Exposé

Was genau ist ein Immobilien-Exposé?

Ein Immobilien-Exposé ist die strukturierte Beschreibung eines Objekts, das zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird. In der Regel erstellt der Makler das Exposé, manchmal auch der Verkäufer selbst, ein Architekt oder ein Kreditinstitut. Das Ziel ist klar: Die Immobilie soll sich von ihrer besten Seite zeigen und möglichst viele passende Interessenten ansprechen.

Früher war das Exposé eine gedruckte Mappe mit ein paar Fotos und Eckdaten. Heute dominieren digitale Formate — als PDF, auf Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt, oder auf der eigenen Website des Maklers. Moderne Exposés arbeiten mit hochwertigen Fotos, 360-Grad-Rundgängen, Videos und interaktiven Grundrissen. Das Exposé hat sich damit vom reinen Informationsblatt zum zentralen Marketinginstrument der Immobilienbranche entwickelt.

Welche Angaben gehören in ein Exposé?

Ein professionelles Exposé enthält weit mehr als nur hübsche Bilder. Als Interessent dürfen Sie erwarten, dass Sie die wesentlichen Eckdaten auf einen Blick erfassen können: Kaufpreis oder Miete, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmeranzahl, Baujahr und Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Garage oder Einbauküche.

Dazu kommt eine Objektbeschreibung, die das Wesen der Immobilie einfängt — Zustand, Sanierungshistorie, besondere Vorzüge. Die Lagebeschreibung informiert über Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Verkehrsanbindung. Grundrisse und ein Lageplan runden das Bild ab.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im November 2020 sind bestimmte Angaben zum energetischen Zustand der Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Die Angabepflicht greift allerdings nur, wenn zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ein gültiger Energieausweis tatsächlich vorliegt. Fehlt der Ausweis, besteht auch keine Pflicht zur Angabe der Energiekennwerte im Exposé — wobei das in der Praxis bei Wohngebäuden selten vorkommt, da für Verkauf und Neuvermietung ohnehin ein Energieausweis erstellt werden muss. Liegt ein Ausweis vor, müssen Sie im Exposé folgende Informationen finden: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

Fehlen diese Pflichtangaben, drohen dem Inserenten — also auch dem Makler — empfindliche Konsequenzen. § 87 GEG schreibt die Angaben zwingend vor. Verstöße können laut GEG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Zusätzlich besteht das Risiko einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2017 klargestellt, dass das Weglassen dieser Informationen als irreführende Werbung im Sinne des UWG zu bewerten ist.

Das Exposé als rechtlich verbindliche Aussage

Hier wird es für viele überraschend: Was im Exposé steht, ist keineswegs unverbindlich. Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass Angaben im Exposé zu den Eigenschaften gehören, die der Käufer erwarten darf — sie fließen also in die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Immobilie ein (§ 434 Abs. 1 BGB). Das gilt selbst dann, wenn im Kaufvertrag ein allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart wurde.

Rechnen Sie als Käufer damit, dass die Angaben im Exposé rechtlich Gewicht haben — und bewahren Sie das Dokument sorgfältig auf.

Ein anschauliches Beispiel: In einem vom BGH entschiedenen Fall warb das Makler-Exposé mit der Möglichkeit, auf dem Grundstück Pferdeboxen zu errichten. Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass dafür weder eine Baugenehmigung bestand noch eine solche genehmigungsfähig war. Der BGH bejahte einen Sachmangel und ließ den Käufer vom Vertrag zurücktreten — obwohl der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss enthielt. Denn Angaben „ins Blaue hinein" erfüllen den Tatbestand der Arglist, und bei Arglist greift kein Haftungsausschluss (§ 444 BGB).

Haftung des Maklers für falsche Exposé-Angaben

Als Makler stehen Sie in einem Spannungsfeld: Einerseits wollen Sie die Immobilie im besten Licht präsentieren. Andererseits dürfen Sie bei Interessenten keine falschen Vorstellungen wecken. Grundsätzlich dürfen Sie Angaben des Verkäufers ungeprüft in Ihr Exposé übernehmen — eine allgemeine Nachforschungspflicht haben Sie nicht. So hat es der BGH in ständiger Rechtsprechung bestätigt.

Aber Vorsicht: Diese Erleichterung hat Grenzen. Erscheinen Ihnen die Angaben des Verkäufers unplausibel, bedenklich oder offensichtlich falsch, müssen Sie nachhaken. Das gilt besonders, wenn Sie als erfahrener Berufsmakler aufgrund Ihrer Fachkenntnisse Zweifel haben sollten. Übernehmen Sie solche zweifelhaften Angaben trotzdem in Ihr Exposé, haften Sie persönlich gegenüber dem Käufer auf Schadensersatz nach den Grundsätzen der vorvertraglichen Pflichtverletzung (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB). Der Ersatz ist dabei auf das sogenannte negative Interesse begrenzt — im juristischen Sprachgebrauch auch „Vertrauensschaden" genannt. Das bedeutet: Sie ersetzen nicht die Kosten, um den im Exposé versprochenen Zustand herzustellen, sondern den Schaden, der dem Käufer entstanden ist, weil er auf die Richtigkeit Ihrer Angaben vertraut hat. Bei vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Pflichtverletzung droht darüber hinaus die Verwirkung des gesamten Provisionsanspruchs nach § 654 BGB — eine Rechtsfolge, die in der Praxis regelmäßig geltend gemacht wird.

Berichtigungspflicht: Fehler sofort korrigieren

Besonders heikel wird es, wenn Sie nachträglich feststellen, dass eine Angabe in Ihrem Exposé falsch ist. Dann trifft Sie eine Berichtigungspflicht: Sie müssen Kaufinteressenten unverzüglich und ausdrücklich auf den Fehler hinweisen und das Exposé korrigieren. Es reicht dabei nicht aus, den Interessenten lediglich in die Lage zu versetzen, den Fehler selbst zu erkennen. Sie müssen die Fehlvorstellung aktiv richtigstellen. Das ergibt sich aus der ständigen Rechtsprechung zur maklervertraglichen Nebenpflicht, fehlerhafte Angaben zu korrigieren (vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2019, V ZR 186/18). Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, verwirken Sie unter Umständen Ihren gesamten Provisionsanspruch. Die Rechtsprechung ist hier streng: In einem Fall vor dem OLG Celle (Urteil vom 06.02.2003, Az. 11 U 170/02) verlor ein Makler seine Provision, weil er Angaben zur Dacherneuerung aus dem Exposé nicht berichtigte, obwohl der tatsächliche Zustand offensichtlich davon abwich. Das Gericht bewertete dieses Verhalten als schwerwiegende Treuepflichtverletzung.

Haftungsvorbehalte im Exposé: Wie weit schützen sie?

Die meisten Makler nehmen in ihre Exposés einen Haftungsvorbehalt auf — typischerweise mit einem Hinweis wie: „Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers und wurden von uns nicht geprüft." Dieser Disclaimer ist sinnvoll und bietet einen gewissen Schutz, solange Sie sich tatsächlich auf die Weitergabe von Verkäuferangaben beschränken. Allerdings entbindet er Sie nicht von Ihrer Sorgfaltspflicht. Machen Sie eigene Angaben — etwa zur möglichen Nutzung eines Raumes, zur Wohnfläche oder zur Bebaubarkeit des Grundstücks —, haften Sie dafür unabhängig vom Haftungsvorbehalt. Der Disclaimer schützt also nur dort, wo er auch greift: bei der ungeprüften Weitergabe fremder Informationen.

Nachweis- und Vermittlungsmakler: Unterschiedliche Pflichten

Nicht jeder Makler haftet gleich. Die Aufklärungspflichten hängen davon ab, welche Rolle Sie als Makler einnehmen. Der Nachweismakler weist seinem Auftraggeber lediglich die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nach — er bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Der Vermittlungsmakler geht einen Schritt weiter: Er wirkt aktiv auf den Vertragsabschluss hin, führt Verhandlungen und berät seine Kunden. Da der Vermittlungsmakler intensiver in den Verkaufsprozess eingebunden ist, sind seine Aufklärungspflichten in der Regel strenger. Was im Exposé steht, wiegt bei ihm schwerer als beim reinen Nachweismakler.

Besondere Sorgfalt beim Doppelmakler

Wird ein Makler für beide Vertragsseiten tätig — als sogenannter Doppelmakler —, verschärfen sich die Anforderungen noch einmal erheblich. Die Doppeltätigkeit ist zwar grundsätzlich zulässig und in der Praxis weit verbreitet. Sie verlangt vom Makler aber strenge Unparteilichkeit: Er muss beiden Seiten gegenüber gleichermaßen alle vertragsrelevanten Umstände offenlegen. Ein Makler, der für Verkäufer und Käufer gleichzeitig tätig ist und dabei eine ihm bekannte Fehlangabe im Exposé nicht korrigiert, setzt sich einem doppelten Haftungsrisiko aus — gegenüber dem Käufer auf Schadensersatz und gegenüber beiden Seiten auf Provisionsverlust.

Was die MaBV vom Makler verlangt

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt in § 11 MaBV die Informationspflichten des Maklers. Danach muss der Makler dem Auftraggeber bestimmte Angaben in Textform und in deutscher Sprache mitteilen. In § 10 Abs. 3 MaBV sind die Mindestangaben festgelegt, die in den Aufzeichnungen des Maklers — und damit auch im Exposé — enthalten sein müssen: Lage, Größe, Ausstattung, Nutz- und Wohnfläche, Zahl der Räume, Kaufpreis oder Miete und weitere objektspezifische Angaben.

Tipps für Käufer und Mieter

Als Kaufinteressent sollten Sie jedes Exposé mit wachem Blick lesen. Prüfen Sie die Angaben kritisch und vergleichen Sie sie mit den tatsächlichen Gegebenheiten bei der Besichtigung. Stimmt die angegebene Wohnfläche? Passt das Baujahr? Gibt es Widersprüche zwischen Exposé und Kaufvertrag? Haben Sie keine Hemmungen, den Makler bei Unstimmigkeiten direkt anzusprechen — auch noch beim Notartermin. Und ganz wichtig: Bewahren Sie das Exposé auf. Es kann im Streitfall Ihr wichtigstes Beweismittel sein.

Tipps für Makler

Setzen Sie auf Sorgfalt statt auf Superlative. Lassen Sie sich die Angaben des Verkäufers schriftlich bestätigen und das Exposé am besten gegenzeichnen. Eigene Einschätzungen zur Nutzung oder Größe von Räumen können zum Bumerang werden — übernehmen Sie stattdessen die Angaben aus amtlichen Unterlagen. Und wenn Ihnen nach der Erstellung auffällt, dass etwas nicht stimmt: Korrigieren Sie sofort. Das schützt Ihre Provision und Ihren guten Ruf.

Sehen Sie auch unter [Maklerprovision], [Maklervertrag], [Nachweismakler] und [Doppeltätigkeit des Maklers].