Kostenverteilung in der WEG: Fläche statt Miteigentumsanteil

Der Streit um den neuen Verteilerschlüssel

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kam es zum Streit über die Verteilung der Kosten. Die Eigentümerversammlung hatte mehrheitlich beschlossen, den Maßstab für die Instandhaltungskosten und die Bildung der Erhaltungsrücklage zu ändern. Anstatt wie bisher nach Miteigentumsanteilen abzurechnen, sollte ab sofort die gemessene Fläche der Einheiten als Grundlage dienen.

Gegen diesen Beschluss wehrten sich die Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen. Sie fühlten sich durch die Neuregelung benachteiligt. Ihr Hauptargument war, dass sie nun an Kosten beteiligt würden, von denen sie keinen direkten Nutzen hätten. Konkret ging es um Aufwendungen für die Heizungsanlage, die Be- und Entwässerung sowie sonstige Haustechnik. Da die Tiefgaragen nicht an diese Systeme angeschlossen sind, empfanden die Kläger die Gleichbehandlung von Wohnfläche und Garagenfläche als ungerecht. Zudem bemängelten sie, dass für die Berechnung der Flächen unterschiedliche Normen herangezogen wurden – die Wohnflächenverordnung für die Wohnungen und eine DIN-Norm für die gewerblichen Teile und Stellplätze.

Die Grenzen der Gestaltungsfreiheit

Die zentralen Streitpunkte drehten sich um die Frage der Gerechtigkeit und der Bestimmtheit des Beschlusses. Die Kläger argumentierten, der Beschluss sei zu ungenau, da unklar bleibe, ob kaufmännisch gerundete Werte oder exakte Zahlen mit zwei Nachkommastellen gelten sollten. Schwerer wog jedoch der Vorwurf der Willkür. Die Eigentümer der Stellplätze waren der Ansicht, dass ein neuer Verteilerschlüssel die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigen müsse. Wer eine Heizung nicht nutzen kann, sollte auch nicht für deren Instandhaltung zahlen müssen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hielt dagegen, dass die Fläche ein üblicher und anerkannter Maßstab sei. Zudem würden im Gegenzug nun auch die Wohnungseigentümer an den Kosten der Tiefgarage beteiligt, was vorher nicht der Fall war. Da Wohnungen meist größer sind als Stellplätze, würde die Gemeinschaft hier sogar einen erheblichen Teil der Lasten tragen.

Weiter Spielraum für Eigentümergemeinschaften

Das Gericht wies die Klage ab und bestätigte die Wirksamkeit des Beschlusses. Die Richter betonten das Selbstorganisationsrecht der Eigentümergemeinschaft. Den Eigentümern steht ein weiter Ermessensspielraum zu, wenn sie Kostenverteilungsschlüssel ändern. Sie müssen dabei nicht die objektiv beste oder gerechteste Lösung finden. Es reicht aus, wenn die Regelung vertretbar ist und niemanden willkürlich benachteiligt.

Die Wahl der Fläche als Verteilungsmaßstab ist laut Urteil nicht zu beanstanden. Dass Garageneigentümer nun auch für Einrichtungen wie die Heizung zahlen müssen, die sie nicht direkt nutzen, stellt keine unzulässige Benachteiligung dar. Ein funktionierendes Gemeinschaftseigentum – dazu gehören intakte Rohre und Heizungen – erhält den Wert des gesamten Gebäudes und kommt damit indirekt auch den Garageneigentümern zugute. Wären diese Anlagen defekt, würde auch das Eigentum an den Stellplätzen an Wert verlieren. Zudem ist es zulässig, verschiedene Berechnungsmethoden für unterschiedliche Nutzungsarten zu kombinieren, solange dies nicht zu grob unbilligen Ergebnissen im Einzelfall führt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung verdeutlicht, wie schwer es ist, einen Mehrheitsbeschluss zur Kostenverteilung gerichtlich zu kippen. Wenn Ihre Eigentümergemeinschaft beschließt, von Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter umzustellen, ist dies grundsätzlich zulässig. Das gilt selbst dann, wenn sich Ihre persönlichen Kosten dadurch erhöhen oder Sie für Dinge zahlen müssen, die Sie nicht unmittelbar nutzen.

Für die Praxis heißt das, dass der Begriff der Willkür sehr eng ausgelegt wird. Nur wenn eine Regelung offensichtlich und grundlos einzelne Eigentümer drangsaliert, greift das Gericht ein. Dass sich Kosten verschieben und manche Eigentümer mehr zahlen als vorher, liegt in der Natur einer Änderung und ist hinzunehmen. Solange der neue Schlüssel auf sachlichen Kriterien beruht – und die Fläche ist ein solches Kriterium – ist er meist rechtssicher. Prüfen Sie bei Änderungen daher genau, ob wirklich eine Willkür vorliegt oder nur eine subjektiv empfundene Ungerechtigkeit.

Grundsätze des Urteils

• Wohnungseigentümer haben aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Spielraum bei der Wahl des Kostenverteilungsschlüssels.

• Die Verteilung von Instandhaltungskosten nach Fläche ist ein allgemein anerkannter Maßstab und grundsätzlich zulässig.

• Ein neuer Verteilerschlüssel ist erst dann unwirksam, wenn er willkürlich ist und einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund unbillig benachteiligt.

• Es ist keine Willkür, wenn Eigentümer von Nebenflächen (z. B. Garagen) an Kosten für Anlagen beteiligt werden, die sie nicht unmittelbar nutzen (z. B. Heizung), da sie vom Werterhalt des Gesamtgebäudes profitieren.

• Die Kombination unterschiedlicher Flächenberechnungsnormen (Wohnflächenverordnung und DIN 277) ist im Rahmen des Ermessens zulässig.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 11.02.2025 - 56 S 15/24 WEG