dürfe, fehle es an diesem notwendigen Zusammenhang.

Die Vermieterin vertrat hingegen die Auffassung, dass die Pflege der Außenanlagen dem gesamten Anwesen zugutekäme. Ein gepflegter Garten verbessere das Erscheinungsbild des Hauses und damit indirekt auch die Wohnsituation aller Mieter, unabhängig davon, ob diese die Grünflächen persönlich betreten könnten.

Das Amtsgericht gab der Vermieterin zunächst in vollem Umfang recht und verurteilte die Mieterin zur Zahlung der ausstehenden Beträge sowie zur Zustimmung zur Erhöhung der Vorauszahlungen. Die Berufung der Mieterin blieb vor dem Landgericht München ohne Erfolg, sodass sie schließlich Revision beim Bundesgerichtshof einlegte.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und wies die Revision der Mieterin zurück. Die Karlsruher Richter stellten dabei wichtige Grundsätze zur Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten auf.

Kosten für die Gartenpflege sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit des Gartens durch den einzelnen Mieter ist dafür nicht erforderlich.

Das Gericht bezog sich auf die damals geltende Zweite Berechnungsverordnung, nach der Gartenpflegekosten zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen. Diese Regelung findet sich heute in der Betriebskostenverordnung wieder. Die Vorschrift differenziert nicht danach, ob der einzelne Mieter die Gartenfläche selbst nutzen kann oder ob diese Fläche überhaupt an ihn mitvermietet ist.

Die Begründung: Wohnqualität für alle

Die Richter führten aus, dass eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und daher grundsätzlich geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Diese gesteigerte Wohnqualität komme auch Mietern zugute, die den Garten nicht aktiv nutzen oder nutzen können.

Der Bundesgerichtshof verglich die Situation mit anderen Betriebskosten, etwa den Aufzugskosten. Auch diese können auf alle Mieter eines Hauses umgelegt werden, obwohl ein Aufzug nicht für jeden Bewohner den gleichen Nutzen bringt. Mieter im Erdgeschoss haben beispielsweise deutlich weniger Vorteil von einem Fahrstuhl als Bewohner höherer Stockwerke. Dennoch ist die Umlage der Betriebskosten auf alle Mieter zulässig.

Eine gepflegte Gartenfläche komme allen Bewohnern zugute, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck des Wohnanwesens beeinträchtigen und damit auch den Wohnwert für alle im Haus lebenden Mieter herabsetzen würde. Das Gericht stellte klar, dass ausreichend sei, wenn die Gartenfläche allgemein den Gesamteindruck des Anwesens günstig beeinflusse.

Wichtige Ausnahme: Zur Alleinnutzung überlassene Flächen

Der Bundesgerichtshof betonte jedoch eine wichtige Einschränkung: Anders verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen die ausgeschlossenen Mieter nicht beteiligt werden.

Diese Differenzierung ist entscheidend: Während gemeinschaftliche Grünflächen, die das Gesamtbild des Anwesens prägen, allen Bewohnern einen mittelbaren Nutzen bringen, gilt dies nicht für privat genutzte Gartenbereiche. Wenn beispielsweise die Erdgeschosswohnung über einen exklusiv zugeordneten Gartenbereich verfügt, können die Pflegekosten für diesen Teil nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Im entschiedenen Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass die abgerechneten Gartenpflegekosten ausschließlich die gemeinschaftlichen Gartenflächen betrafen und nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erdgeschosswohnung allein zur Verfügung standen. Diese Feststellung griff die Revision nicht mehr an, sodass der Bundesgerichtshof von dieser Tatsache ausgehen konnte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat weitreichende Auswirkungen für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Zunächst stellt es klar, dass Mieter in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich damit rechnen müssen, an den Kosten für die Pflege gemeinschaftlicher Außenanlagen beteiligt zu werden, auch wenn sie keinen direkten Zugang zu diesen Flächen haben.

Entscheidend ist jedoch, dass eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegt. Der Mietvertrag oder seine Anlagen müssen ausdrücklich vorsehen, dass Gartenpflegekosten zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Vermieter diese Kosten nicht nachträglich auf die Mieter umlegen.

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie bei der Nebenkostenabrechnung sorgfältig zwischen gemeinschaftlichen und privat genutzten Gartenflächen unterscheiden müssen. Die Kosten für die Pflege von Gartenbereichen, die einzelnen Mietern zur exklusiven Nutzung überlassen sind, dürfen nicht auf alle Bewohner verteilt werden. Hier ist eine getrennte Abrechnung erforderlich.

Mieter sollten bei Zweifeln über die Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung prüfen, ob die abgerechneten Gartenpflegekosten tatsächlich gemeinschaftliche Flächen betreffen oder ob möglicherweise auch Privatgärten anderer Mieter einbezogen wurden. In letzterem Fall besteht ein berechtigter Einwand gegen die Abrechnung.

Das Urteil zeigt auch, dass der Begriff des Nutzens im Mietrecht weit zu verstehen ist. Es genügt ein mittelbarer Vorteil durch die optische Aufwertung des Wohnumfelds. Diese Rechtsprechung lässt sich grundsätzlich auch auf andere Gemeinschaftseinrichtungen übertragen, etwa auf die Pflege von Vorgärten oder repräsentativen Eingangsbereichen.

Kernaussagen des Urteils

• Gartenpflegekosten sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung
• Mieter müssen sich an Pflegekosten für gemeinschaftliche Gartenflächen beteiligen, auch ohne eigene Nutzungsmöglichkeit
• Wichtige Ausnahme: Kosten für exklusiv einzelnen Mietern zugewiesene Gartenbereiche dürfen nicht auf andere Mieter umgelegt werden

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Mai 2004, Az. VIII ZR 135/03