Täuschung über Untervermietung führt zur Kündigung

Der Fall: Vollständige Untervermietung verschleiert

Eine Mieterin hatte ihre Berliner Wohnung ohne Zustimmung der Vermieterin vollständig an eine andere Person untervermietet. Die Untermieterin zahlte monatlich etwa 1.819 Euro, während die Hauptmieterin selbst nur rund 1.696 Euro Miete an die Vermieterin entrichten musste. Die Mieterin wohnte selbst nicht in der Wohnung, sondern lebte an einem anderen Ort.

Als die Vermieterin von der unerlaubten Untervermietung erfuhr, sprach sie am 30. Mai 2022 eine berechtigte Abmahnung aus. Die Mieterin hätte nun ehrlich über die Situation informieren müssen - doch stattdessen versuchte sie, die Vermieterin zu täuschen.

Die Täuschung: "Nur eine Bekannte, die mitnutzt"

In ihrem Antwortschreiben vom 8. Juni 2022 stellte die Mieterin die Situation völlig anders dar. Sie behauptete, die Wohnung werde lediglich von einer Bekannten "mitgenutzt", die sie nur unterstützen wollte. Diese zahle allerdings ihren "Mietanteil" nicht mehr. Die Mieterin erweckte den Eindruck, als handle es sich um eine vorübergehende Hilfeleistung und nicht um eine vollständige Untervermietung.

Diese Darstellung war jedoch unwahr. In Wirklichkeit nutzte die Untermieterin die Wohnung vollständig und allein, während die Mieterin selbst keinen Zugang mehr hatte. Die Vereinbarung zwischen den beiden Frauen entsprach eindeutig einer vollständigen Untervermietung mit kommerzieller Gewinnerzielungsabsicht.

Mehrere Kündigungen ausgesprochen

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mehrfach:

• Am 3. August 2022 wegen der unerlaubten Untervermietung
• Am 17. August 2022 wegen Mietschulden
• Am 16. September 2022 wegen nachhaltiger Zerrüttung des Mietverhältnisses
• Am 10. Januar 2023 erneut wegen Zerrüttung

Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung und behauptete vor Gericht, sie habe nur einer Bekannten helfen wollen, deren Auszug sich wegen der Corona-Pandemie verzögert habe.

Gerichtsentscheidung: Täuschung rechtfertigt Kündigung

Das Landgericht Berlin bestätigte die Kündigung und wies die Berufung der Mieterin zurück. Die Täuschung über das wahre Ausmaß der Untervermietung nach einer berechtigten Abmahnung stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.

Das Gericht stellte fest: "Ein Vermieter muss es im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung nicht hinnehmen, von dem Mieter über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung getäuscht zu werden."

Rechtliche Bewertung der vollständigen Untervermietung

Die vollständige Untervermietung war nach den Paragrafen 543 Absatz 2 Nummer 2 und 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unerlaubt. Bei einer vollständigen Untervermietung hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erlaubnis durch den Vermieter. Dies gilt besonders dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht für eigene Wohnzwecke, sondern nur für mögliche zukünftige Nutzung durch Familienangehörige vorhalten möchte.

Die Mieterin konnte auch nicht glaubhaft machen, dass sie selbst in die Wohnung einziehen wollte. Diese Behauptung brachte sie erst sehr spät im Verfahren vor, was das Gericht als unglaubwürdig bewertete.

Verschärfung durch Täuschungsversuch

Besonders schwerwiegend bewertete das Gericht den Täuschungsversuch nach der berechtigten Abmahnung. In einem solchen Versuch der Verschleierung liegt eine weitere, mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses. Die Mieterin hatte die Chance gehabt, nach der Abmahnung reinen Tisch zu machen und die Situation zu bereinigen.

Stattdessen versuchte sie, die Vermieterin über die wahren Umstände zu täuschen. Dies machte eine weitere Zusammenarbeit für die Vermieterin unzumutbar, zumal diese befürchten musste, dass es zu weiteren unerlaubten Untervermietungen kommen könnte.

Warum die Untervermietung problematisch war

Die Untervermietung wies mehrere problematische Aspekte auf:

Vollständige Überlassung: Die Mieterin hatte die gesamte Wohnung an die Untermieterin überlassen und selbst keinen Zugang mehr. Dies geht über eine erlaubte Teiluntervermietung hinaus.

Gewinnerzielungsabsicht: Die Untermieterin zahlte deutlich mehr als die Hauptmiete. Dies zeigt, dass es sich nicht um eine Gefälligkeit handelte, sondern um ein Geschäft.

Fehlende Berechtigung: Die Mieterin nutzte die Wohnung nicht selbst und hatte auch kein berechtigtes Interesse daran, sie für eigene Zwecke zu behalten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter: Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet, sollte nach einer Abmahnung ehrlich über die Situation informieren. Täuschungsversuche können die Lage erheblich verschärfen und zusätzliche Kündigungsgründe schaffen. Eine vollständige Untervermietung ist grundsätzlich nicht erlaubt und rechtfertigt eine Kündigung.

Für Vermieter: Sie müssen unerlaubte Untervermietungen nicht hinnehmen. Wichtig ist eine ordnungsgemäße Abmahnung. Wenn der Mieter anschließend versucht, Sie über die wahren Umstände zu täuschen, kann dies einen zusätzlichen Kündigungsgrund darstellen.

Für Untermieter: Prüfen Sie immer, ob der Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung hat. Anderenfalls können Sie jederzeit vor die Tür gesetzt werden, wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt wird.

Praktische Tipps für Mieter

Falls Sie Teile Ihrer Wohnung untervermieten möchten, sollten Sie:

• Vorab die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen
• Nur Teile der Wohnung untervermieten, nicht die gesamte Wohnung
• Einen angemessenen Untermietzins vereinbaren
• Bei Problemen ehrlich mit dem Vermieter kommunizieren

Transparenz ist der Schlüssel: Versuchen Sie niemals, Ihren Vermieter zu täuschen. Dies kann aus einem lösbaren Problem einen Kündigungsgrund machen.

Fazit: Ehrlichkeit zahlt sich aus

Das Urteil des Landgerichts Berlin zeigt deutlich: Täuschungsversuche nach einer berechtigten Abmahnung können das Mietverhältnis endgültig zerstören. Die Mieterin hätte möglicherweise eine einvernehmliche Lösung finden können, wenn sie von Anfang an ehrlich gewesen wäre.

Stattdessen führte ihr Versuch, die Vermieterin zu täuschen, dazu, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wurde. Das Gericht sah in dem Täuschungsversuch eine eigenständige, schwerwiegende Pflichtverletzung.

Die Botschaft ist klar: Mieter sollten bei Problemen den direkten und ehrlichen Dialog mit ihrem Vermieter suchen. Täuschungsversuche verschärfen die Situation meist nur und können zu unwiderruflichen Konsequenzen führen.

Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 20.03.2023, Az. 64 S 61/23