Vermieter haftet für ungenehmigten Umbau durch Mieter

Der Fall: Shisha-Bar im Wohnhaus

In einer Wohnungseigentumsanlage wollten Pächter einer Gewerbeeinheit eine Shisha-Bar eröffnen. Die Einheit war zuvor als Restaurant genutzt worden. Im Rahmen der Umbauarbeiten rissen die Pächter ohne vorherige statische Berechnung eine tragende Wand ab. Dies führte zu Haar- und Setzrissen in mehreren Wohnungen sowie im Treppenhaus. Die Bauaufsichtsbehörde verhängte daraufhin einen Baustopp.

Doch damit nicht genug: Einige Monate später ließen die Pächter für die Installation einer Lüftungsanlage die Deckenplatte zwischen der Gewerbeeinheit und dem Keller durchbohren. Außerdem durchbohrten sie mehrfach die Fassade – teilweise mit Durchmessern von bis zu einem Meter. Die Eigentümergemeinschaft reagierte und forderte die Teileigentümerin, also die Vermieterin der Gewerbeeinheit, zum Rückbau auf.

Der zentrale Streitpunkt

Im Kern ging es um die Frage, ob die Eigentümerin für die baulichen Veränderungen verantwortlich gemacht werden kann, obwohl sie diese nicht selbst durchgeführt hat. Die Beklagte verwies darauf, dass die Umbauarbeiten von ihren Pächtern vorgenommen wurden. Zudem berief sie sich darauf, dass möglicherweise ein Anspruch auf Genehmigung der baulichen Veränderungen bestehe – schließlich könne eine Shisha-Bar nicht ohne entsprechende Lüftungsanlage betrieben werden.

Die Eigentümergemeinschaft hingegen argumentierte, dass jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorab durch die Eigentümerversammlung genehmigt werden müsse. Da ein solcher Beschluss nie gefasst wurde, sei der Umbau rechtswidrig und müsse beseitigt werden.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof gab der Eigentümergemeinschaft im Wesentlichen Recht und bestätigte den Beseitigungsanspruch für die ab Juli 2021 durchgeführten Umbaumaßnahmen. Das Gericht stellte dabei mehrere grundlegende Rechtssätze auf.

Vermietende Wohnungseigentümer haften als mittelbare Störer, wenn sie die baulichen Veränderungen erlaubt haben, wenn sie mit solchen Veränderungen aufgrund der angekündigten Nutzungsabsicht rechnen mussten und den Mieter nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Genehmigungsbeschlusses hingewiesen haben, oder wenn sie es unterlassen, gegen den Mieter vorzugehen, nachdem sie von den baulichen Veränderungen Kenntnis erlangt haben.

Im vorliegenden Fall war die Eigentümerin über die Umbauarbeiten informiert und hatte dennoch nicht eingegriffen. Allein der Wunsch, nachträglich eine Genehmigung der anderen Eigentümer zu erreichen, genügt nicht, um die Haftung abzuwenden.

Kein Einwand trotz möglichem Genehmigungsanspruch

Ein besonders wichtiger Aspekt der Entscheidung betrifft die Frage, ob der Beseitigungsanspruch abgewehrt werden kann, wenn theoretisch ein Anspruch auf Genehmigung besteht. Nach dem seit Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ist dies nicht mehr möglich.

Das Gericht formulierte unmissverständlich: Wer bauliche Veränderungen ohne erforderlichen Genehmigungsbeschluss vornimmt, kann dem Beseitigungsanspruch nicht entgegenhalten, dass ein Genehmigungsanspruch besteht.

Der Gesetzgeber hat sich bewusst für einen sogenannten Beschlusszwang entschieden. Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums bedarf eines vorherigen Beschlusses – auch dann, wenn niemand in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Dadurch werden alle Eigentümer über Änderungen informiert und erhalten Rechtssicherheit.

Das richtige Verfahren bei geplanten Umbauten

Der BGH machte deutlich, wie bauwillige Wohnungseigentümer korrekt vorgehen müssen: Wer eine bauliche Veränderung plant, muss zunächst einen Genehmigungsbeschluss herbeiführen. Wird dieser von der Eigentümerversammlung abgelehnt, bleibt der Weg über eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage.

Wer diesen Weg umgeht und einfach baut, trägt die wirtschaftlichen Konsequenzen. Die anderen Eigentümer sollen nicht gezwungen werden, im Eilverfahren gegen vollendete Tatsachen vorzugehen.

Unterschiedliche Beurteilung für alte Maßnahmen

Interessant ist die differenzierte Betrachtung hinsichtlich des Zeitpunkts der Maßnahmen. Für die im Oktober 2020 – also noch vor Inkrafttreten des neuen Rechts – entfernte tragende Wand gelten andere Regeln. Nach der alten Rechtslage konnte einem Beseitigungsanspruch durchaus ein bestehender Genehmigungsanspruch entgegengehalten werden.

Der BGH verwies den Fall insoweit zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurück. Entscheidend wird sein, ob mittlerweile ein Standsicherheitsnachweis vorliegt und ob die Eigentümerin überhaupt als mittelbare Störerin für diese Maßnahme haftet – denn nach ihrem Vortrag hatte sie erst nach der Entfernung der Wand davon erfahren.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer, die ihre Einheit vermieten, hat diese Entscheidung weitreichende praktische Konsequenzen. Sie können sich nicht darauf zurückziehen, dass der Mieter eigenständig gehandelt hat.

Konkret sollten Vermieter folgende Punkte beachten: Der Mietvertrag sollte eine klare Regelung enthalten, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne vorherige Genehmigung durch die Eigentümerversammlung untersagt sind. Kündigt ein Mieter Nutzungsabsichten an, die typischerweise mit Umbauten verbunden sind, muss der Vermieter auf das Erfordernis eines Genehmigungsbeschlusses hinweisen. Erfährt der Vermieter von nicht genehmigten Baumaßnahmen, muss er unverzüglich einschreiten und den Mieter zur Unterlassung auffordern.

Für bauwillige Eigentümer gilt: Auch wenn Ihnen ein Genehmigungsanspruch zusteht, müssen Sie den förmlichen Weg über die Eigentümerversammlung gehen. Wer ohne Beschluss baut, riskiert den kompletten Rückbau – selbst wenn die Maßnahme an sich genehmigungsfähig gewesen wäre.

Grundsätze des Urteils

• Vermietende Wohnungseigentümer haften als mittelbare Störer für bauliche Veränderungen ihrer Mieter am Gemeinschaftseigentum
• Die Haftung tritt ein bei Erlaubnis, bei Unterlassung eines Hinweises auf das Beschlusserfordernis trotz erkennbarer Nutzungsabsicht oder bei Nichteinschreiten nach Kenntniserlangung
• Jede bauliche Veränderung bedarf eines vorherigen Genehmigungsbeschlusses der Eigentümerversammlung
• Ein bestehender Genehmigungsanspruch kann dem Beseitigungsanspruch nicht entgegengehalten werden
• Wird gegen die Beseitigung Widerklage auf Beschlussersetzung erhoben, hat in der Regel kein Teilurteil über den Beseitigungsanspruch zu ergehen

Quelle: BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24