Mieterhöhung prüfen: So wehren Sie überzogene Forderungen ab

Wenn der Vermieter mehr Geld verlangt

Die Nachricht kommt meist überraschend. Der Vermieter teilt mit, dass die Miete künftig steigen soll. Für viele Mieter beginnt damit eine Phase der Unsicherheit. Ist die Forderung berechtigt? Muss ich zustimmen? Was passiert, wenn ich ablehne? Diese Fragen beschäftigen Tausende von Mietern jedes Jahr, und die Sorge ist verständlich. Schließlich geht es um das eigene Zuhause und oft um erhebliche finanzielle Belastungen.

Die gute Nachricht vorweg ist, dass Sie als Mieter nicht hilflos sind. Das deutsche Mietrecht gibt Ihnen klare Rechte und wirksame Werkzeuge an die Hand. Im deutschen Mietrecht kann ein Vermieter die Miete nicht einfach nach eigenem Ermessen erhöhen. Eine automatische Mietanpassung sieht das Gesetz grundsätzlich nicht vor. Vielmehr muss der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung einholen. Verweigert der Mieter diese Zustimmung, bleibt dem Vermieter nur der Weg vor das Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses zum Zweck der Mieterhöhung ist dabei ausdrücklich verboten.

Das Gesetz kennt verschiedene Arten von Mieterhöhungen. Die wichtigste Form ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Daneben gibt es noch Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sowie vertragliche Vereinbarungen wie die Staffelmiete oder die Indexmiete. Jede dieser Erhöhungsformen unterliegt eigenen gesetzlichen Regelungen und Voraussetzungen.

Die Jahresfrist als zeitliche Beschränkung

Bevor ein Vermieter eine Mieterhöhung verlangen kann, muss die aktuelle Miete für einen bestimmten Zeitraum unverändert geblieben sein. Das Gesetz schreibt hier eine Jahresfrist vor. Das bedeutet, dass seit der letzten Mieterhöhung mindestens zwölf Monate vergangen sein müssen, bevor der Vermieter ein neues Erhöhungsverlangen stellen darf. Die neue Miete tritt dann frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens in Kraft.

Praktisch bedeutet dies, dass zwischen zwei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer mindestens fünfzehn Monate liegen müssen. Wenn beispielsweise die letzte Erhöhung zum ersten Juni erfolgt ist, kann der Vermieter frühestens im Juni des Folgejahres ein neues Erhöhungsverlangen stellen. Dieses würde dann zum ersten September wirksam werden. Diese Regelung soll Mieter vor zu häufigen Mietanpassungen schützen und ihnen Planungssicherheit geben.

Nicht jede Art von Mieterhöhung wird bei der Berechnung dieser Jahresfrist berücksichtigt. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Hat der Vermieter also innerhalb des letzten Jahres die Miete wegen einer energetischen Sanierung erhöht, hindert ihn das nicht daran, zusätzlich eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze

Der Vermieter darf die Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Aber was verbirgt sich hinter diesem Begriff? Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das Entgelt, das in der jeweiligen Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist. Es handelt sich also nicht um einen festen Wert, sondern um eine Spanne, die sich aus den tatsächlich gezahlten Mieten in der Region ergibt.

Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen dem Vermieter verschiedene Begründungsmittel zur Verfügung. Am häufigsten wird dabei der örtliche Mietspiegel verwendet. Dieser gibt für verschiedene Wohnungskategorien Mietspannen an, innerhalb derer sich die ortsübliche Miete bewegt. Der Vermieter muss in seinem Erhöhungsschreiben genau angeben, in welche Kategorie des Mietspiegels die Wohnung einzuordnen ist und welcher Wert innerhalb der Spanne seiner Meinung nach angemessen ist.

Alternativ kann der Vermieter auch ein Sachverständigengutachten einholen, eine Mietdatenbank heranziehen oder drei konkrete Vergleichswohnungen benennen. Entscheidet er sich für den Nachweis über Vergleichswohnungen, müssen diese tatsächlich mit der vermieteten Wohnung vergleichbar sein. Dazu gehören Angaben zur Adresse, zum Wohnungsinhaber, zur Lage und zum Quadratmeterpreis. Die Wohnungen müssen nicht exakt die gleiche Größe haben, dürfen aber auch nicht erheblich kleiner oder größer sein.

Die Kappungsgrenze schützt vor übermäßigen Erhöhungen

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde, darf der Vermieter nicht unbegrenzt erhöhen. Das Gesetz sieht eine sogenannte Kappungsgrenze vor. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als zwanzig Prozent steigen darf. In manchen Regionen, in denen die Wohnungsversorgung besonders angespannt ist, kann diese Grenze sogar auf fünfzehn Prozent herabgesetzt sein.

Die Kappungsgrenze wird ausgehend von der Miete berechnet, die vor drei Jahren gezahlt wurde. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Kaltmiete oder eine Warmmiete handelt. Die separat gezahlten Betriebskosten bleiben bei der Berechnung allerdings außen vor. Wichtig ist auch, dass Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht mitgezählt werden. Diese werden der maximal zulässigen Erhöhung hinzugerechnet.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Funktionsweise der Kappungsgrenze. Angenommen, die Ausgangsmiete beträgt fünf Euro pro Quadratmeter. Die Kappungsgrenze liegt dann bei sechs Euro pro Quadratmeter, also zwanzig Prozent mehr. Selbst wenn der Mietspiegel einen Wert von sieben Euro hergeben würde, darf die Miete nur auf sechs Euro erhöht werden. Die darüber hinausgehende Miete wird gewissermaßen gekappt. Wurde die Miete während des Dreijahreszeitraums allerdings um einen Euro pro Quadratmeter wegen einer Modernisierung erhöht, würde die Kappungsgrenze bei sieben Euro liegen.

Formvorschriften und Begründungspflicht beachten

Eine Mieterhöhung muss bestimmte formelle Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen. Das bedeutet, dass ein einfacher Brief, eine E-Mail oder ein Fax ausreichen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich, wohl aber die eindeutige Identifizierung des Absenders.

Das Erhöhungsschreiben muss den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung auffordern. Eine bloße Information über eine Mieterhöhung genügt nicht. Der Vermieter muss außerdem begründen, warum die neue Miete seiner Ansicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Bei Verwendung eines Mietspiegels muss er genau angeben, in welches Feld des Mietspiegels die Wohnung fällt und wie sich die Einordnung begründet. Dabei sind die relevanten Merkmale der Wohnung wie Größe, Ausstattung, Baujahr und Lage anzugeben.

Fehlt es an der ordnungsgemäßen Begründung oder entspricht das Erhöhungsverlangen nicht den Formvorschriften, ist es unwirksam. Der Vermieter kann die Mängel allerdings in einem späteren Gerichtsverfahren noch heilen. Dem Mieter steht dann erneut die volle Überlegungsfrist zu. In der Praxis ist es daher für Vermieter ratsam, von Anfang an sorgfältig vorzugehen und alle Anforderungen zu erfüllen.

Die Zustimmungsfristen für Mieter und Vermieter

Nach Erhalt eines ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter Zeit, sich zu überlegen, ob er zustimmt. Diese Überlegungsfrist beträgt zwei Kalendermonate und beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsschreibens. Geht das Schreiben beispielsweise im August beim Mieter ein, läuft die Zustimmungsfrist bis Ende Oktober. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Mieter sich erklären.

Die Zustimmung selbst ist formfrei möglich. Sie kann also auch mündlich erteilt werden. In der Praxis empfiehlt sich allerdings eine schriftliche Zustimmung, um Missverständnisse zu vermeiden. Schweigt der Mieter und zahlt auch nicht die erhöhte Miete, gilt dies nicht als Zustimmung. Zahlt er hingegen die erhöhte Miete freiwillig, kann darin unter Umständen eine stillschweigende Zustimmung liegen. Die Rechtsprechung ist hier allerdings nicht einheitlich. Manche Gerichte sehen bereits in der einmaligen Zahlung eine Zustimmung, andere verlangen mehrmalige Zahlungen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung oder schweigt er, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben. Dafür hat er ab dem Ende der Zustimmungsfrist weitere drei Monate Zeit. Versäumt er diese Klagefrist, ist das Erhöhungsverlangen endgültig gescheitert. Der Vermieter muss dann ein komplett neues Mieterhöhungsverlangen stellen, wobei wieder die Jahresfrist zu beachten ist. Diese strikten Fristen dienen dazu, Rechtssicherheit für beide Seiten zu schaffen und eine schnelle Klärung herbeizuführen.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter auch nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt und nicht nur um eine Instandhaltung oder Instandsetzung. Eine Modernisierung liegt vor, wenn durch die Baumaßnahmen der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser erzielt werden.

Typische Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind die Wärmedämmung der Fassade, der Einbau moderner Heizungsanlagen, die Erneuerung von Fenstern zur Verbesserung der Energieeffizienz oder der Anbau eines Balkons. Dagegen stellen einfache Reparaturen oder der Austausch verbrauchter Gegenstände keine Modernisierung dar. Hier ist im Einzelfall genau zu prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Höhe der Mieterhöhung nach einer Modernisierung berechnet sich nach den angefallenen Kosten. Der Vermieter darf jährlich acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen. Bei Maßnahmen, die aus öffentlichen Mitteln gefördert wurden, reduziert sich dieser Prozentsatz entsprechend. Die Mieterhöhung ist dabei auf maximal drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren begrenzt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf zwei Euro herabgesetzt sein.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung nach Modernisierung in Textform erklären und die Berechnung nachvollziehbar darlegen. Die erhöhte Miete wird frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Anders als bei der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist hier keine Zustimmung des Mieters erforderlich. Die Erhöhung tritt kraft Gesetzes ein, sofern der Mieter nicht einen besonderen Härteeinwand geltend machen kann.

Staffelmiete als Alternative zur flexiblen Anpassung

Eine weitere Form der Mietgestaltung ist die Staffelmiete. Dabei vereinbaren Vermieter und Mieter bereits bei Vertragsabschluss oder später im laufenden Mietverhältnis, dass die Miete zu bestimmten Zeitpunkten um festgelegte Beträge steigt. Diese Vereinbarung muss schriftlich erfolgen. Eine mündliche Abrede genügt nicht und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung.

Die einzelnen Mietstaffeln müssen jeweils für mindestens ein Jahr gelten. Kürzere Zeitabstände sind unzulässig. Längere Intervalle sind hingegen problemlos möglich. Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen können während der Laufzeit nicht verlangt werden. Allerdings hindert die Staffelmietvereinbarung den Vermieter nicht daran, Modernisierungen durchzuführen. Er kann die daraus resultierenden Kosten nur erst nach Auslaufen der Staffelvereinbarung auf die Miete umlegen.

Nach dem Ende der letzten Staffel kann der Vermieter wieder nach den allgemeinen Regeln vorgehen. Frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der letzten Staffel kann er die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sofern diese höher liegt als die aktuelle Miete. Die Staffelmiete bietet sowohl für Vermieter als auch für Mieter den Vorteil der Planungssicherheit. Beide Seiten wissen von Anfang an, wie sich die Miete entwickeln wird, und können entsprechend kalkulieren.

Indexmiete als Inflationsausgleich

Die Indexmiete stellt eine weitere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit dar. Hierbei wird vereinbart, dass sich die Miete entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland verändert. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und bildet die allgemeine Preisentwicklung ab. Die Vereinbarung einer Indexmiete muss schriftlich erfolgen und explizit auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland Bezug nehmen.

Während der Geltung einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Lediglich Mieterhöhungen aufgrund gestiegener Betriebskosten und unter sehr engen Voraussetzungen nach Modernisierungen bleiben möglich. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, bevor eine Anpassung an den geänderten Index erfolgen kann.

Will der Vermieter eine Indexanpassung vornehmen, muss er dies in Textform gegenüber dem Mieter erklären. In dieser Erklärung sind der alte und der neue Indexwert anzugeben sowie die prozentuale Veränderung und die sich daraus ergebende neue Miete in Euro. Die geänderte Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Geht die Erklärung beispielsweise am zehnten Januar zu, ist die neue Miete ab dem ersten März zu zahlen.

Die Indexmiete hat für beide Vertragsparteien Vor- und Nachteile. Der Vermieter partizipiert automatisch an der allgemeinen Preisentwicklung, ohne jedes Mal ein aufwendiges Mieterhöhungsverfahren durchführen zu müssen. Gleichzeitig profitiert der Mieter davon, dass die Mietentwicklung transparent und nachvollziehbar ist. In Zeiten niedriger Inflation bleibt die Miete weitgehend stabil, während sie in Zeiten höherer Teuerungsraten entsprechend ansteigt.

Die Rechte des Mieters bei einer Mieterhöhung

Erhält ein Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, sollte er dieses sorgfältig prüfen. Zunächst ist zu kontrollieren, ob die formellen Anforderungen eingehalten wurden und ob das Erhöhungsverlangen ausreichend begründet ist. Fehlt es an der Textform, an der Aufforderung zur Zustimmung oder an einer nachvollziehbaren Begründung, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.

Auch inhaltlich sollte der Mieter überprüfen, ob die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt sind. Ist die Jahresfrist eingehalten? Liegt die geforderte Miete innerhalb der Kappungsgrenze? Entspricht die neue Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete oder liegt sie möglicherweise darüber? Bei Zweifeln kann der Mieter einen Blick in den örtlichen Mietspiegel werfen oder sich von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Hält der Mieter die Mieterhöhung für unberechtigt oder überhöht, kann er die Zustimmung verweigern. Er sollte dies dem Vermieter gegenüber klar zum Ausdruck bringen und begründen, warum er die Erhöhung für unzulässig hält. Eine teilweise Zustimmung ist ebenfalls möglich. Der Mieter kann beispielsweise einer Erhöhung nur bis zur Höhe der Kappungsgrenze zustimmen, wenn der Vermieter darüber hinaus erhöhen möchte.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb der Klagefrist Klage auf Zustimmung erheben. In diesem gerichtlichen Verfahren muss der Vermieter nachweisen, dass alle Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen. Der Mieter kann seine Einwendungen vorbringen und gegebenenfalls eigene Beweismittel präsentieren. Das Gericht entscheidet dann, ob und in welcher Höhe die Mieterhöhung berechtigt ist.

Praktische Tipps für den Umgang mit Mieterhöhungen

Für Mieter empfiehlt es sich, alle Unterlagen zum Mietverhältnis sorgfältig aufzubewahren. Dazu gehört insbesondere auch die Dokumentation früherer Mieterhöhungen. Nur so lässt sich im Bedarfsfall nachvollziehen, wann die letzte Erhöhung erfolgt ist und ob die Jahresfrist eingehalten wurde. Auch die Berechnung der Kappungsgrenze erfordert Kenntnis der Miete, die vor drei Jahren gezahlt wurde.

Bei Erhalt eines Mieterhöhungsverlangens sollten Mieter die Zustimmungsfristen im Blick behalten. Auch wenn eine sofortige Entscheidung nicht erforderlich ist, sollte man die Frist nicht verstreichen lassen, ohne sich zu äußern. Eine klare Reaktion hilft, Missverständnisse zu vermeiden. Wer unsicher ist, ob die Erhöhung berechtigt ist, sollte sich rechtzeitig fachkundigen Rat einholen.

Vermieter wiederum sollten Mieterhöhungen sorgfältig vorbereiten und alle gesetzlichen Anforderungen beachten. Ein formal mangelhaftes Erhöhungsverlangen führt zu Zeitverlusten und möglicherweise zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Die korrekte Berechnung der Jahresfrist und der Kappungsgrenze sowie eine nachvollziehbare Begründung anhand des Mietspiegels oder anderer zulässiger Begründungsmittel sind essenziell für den Erfolg einer Mieterhöhung.

Beide Seiten sollten das Gespräch suchen, bevor es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Oft lassen sich unterschiedliche Auffassungen im Dialog klären. Eine einvernehmliche Lösung ist in der Regel für alle Beteiligten die bessere Alternative zu einem kostenintensiven und zeitaufwendigen Gerichtsverfahren. Gleichwohl sollten sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Rechte kennen und im Zweifel auch durchsetzen.