Laufzeit des Maklervertrags

Was unterscheidet befristete und unbefristete Maklerverträge?

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich mit oder ohne feste Laufzeit abgeschlossen werden. Beim befristeten Maklervertrag vereinbaren Sie mit dem Makler einen konkreten Zeitraum, in dem der Makler für Sie tätig wird — zum Beispiel sechs Monate. Läuft diese Frist ab, endet der Vertrag automatisch, ohne dass Sie irgendetwas tun müssen. Beim unbefristeten Maklervertrag gibt es dagegen kein festes Enddatum. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit und bleibt so lange bestehen, bis eine der Parteien ihn beendet.

Der gesetzliche Grundfall: unbefristet

Haben Sie mit dem Makler keine ausdrückliche Laufzeit vereinbart, gilt der Vertrag als unbefristet. Das ergibt sich aus dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertragsrechts nach §§ 652 ff. BGB. In der Praxis bevorzugen die meisten Makler allerdings eine Befristung — und zwar aus gutem Grund. Denn ein unbefristeter Vertrag gibt Ihnen als Auftraggeber maximale Flexibilität: Sie können den Vertrag jederzeit widerrufen, ohne einen Grund angeben zu müssen. Eine Kündigungsfrist besteht in der Regel nicht.

Textform seit der Reform 2020 Pflicht

Seit der Maklerrechtsreform im Dezember 2020 müssen Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform geschlossen werden. Das schreibt § 656a BGB vor. Konkret heißt das: Die Vereinbarung muss schriftlich oder per E-Mail festgehalten werden. Eine rein mündliche Absprache reicht in diesen Fällen nicht aus — sie ist unwirksam, und der Makler kann daraus keinen Provisionsanspruch ableiten. Für gewerbliche Immobilien oder Grundstücke gilt dieses strenge Formerfordernis dagegen nicht.

Warum Makler die Befristung bevorzugen

Für den Makler bedeutet ein unbefristeter Vertrag ein erhebliches Risiko. Er investiert Zeit und Geld in die Vermarktung Ihrer Immobilie — erstellt ein Exposé, schaltet Anzeigen, führt Besichtigungen durch. Widerrufen Sie dann von heute auf morgen, steht er mit leeren Händen da. Genau deshalb drängen Makler in aller Regel auf eine feste Vertragslaufzeit, insbesondere beim Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag. Die Befristung gibt dem Makler eine kalkulierbare Chance, seine Investitionen durch eine erfolgreiche Vermittlung wieder hereinzuholen.

Einfacher Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?

Im Zusammenhang mit der Vertragslaufzeit spielt die Art des Maklerauftrags eine entscheidende Rolle. Beim einfachen Alleinauftrag verpflichten Sie sich, keinen weiteren Makler zu beauftragen. Finden Sie aber selbst einen Käufer, zahlen Sie keine Provision. Ganz anders beim qualifizierten Alleinauftrag: Hier müssen Sie auch dann zahlen, wenn Sie den Käufer selbst finden — solange der Vertrag noch läuft. Dafür verpflichtet sich der Makler im Gegenzug zu umfassenden Vermarktungsbemühungen. Achten Sie bei Vertragsschluss also genau darauf, welche Variante Sie unterschreiben, denn die wirtschaftlichen Konsequenzen unterscheiden sich erheblich.

Welche Laufzeit ist angemessen?

Hier wird es spannend. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Laufzeit vor. Die Rechtsprechung hat sich aber über die Jahre positioniert. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Mai 2020 (Az. I ZR 40/19) klargestellt, dass eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten bei einem einfachen Makleralleinauftrag grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Bei normalen Wohnimmobilien gelten Laufzeiten von drei bis sechs Monaten als Standardrahmen. Handelt es sich um eine schwer vermarktbare Immobilie — etwa in einer ungünstigen Lage oder mit ungewöhnlichem Zuschnitt — können auch acht Monate oder mehr angemessen sein.

Wann wird die Laufzeit sittenwidrig?

Rechnen Sie damit, dass ein Gericht bei einer überlangen Vertragslaufzeit genauer hinschaut. Ist die Befristung so lang, dass Sie als Auftraggeber über Gebühr in Ihrer wirtschaftlichen Freiheit eingeschränkt werden, kann der Vertrag nach § 138 BGB als sittenwidrig und damit nichtig eingestuft werden. Das kommt insbesondere bei Alleinaufträgen zum Tragen, bei denen Sie während der gesamten Laufzeit keinen anderen Makler beauftragen dürfen. Zeitlich unbegrenzte Alleinaufträge sind nach der Rechtsprechung stets unwirksam. Bei besonders schwierig zu vermarktenden Objekten haben Gerichte allerdings Laufzeiten von bis zu drei Jahren noch als zulässig angesehen. Ob eine Laufzeit tatsächlich sittenwidrig ist, hängt aber stets vom Einzelfall ab — ein pauschales Verfallsdatum gibt es nicht.

Kündigung beim befristeten Maklervertrag

Haben Sie einen befristeten Vertrag unterschrieben, sind Ihre Kündigungsmöglichkeiten während der Laufzeit stark eingeschränkt. Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich ausgeschlossen, solange die vereinbarte Frist noch läuft. Raus kommen Sie vorzeitig nur über die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Das setzt voraus, dass Ihnen die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist — etwa weil der Makler seine Pflichten massiv verletzt hat, keine Besichtigungen organisiert oder Ihre Immobilie schlicht nicht bewirbt. Rechtsgrundlage ist bei Alleinaufträgen mit Tätigkeitspflicht des Maklers § 314 BGB als Regelung für Dauerschuldverhältnisse, daneben auch § 626 BGB.

Wichtig: Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen erfolgen, nachdem Sie von der Pflichtverletzung erfahren haben.

Läuft die Frist dagegen regulär ab, endet der Vertrag von selbst. Eine gesonderte Kündigung brauchen Sie dann nicht — es sei denn, der Vertrag enthält eine Verlängerungsklausel.

Widerruf beim unbefristeten Maklervertrag

Deutlich einfacher wird es beim unbefristeten Maklervertrag. Nach der gesetzlichen Regelung und der herrschenden Meinung kann der Auftraggeber den Vertrag jederzeit widerrufen, ohne einen Grund angeben zu müssen. Das entspricht dem Grundgedanken des Auftragsrechts: Weil der Makler nach dem gesetzlichen Leitbild ohnehin nicht zum Tätigwerden verpflichtet ist, soll auch der Auftraggeber nicht auf Dauer gebunden sein. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 671 BGB in analoger Anwendung. Für den Makler gilt dagegen Anderes: Er kann den Vertrag nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes beenden.

Die Tücke der automatischen Verlängerung

Viele befristete Maklerverträge enthalten eine Klausel, wonach sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn er nicht rechtzeitig gekündigt wird. Solche Verlängerungsklauseln sind grundsätzlich zulässig — auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Das hat der BGH in seiner Leitentscheidung vom 28. Mai 2020 (Az. I ZR 40/19) ausdrücklich bestätigt: Eine Erstlaufzeit von sechs Monaten mit automatischer Verlängerung um jeweils drei Monate bei vierwöchiger Kündigungsfrist benachteiligt den Maklerkunden nicht unangemessen.

Aber Vorsicht: Die Klausel muss formell korrekt in den Vertrag einbezogen worden sein. Im konkreten BGH-Fall scheiterte die Maklerin daran, dass die Kündigungsfrist nur in einer Anlage stand, die nicht ausdrücklich zum Vertragsbestandteil erklärt worden war. Das machte die gesamte Verlängerungsklausel unwirksam. Für Sie als Maklerkunde heißt das: Lesen Sie den Vertrag genau, schauen Sie sich die Anlagen an und notieren Sie sich die Kündigungsfristen, damit Sie nicht in eine ungewollte Verlängerung hineinrutschen.

Praxistipps für Maklerkunden

Als Auftraggeber sollten Sie bei Abschluss eines Maklervertrags besonders auf die Laufzeitregelung achten. Bevorzugen Sie eine überschaubare Erstlaufzeit von drei bis sechs Monaten. Prüfen Sie, ob der Vertrag eine automatische Verlängerung vorsieht, und wenn ja, unter welchen Bedingungen Sie diese verhindern können. Achten Sie darauf, dass der Vertrag sowohl ein Anfangs- als auch ein Enddatum nennt. Und: Kündigen Sie rechtzeitig schriftlich — am besten per Einschreiben mit Rückschein —, wenn Sie eine Verlängerung vermeiden wollen. Prüfen Sie außerdem, ob ein einfacher oder ein qualifizierter Alleinauftrag vorliegt, und seien Sie sich der wirtschaftlichen Folgen bewusst.

Praxistipps für Makler

Aus Maklersicht empfiehlt sich eine klar formulierte Befristung mit transparenter Verlängerungsklausel. Nehmen Sie die Kündigungsfrist direkt in den Vertragstext auf, nicht in eine Anlage. Denn wie der BGH gezeigt hat, genügt ein bloßer Hinweis auf Anlagen mit der Bitte, diese zu „beachten", nicht für eine wirksame Einbeziehung. Stellen Sie außerdem sicher, dass der Vertrag dem Textformerfordernis nach § 656a BGB genügt, wenn es um Wohnungen oder Einfamilienhäuser geht. Eine saubere Vertragsgestaltung schützt Sie vor dem Verlust Ihrer Ansprüche.

Provisionsanspruch nach Vertragsende

Auch nach Ablauf eines befristeten Maklervertrags kann noch ein Provisionsanspruch entstehen. Entscheidend ist die sogenannte vertragsadäquate Kausalität: Die Maklerleistung — also der Nachweis oder die Vermittlung — muss noch während der Vertragslaufzeit erbracht worden sein. Hat der Makler Ihnen einen Kaufinteressenten benannt und kommt es erst nach Vertragsende zum Kaufvertrag, kann die Provision trotzdem fällig werden. Voraussetzung ist, dass der Abschluss des Hauptvertrags ursächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht. Je mehr Zeit zwischen dem Ende des Maklervertrags und dem Vertragsschluss vergeht, desto schwieriger wird es für den Makler, diesen Zusammenhang zu beweisen. Nach der Rechtsprechung des BGH streitet bei einem Zeitraum von einem Jahr oder mehr kein Anscheinsbeweis mehr zugunsten des Maklers.

Sehen Sie auch unter Makleralleinauftrag, Qualifizierter Alleinauftrag, Maklerprovision und Kündigung des Maklervertrags.