Wann dürfen Vermieter Betriebskosten-Verteilungsschlüssel ändern?

Der Fall: Streit um Personenzahl oder Wohnfläche

Ein Mietverhältnis führte zu einem exemplarischen Streit über Betriebskosten. Die Vermieterin wollte bei der Abrechnung von Aufzug, Müllabfuhr, Allgemeinstrom und Gebäudereinigung vom ursprünglich verwendeten Personenschlüssel auf die Verteilung nach Quadratmetern wechseln. Der Mieter widersprach diesem Vorgehen fristgerecht und behielt damit Recht.

Der ursprüngliche Mietvertrag enthielt keine konkreten Angaben zum Verteilungsschlüssel. Eine Klausel räumte dem Vermieter lediglich das Recht ein, einen geeigneten Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen zu bestimmen und diesen "bei Vorliegen eines sachlichen Grundes" zu ändern.

Bindende Wirkung einmal gewählter Verteilungsschlüssel

Das Gericht machte deutlich: Ein einmal festgelegter Verteilungsschlüssel bindet beide Vertragsparteien. Der ursprüngliche Vermieter hatte zu Beginn des Mietverhältnisses rechtmäßig bestimmt, dass bestimmte Kostenarten nach der Personenzahl in der Wohnung verteilt werden. Diese Entscheidung blieb auch nach dem Eigentümerwechsel bindend.

Die nachfolgende Vermieterin konnte diesen Schlüssel nicht einfach nach eigenem Gutdünken ändern. Auch die im Mietvertrag enthaltene Änderungsklausel half ihr nicht weiter. Das Gericht stellte fest, dass diese Klausel unwirksam war, da sie auch Heizung und Warmwasser erfasste, deren Verteilung aber nach der Heizkostenverordnung zwingend geregelt ist.

Ausnahmsweise Änderung nur bei Unzumutbarkeit

Grundsätzlich kann ein Vermieter nur dann eine Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen, wenn ihm das Festhalten am bisherigen System unzumutbar ist. Die Vermieterin argumentierte, die Verwendung des Personenschlüssels sei schwierig zu handhaben, da die Mieter unzureichend über Änderungen der Wohnungsbelegung informierten.

Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht. Entscheidend war, dass die Vermieterin bei der Position "Gebäudereinigung" weiterhin den Personenschlüssel verwendete. Damit widerlegte sie ihre eigene Behauptung, dieser Verteilungsschlüssel sei unpraktikabel. Wer behauptet, ein bestimmtes Vorgehen sei unzumutbar, muss dies konsequent durchhalten.

Rechte des Mieters bei fehlerhaften Abrechnungen

Das Urteil stärkt die Position von Mietern erheblich. Wer fristgerecht Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erhebt, kann diese korrigieren lassen. Bei Verwendung eines falschen Verteilungsschlüssels darf der Mieter die Abrechnung entsprechend kürzen.

Darüber hinaus kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Die Erstellung einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung stellt eine Verletzung der vertraglichen Pflichten dar. Entstehen dem Mieter dadurch Anwaltskosten für die Überprüfung und Korrektur der Abrechnung, kann er diese vom Vermieter ersetzt verlangen.

Im vorliegenden Fall rechnete der Mieter erfolgreich seine Anwaltskosten gegen die Nachforderungen auf. Das Gericht bestätigte, dass die Kosten für die anwaltliche Prüfung einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung erstattungsfähig sind.

Fristgerechte Einwendungen sind entscheidend

Mieter müssen ihre Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen unbedingt fristgerecht erheben. Die gesetzliche Einwendungsfrist beträgt zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung. Wer diese Frist verstreichen lässt, kann inhaltliche Fehler später nicht mehr rügen.

Der Mieter in diesem Fall ging vorbildlich vor: Er widersprach innerhalb der Einwendungsfrist allen streitigen Betriebskostenabrechnungen und berechnete die Nachforderungen mit dem korrekten Verteilungsschlüssel neu. Diese Neuberechnung konnte er dem Vermieter entgegenhalten.

Aufrechnung mit Gegenansprüchen möglich

Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Aufrechnung. Mieter können Guthaben aus korrigierten Betriebskostenabrechnungen und Schadensersatzansprüche gegen laufende Mietzahlungen aufrechnen. Das Gericht bestätigte mehrere Aufrechnungserklärungen des Mieters als wirksam.

Allerdings müssen Vermieter bei mehreren Forderungen die Leistungsbestimmung des Mieters respektieren. Überweist der Mieter Geld mit einem konkreten Verwendungszweck, ist der Vermieter daran gebunden und kann das Geld nicht eigenmächtig anders verrechnen.

Praktische Bedeutung des Urteils

Die Entscheidung zeigt: Vermieter müssen bei Verteilungsschlüsseln Farbe bekennen. Wer einen Schlüssel wegen angeblicher Unpraktikabilität ändern will, darf ihn nicht gleichzeitig bei anderen Positionen beibehalten. Solche Widersprüche führen dazu, dass Änderungen nicht durchsetzbar sind.

Für Mieter ist das Urteil ermutigend. Es bestätigt, dass sie sich gegen fehlerhafte Abrechnungen erfolgreich wehren können - und dabei sogar ihre Anwaltskosten ersetzt bekommen. Wichtig ist nur, die Einwendungsfristen einzuhalten und die Einwände konkret zu begründen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie jede Betriebskostenabrechnung sorgfältig prüfen. Achten Sie darauf, welche Verteilungsschlüssel verwendet werden und ob diese mit früheren Abrechnungen übereinstimmen. Bei Unklarheiten oder Änderungen sollten Sie innerhalb der Zwölfmonatsfrist schriftlich widersprechen.

Als Vermieter sollten Sie einmal gewählte Verteilungsschlüssel nur aus gewichtigen Gründen ändern und diese Änderung dann konsequent umsetzen. Widersprüchliche Anwendungen schwächen Ihre Rechtsposition erheblich.

Die korrekte Abrechnung von Betriebskosten erfordert Sorgfalt und Konsequenz. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren davon, wenn die Regeln eingehalten und Streitigkeiten vermieden werden. Im Zweifel lohnt sich die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt.

Quelle: AG Hanau, Urteil vom 24.07.2025, Az. 32 C 16/25