Nachbestellungsklausel

Was genau ist eine Nachbestellungsklausel?

Eine Nachbestellungsklausel — auch als Nachwirkungsklausel oder Bindungsfristklausel bekannt — ist eine vertragliche Vereinbarung im Maklervertrag. Sie regelt, dass der Makler auch nach Beendigung des Vertrages noch Anspruch auf seine Provision hat. Voraussetzung: Der Kaufvertrag kommt mit einem Interessenten zustande, den der Makler während der Vertragslaufzeit nachgewiesen oder vermittelt hat. Die Klausel sichert den Makler also gegen ein bestimmtes Szenario ab — nämlich dass der Auftraggeber den Vertrag kündigt, um den Makler bei der Provision zu umgehen, und anschließend „zufällig" mit genau dem Interessenten abschließt, den der Makler ins Spiel gebracht hat.

Warum gibt es diese Klausel überhaupt?

Die Antwort liegt im Grundprinzip des Maklerrechts: Gemäß § 652 BGB erhält der Makler seine Vergütung nur im Erfolgsfall. Er hat einen Provisionsanspruch, wenn der Hauptvertrag — also der Kaufvertrag — „infolge" seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zustande kommt. Die Kündigung des Maklervertrags wirkt dabei nur für die Zukunft. Hat der Makler während der Vertragslaufzeit die entscheidende Vorarbeit geleistet, bleibt sein Provisionsanspruch bestehen — auch wenn der Kaufvertrag erst nach Vertragsende unterschrieben wird.

Textform seit der Reform 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 schreibt § 656a BGB vor, dass Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser der Textform bedürfen. Das betrifft den gesamten Vertrag — und damit auch die Nachbestellungsklausel. Eine rein mündliche Absprache über die Nachwirkung reicht nicht mehr aus. Der Vertrag muss in einer Form vorliegen, die aufbewahrt werden kann, also als E-Mail, Brief oder unterschriebenes Dokument. Fehlt die Textform, ist der gesamte Maklervertrag unwirksam — und mit ihm auch die Nachbestellungsklausel.

Wie funktioniert sie in der Praxis?

Stellen Sie sich folgendes vor: Sie haben einen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses beauftragt. Der Makler organisiert Besichtigungen, führt Verhandlungen und bringt mehrere Interessenten ins Spiel. Einer davon ist besonders interessiert, zögert aber noch. Dann läuft Ihr Maklervertrag aus oder Sie kündigen ihn. Drei Wochen später meldet sich genau dieser Interessent bei Ihnen — und Sie verkaufen direkt an ihn. In diesem Fall greift die Nachbestellungsklausel. Der Makler kann Sie zur Zahlung der vereinbarten Maklerprovision heranziehen, weil seine Tätigkeit ursächlich für den Vertragsabschluss war.

Typische Formulierungen im Maklervertrag

In der Praxis finden Sie die Nachbestellungsklausel häufig als Bestandteil eines qualifizierten Alleinauftrags oder eines einfachen Makleralleinauftrags. Eine gängige Formulierung lautet sinngemäß: „Verkaufen Sie das Objekt innerhalb von drei Monaten nach Beendigung dieses Vertrages an einen Interessenten, dem wir das Objekt während der Vertragslaufzeit angeboten haben, sind Sie zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet." Die Frist variiert je nach Vertrag. Üblich sind drei bis sechs Monate nach Vertragsende. In manchen Verträgen fehlt eine konkrete Frist — dann gelten die Grundsätze der Rechtsprechung.

Vertragliche Frist und gesetzliche Kausalitätsvermutung

Bei der Frage, wie lange der Makler nach Vertragsende noch Provision verlangen kann, spielen zwei unterschiedliche Dinge zusammen — die Sie nicht verwechseln sollten.

Erstens: Die vertragliche Nachbestellungsklausel. Sie legt eine konkrete Frist fest, in der Praxis meist drei bis sechs Monate. Innerhalb dieser Frist steht dem Makler die Provision zu, wenn Sie an einen von ihm nachgewiesenen Interessenten verkaufen. Das ist eine klare vertragliche Regelung mit einem festen Zeitrahmen.

Zweitens: Die Kausalitätsvermutung der Rechtsprechung. Unabhängig von einer vertraglichen Klausel geht die Rechtsprechung davon aus, dass bei einem zeitlichen Abstand von bis zu etwa einem Jahr zwischen der letzten Maklerleistung und dem Vertragsabschluss eine tatsächliche Vermutung für die Kausalität zugunsten des Maklers spricht. Je mehr Zeit vergeht, desto schwächer wird diese Vermutung. Nach einem Jahr oder mehr trägt der Makler die volle Beweislast für den Kausalzusammenhang (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2006, Az. III ZR 379/04).

Für Sie als Auftraggeber bedeutet das: Enthält Ihr Vertrag eine Nachbestellungsklausel mit einer kürzeren Frist — etwa drei Monate —, kann das zu Ihrem Vorteil sein. Der Makler schränkt seinen eigenen Anspruch damit freiwillig ein. Über diese Frist hinaus muss er sich auf die allgemeine Kausalitätsvermutung stützen, was deutlich unsicherer ist.

Wann ist die Nachbestellungsklausel unwirksam?

Hier wird es spannend — und für Makler riskant. Die Gerichte legen bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einen strengen Maßstab an. Das gesetzliche Leitbild des Maklervertrags in §§ 652 ff. BGB sieht nur eine erfolgsabhängige Vergütung vor. Jede Klausel, die davon abweicht, steht unter dem Verdacht der unangemessenen Benachteiligung gemäß § 307 BGB.

Typische Unwirksamkeitsgründe

Konkret kann die Klausel unwirksam sein, wenn die Nachwirkungsfrist unverhältnismäßig lang ist, wenn sie den Auftraggeber verpflichtet, auch bei einem Verkauf an Interessenten Provision zu zahlen, die er selbst und ohne jede Mitwirkung des Maklers gefunden hat, oder wenn sie in einer Anlage zum Vertrag „versteckt" wurde und nicht im Vertrag selbst steht. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 28. Mai 2020 (Az. I ZR 40/19) klargestellt, dass Verlängerungsklauseln in Makleralleinaufträgen grundsätzlich wirksam sein können — aber nur, wenn sie angemessen ausgestaltet sind. Die Entscheidung verdeutlicht auch, wie wichtig die Trennbarkeit einzelner Klauseln ist: Fällt eine Regelung bei der AGB-Kontrolle durch, kann das auch benachbarte Klauseln mitreißen.

Individualvereinbarung schlägt AGB

Rechnen Sie damit, dass viele Makler die Nachbestellungsklausel als vorformulierten Vertragsbestandteil verwenden — also als AGB. In diesem Fall gelten die strengen Regeln der §§ 305 ff. BGB: Unverhältnismäßig lange Fristen oder Klauseln, die auch selbst gefundene Interessenten erfassen, halten einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. Ist die Klausel hingegen individuell ausgehandelt, genießt sie deutlich mehr Spielraum — auch bei längeren Fristen. Das „Aushandeln" setzt allerdings voraus, dass der Auftraggeber tatsächlich die Möglichkeit hatte, auf den Inhalt der Klausel Einfluss zu nehmen. Ein bloßes Durchsprechen des Vertragstexts reicht dafür nicht aus. Ein Makler, der auf Nummer sicher gehen will, sollte die Klausel also nicht einfach im Kleingedruckten unterbringen, sondern offen mit dem Auftraggeber besprechen, inhaltlich verhandeln und das Ergebnis als Individualvereinbarung dokumentieren.

Das sollten Sie als Maklerkunde beachten

Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, lohnt sich ein genauer Blick auf die Nachbestellungsklausel. Prüfen Sie, wie lang die Bindungsfrist nach Vertragsende ist. Achten Sie darauf, ob die Klausel nur Interessenten erfasst, die der Makler tatsächlich nachgewiesen hat — oder ob sie auch auf Käufer zielt, die Sie unabhängig vom Makler gefunden haben. Und: Fragen Sie im Zweifel nach, ob sich die Klausel individuell anpassen lässt.

Tipps für Makler

Aus Maklersicht ist die Nachbestellungsklausel ein wichtiges Instrument, um Ihre Arbeit abzusichern. Achten Sie auf eine klare und transparente Formulierung. Benennen Sie die Nachwirkungsfrist konkret — drei bis sechs Monate gelten als angemessen.

Die Interessentenliste als Schlüsseldokument

Führen Sie eine Interessentenliste und übergeben Sie diese dem Auftraggeber bei Vertragsende. Das schafft Transparenz darüber, welche Personen unter die Nachbestellungsklausel fallen — und reduziert das Streitpotenzial erheblich. Dokumentieren Sie Ihre Vermittlungstätigkeit insgesamt sorgfältig: Besichtigungstermine, Korrespondenz, übermittelte Unterlagen. Im Streitfall tragen Sie als Makler die volle Beweislast für die Kausalität zwischen Ihrer Leistung und dem späteren Kaufvertrag. Nur bei einem zeitlich nahen Zusammenhang — bis zu etwa einem Jahr — spricht eine tatsächliche Vermutung für Sie, die der Auftraggeber widerlegen muss. Eine lückenlose Dokumentation ist daher Ihre beste Absicherung.

Abgrenzung zur Hinzuziehungsklausel

Verwechseln Sie die Nachbestellungsklausel nicht mit der Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel. Diese kommt beim qualifizierten Alleinauftrag zum Einsatz und verpflichtet den Auftraggeber, während der Vertragslaufzeit alle Interessenten an den Makler zu verweisen. Die Nachbestellungsklausel dagegen greift erst nach Vertragsende. Beide Klauseln verfolgen aber ein ähnliches Ziel: Sie sollen verhindern, dass der Makler um seinen verdienten Lohn gebracht wird.

Sehen Sie auch unter [Makleralleinauftrag], [Provisionsanspruch], [Hinzuziehungsklausel] und [Kausalität im Maklerrecht].