Verjährung von Provisionsansprüchen

Drei Jahre — die regelmäßige Verjährungsfrist

Der Provisionsanspruch des Maklers unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Das bedeutet: Nach drei Jahren kann sich der Maklerkunde auf Verjährung berufen und die Zahlung verweigern. Der Anspruch existiert dann zwar formal noch, aber er ist nicht mehr durchsetzbar. Juristisch gesprochen entsteht eine sogenannte Einrede. Das bedeutet: Der Kunde kann die Verjährung im Streitfall „ins Feld führen", um die Zahlung zu verweigern. Das Gericht prüft die Verjährung aber nicht von sich aus — der Kunde muss sich aktiv darauf berufen.

Wann beginnt die Frist zu laufen?

Hier wird es für viele überraschend: Die dreijährige Frist beginnt nicht am Tag der Rechnungsstellung oder der Besichtigung. Die Verjährungsfrist startet gemäß § 199 Abs. 1 BGB erst mit dem Schluss des Jahres, in dem zwei Voraussetzungen zusammentreffen. Erstens muss der Provisionsanspruch entstanden sein — also der vermittelte Hauptvertrag (etwa ein Kaufvertrag) wirksam abgeschlossen worden sein. Zweitens muss der Makler als Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben — oder diese Kenntnis grob fahrlässig nicht erlangt haben.

Ein Beispiel macht es greifbar

Stellen Sie sich vor, ein Immobilienmakler vermittelt am 15. März 2025 einen Kaufvertrag. Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Die Verjährungsfrist beginnt dann nicht etwa am 15. März 2025, sondern erst am 31. Dezember 2025 — denn das Gesetz knüpft an das Jahresende an. Ab diesem Zeitpunkt laufen die drei Jahre. Die Frist endet also am 31. Dezember 2028 um Mitternacht. Bis dahin muss der Makler seinen Anspruch geltend machen, wenn er auf der sicheren Seite sein will.

Warum das Jahresende entscheidend ist

Dieses System heißt im Juristendeutsch Ultimoverjährung. Der Gesetzgeber hat sich bewusst für das Jahresende als Startpunkt entschieden. Das vereinfacht die Berechnung erheblich — Sie müssen sich kein taggenauer Fristbeginn merken. Egal ob der Provisionsanspruch am 2. Januar oder am 30. November entsteht: Die Verjährung beginnt immer erst mit Ablauf des 31. Dezember desselben Jahres.

Kenntnis des Maklers als zweite Voraussetzung

Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Makler als Gläubiger auch tatsächlich weiß, dass sein Provisionsanspruch entstanden ist — oder es bei zumutbarer Sorgfalt hätte wissen müssen. Beim klassischen Immobilienkauf ist das in der Regel unproblematisch: Der Makler begleitet den Notartermin, kennt den Kaufvertrag und weiß, dass sein Anspruch entstanden ist. Schwieriger wird es, wenn der Maklerkunde den Hauptvertrag ohne Wissen des Maklers abschließt — etwa nach Ende des Maklervertrags mit einem zuvor vom Makler nachgewiesenen Interessenten.

Wer muss was beweisen?

In der Praxis entscheidet häufig die Beweislast über den Ausgang eines Streits um die Verjährung. Die Darlegungs- und Beweislast für die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB — also dafür, dass der Makler Kenntnis hatte oder haben musste — liegt beim Maklerkunden. Der Kunde muss also darlegen und beweisen, ab wann der Makler von den anspruchsbegründenden Umständen wusste. Der Makler selbst trägt dagegen die Beweislast für das Zustandekommen des Maklervertrags, seine Maklerleistung und die Kausalität zwischen Leistung und Hauptvertragsschluss.

Hemmung der Verjährung — die Uhr anhalten

Auch nach Beginn der Frist gibt es Möglichkeiten, die Verjährung zu hemmen. Hemmung bedeutet: Die Uhr wird angehalten, die verstrichene Zeit aber nicht gelöscht. Sobald der Hemmungsgrund wegfällt, läuft die Restfrist weiter. Die wichtigsten Hemmungsgründe für Makler sind die Zustellung eines Mahnbescheids gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB, die Klageerhebung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB und laufende Verhandlungen zwischen Makler und Kunde über die Provisionsforderung gemäß § 203 BGB. Gerade beim letzten Punkt lauern allerdings Fallstricke: Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB liegen nur vor, wenn beide Seiten ernsthaft und mit dem Willen sprechen, eine Einigung zu erzielen. Bloße Mahnschreiben oder rein formale Korrespondenz reichen dafür nicht aus. Als Makler sollten Sie sich deshalb nicht darauf verlassen, dass ein paar Briefe hin und her die Verjährung hemmen.

Neubeginn der Verjährung — die Uhr auf null stellen

Noch wirksamer als die Hemmung ist der Neubeginn der Verjährung nach § 212 BGB. Erkennt der Schuldner den Provisionsanspruch an — etwa durch eine Teilzahlung, eine Ratenzahlung oder ein ausdrückliches Anerkenntnis —, beginnt die gesamte dreijährige Frist von vorn. Als Makler sollten Sie deshalb auf schriftliche Bestätigungen achten, wenn ein Kunde um Stundung oder Ratenzahlung bittet. Solche Erklärungen können im Streitfall Gold wert sein.

Was passiert, wenn die Frist abläuft?

Nach Ablauf der Verjährungsfrist hat der Maklerkunde das Recht, die Einrede der Verjährung zu erheben. Tut er das, kann der Makler seinen Provisionsanspruch nicht mehr gerichtlich durchsetzen — selbst wenn er berechtigt war. Zahlt der Kunde allerdings trotz Verjährung freiwillig, kann er das Geld nicht zurückfordern. Der Anspruch erlischt nämlich nicht, er wird nur undurchsetzbar. Das mag ein kleiner Trost sein, aber in der Praxis hilft das selten.

Besonderheiten beim Provisionsanspruch aus Maklersicht

Als Makler stehen Sie vor einer besonderen Herausforderung: Ihre Provision wird erst mit dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrags fällig. Die Verjährungsfrist kann also nicht beginnen, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet ist oder der Mietvertrag unterschrieben wurde. Scheitert der Hauptvertrag, entsteht gar kein Provisionsanspruch — und ohne Anspruch gibt es auch keine Verjährung. Daraus folgt: Sie müssen den Zeitpunkt des Vertragsschlusses genau dokumentieren, denn er bestimmt den Start der Verjährungsfrist.

Das spätere Schicksal des Hauptvertrags

Wird ein wirksam geschlossener Kaufvertrag nach Abschluss rückabgewickelt — etwa weil der Käufer seinen Kaufpreis nicht zahlen kann —, bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen. Das gilt auch, wenn der Käufer wegen eines Sachmangels vom Vertrag zurücktritt und Gewährleistungsrechte geltend macht: Solange der Kaufvertrag zunächst wirksam zustande kam, ändert die spätere Rückabwicklung nichts am Provisionsanspruch. Die Verjährungsfrist läuft also unverändert weiter.

Anders sieht es aus, wenn der Hauptvertrag von Anfang an nichtig war, etwa wegen einer Anfechtung gemäß § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung. Dann entfällt der Provisionsanspruch rückwirkend — und eine Verjährungsfrist beginnt gar nicht erst.

Rückabwicklung und Nichtigkeit — ein Beispiel

Der Unterschied lässt sich an einem konkreten Fall verdeutlichen: Wenn der Käufer den Kaufpreis einfach nicht zahlt und der Verkäufer deshalb vom Vertrag zurücktritt, behält der Makler seinen Anspruch auf Provision. Die Rückabwicklung ändert daran nichts, denn der Vertrag war zunächst wirksam. Anders ist es, wenn der Verkäufer den Käufer über schwere Mängel arglistig getäuscht hat und der Käufer deshalb den Kaufvertrag anficht — dann wird der Vertrag so behandelt, als hätte er nie bestanden, und auch der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend.

Praxistipps für Makler

Rechnen Sie damit, dass Kunden die Provisionszahlung hinauszögern. Notieren Sie sich den Fälligkeitszeitpunkt und das daraus resultierende Verjährungsende. Setzen Sie sich eine Erinnerung spätestens sechs Monate vor Fristablauf. Wenn bis dahin keine Zahlung eingegangen ist, ziehen Sie den Mahnbescheid als kostengünstige Möglichkeit der Verjährungshemmung in Betracht. Sichern Sie außerdem alle Nachweise — den Maklervertrag, das Exposé, die Korrespondenz mit dem Kunden und den Nachweis des Hauptvertragsabschlusses. Besonders wichtig: Verwahren Sie eine Kopie des notariellen Kaufvertrags oder des Mietvertrags sicher, denn Sie tragen im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Hauptvertrag tatsächlich zustande gekommen ist.

Praxistipps für Maklerkunden

Aus Kundensicht gilt: Prüfen Sie die Provisionsforderung zeitnah. Bestehen Zweifel an der Berechtigung des Anspruchs — etwa weil kein wirksamer Maklervertrag in Textform vorliegt oder weil die Vermittlungsleistung nicht kausal war —, holen Sie rechtzeitig anwaltlichen Rat ein. Die Verjährungseinrede ist ein starkes Instrument, aber nur wenn Sie die Frist kennen und im richtigen Moment geltend machen.

Absolute Verjährungshöchstfrist

Unabhängig von der Kenntnis des Maklers gilt eine absolute Verjährungshöchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs gemäß § 199 Abs. 4 BGB. Selbst wenn der Makler nichts vom Abschluss des Hauptvertrags erfährt, verjährt der Provisionsanspruch spätestens nach zehn Jahren. Für die Praxis ist diese Höchstfrist allerdings eher selten relevant — in den meisten Fällen greift die reguläre Dreijahresfrist deutlich früher.

Sehen Sie auch unter [Maklerprovision], [Maklervertrag], [Provisionsverwirkung] und [Kausalität der Maklerleistung].