Kurzzeitvermietung

Was das Gesetz regelt

Kurzzeitvermietung bedeutet rechtlich die Vermietung von Wohnraum zum „vorübergehenden Gebrauch" im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Damit ist kein beliebig kurzer Vertrag gemeint, sondern ein Mietverhältnis, das von vornherein auf einen besonderen, zeitlich begrenzten Zweck ausgerichtet ist. Die Rechtsprechung denkt dabei klassisch an Ferienwohnungen zu Urlaubszwecken, Monteurunterkünfte für die Dauer eines Arbeitseinsatzes oder möblierte Apartments für entsandte Arbeitnehmer. Entscheidend ist: Der Mieter begründet in der Wohnung keinen dauerhaften Lebensmittelpunkt – er zieht nicht wirklich ein, sondern kommt und geht.

Wie lange darf ein solches Verhältnis dauern? Als Orientierungswert nennt die Rechtsprechung einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten; die genaue Grenze hängt aber stets vom Einzelfall ab und kann darunter oder auch knapp darüber liegen. Das Landgericht Berlin hat 2019 klargestellt (65 S 101/19), dass eine Anmietung für sieben Monate für die Anfertigung einer Doktorarbeit bereits zu lang ist, um noch als vorübergehend zu gelten. Ein Amtsgericht hielt 2024 fest, dass ein Studium generell keinen vorübergehenden Gebrauch begründet, sofern es sich über die gesamte Studiendauer erstreckt; eine semesterweise Anmietung ohne dauerhafte Bleibe am Studienort kann demgegenüber noch als vorübergehend angesehen werden. Diese beiden Kriterien, also Zeitmoment und Zweckmoment, müssen beide erfüllt sein. Es reicht nicht, den Vertrag einfach kurz zu befristen.

Davon zu trennen ist der qualifizierte Zeitmietvertrag nach § 575 BGB, bei dem der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund hat (Eigenbedarf, geplante Renovierung). Das ist ein völlig anderes Instrument – und eine häufig verwechselte Kategorie.

Was Mietern fehlt

Wer einen Kurzzeitvertrag unterzeichnet, gibt erhebliche Schutzrechte ab. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt schlicht nicht. Der Vermieter darf also auch in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt frei von jeder Obergrenze vermieten. Ebenso wenig greift der gesetzliche Kündigungsschutz: Die sogenannte Sozialklausel nach § 574 BGB, die es einem Mieter ermöglicht, einer Kündigung wegen unzumutbarer Härte zu widersprechen, findet keine Anwendung. Kündigt der Vermieter, muss der Mieter gehen. Auch das Vorkaufsrecht bei Umwandlung in eine Eigentumswohnung nach § 577 BGB entfällt.

Für Vermieter ist das Modell entsprechend attraktiv: keine Preisdeckelung, kaum Beschränkungen bei der Beendigung des Verhältnisses, mögliche Vereinbarung verkürzter Kündigungsfristen – und das alles bei Mietpreisen, die oft deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegen.

Das große Schlupfloch

Genau diese Freiheiten haben die Kurzzeitvermietung in Großstädten zu einem verbreiteten Geschäftsmodell werden lassen. Der Deutsche Mieterbund beobachtet in angespannten Märkten eine massive Zunahme von Kurzzeitangeboten – obwohl die meisten Wohnungssuchenden unbefristete Mietverhältnisse wünschen. In der Praxis wird oft schlicht behauptet, der Mieter wolle nur vorübergehend wohnen – auch wenn das tatsächlich nicht zutrifft. Wohnungen werden möbliert und befristet angeboten, die Mietpreisbremse läuft ins Leere.

Die Gerichte haben dem Einhalt geboten. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 13. September 2023 (67 S 51/22) entschieden, dass ein angeblicher Kurzzeitvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umgedeutet werden kann, wenn die Voraussetzungen für vorübergehenden Gebrauch tatsächlich nicht vorliegen. Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Mieter seinen Lebensmittelpunkt seit 2017 in der Wohnung und der Vertrag war über einen Zeitraum von insgesamt dreieinhalb Jahren immer wieder verlängert worden. Das Gericht ordnete das Mietverhältnis als unbefristet ein und wandte rückwirkend die Mietpreisbremse an – der Vermieter musste überzahlte Miete erstatten. Folge einer solchen Umdeutung: Alle Mieterschutzvorschriften gelten so, als hätte es den Kurzzeitvertrag nie gegeben.

Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu befristen, reicht für die Annahme eines vorübergehenden Gebrauchs nicht aus – so das LG Berlin ausdrücklich.

Als Mieter, dem gegenüber ein Kurzzeitvertrag mehrfach verlängert wurde, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Die Grenze zum normalen Wohnraummietverhältnis ist näher, als mancher Vermieter es glaubt. Für Vermieter bedeutet das ein erhebliches Rückzahlungsrisiko: Wird ein vermeintlicher Kurzzeitvertrag nachträglich als unbefristetes Mietverhältnis eingestuft, kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Auch die gezielte Aufeinanderfolge mehrerer Kurzzeitverträge mit demselben Mieter – sogenannte Kettenbefristungen – kann nach allgemeinen Grundsätzen als Rechtsmissbrauch unwirksam sein, wenn sie erkennbar dazu dient, die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen.

Zweckentfremdung: die rote Linie

Wer Wohnraum gewerblich oder dauerhaft für Touristen vermietet, gerät schnell in den Bereich der Zweckentfremdung. Das ist keine mietrechtliche Kategorie, sondern eine ordnungsrechtliche – und sie kann teuer werden. In Berlin und Bayern drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro, in anderen Städten bis zu 100.000 Euro. Der Unterschied zwischen zulässiger Kurzzeitvermietung und verbotener Zweckentfremdung ist dabei oft eine Frage der Tage: Eine befristete Vermietung an Berufstätige, die für Monate in die Stadt ziehen, ist grundsätzlich unproblematisch. Die tage- oder wochenweise Vermietung an wechselnde Feriengäste – das klassische Airbnb-Modell – kann dagegen unter das Zweckentfremdungsverbot fallen, sofern dieses in der betreffenden Stadt gilt.

Regional unterschiedliche Spielregeln

Ein einheitliches Bundesgesetz zur Kurzzeitvermietung gibt es nicht. Die Regeln variieren erheblich. Nordrhein-Westfalen hat seit dem 1. Juli 2022 eine Registrierungspflicht (sogenannte Wohnraum-ID) in Städten wie Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster eingeführt; die zugelassene Gesamtdauer der Kurzzeitvermietung ist dort auf 90 Tage pro Jahr begrenzt (bei Studierenden auf 180 Tage). Berlin erlaubt die kurzfristige Vermietung der Hauptwohnung ebenfalls nur bis zu 90 Tagen jährlich, sofern man dort selbst gemeldet ist. Baden-Württemberg kennt eine Grenze von zehn Wochen im Kalenderjahr. Als Vermieter sollten Sie die kommunalen Vorschriften Ihrer Stadt kennen und ggf. eine Registriernummer beantragen, bevor Sie inserieren. Plattformen wie Airbnb sind in bestimmten Städten verpflichtet, nur Angebote mit gültiger ID zuzulassen.

Ab dem 20. Mai 2026 tritt eine EU-Verordnung in Kraft, die einheitliche Datenmeldepflichten für Online-Plattformen schafft. Buchungsdaten werden künftig an die Bundesnetzagentur übermittelt; Behörden erhalten so ein wirksameres Instrument, um Verstöße gegen Zweckentfremdungsvorschriften zu erkennen.

Mieter: Was Sie wissen sollten

Als Mieter in einem Kurzzeitvertrag sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie bewusst auf wesentliche Schutzrechte verzichten. Prüfen Sie genau, ob Ihre Situation wirklich nur auf Zeit angelegt ist – oder ob Sie faktisch dauerhaft wohnen wollen. Ist Letzteres der Fall, schließen Sie keinen Vertrag nach § 549 Abs. 2 BGB ab, nur weil auf dem angespannten Wohnungsmarkt nichts anderes angeboten wird. Wenn ein solcher Vertrag mehrfach verlängert wird und Sie Ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben, sollten Sie sich beim Mieterverein beraten lassen – eine Umdeutung in ein unbefristetes Mietverhältnis ist nach der Rechtsprechung möglich.

Vermieter: Was Sie beachten müssen

Als Vermieter einer Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch reicht es nicht, im Mietvertrag einfach „Kurzzeitvermietung" zu schreiben. Entscheidend ist, dass die tatsächlichen Umstände auch tatsächlich eine Vermietung auf Zeit ergeben: Der Mieter muss einen echten besonderen Anlass für den vorübergehenden Aufenthalt haben, und der Zweck muss absehbar enden. Halten Sie den Grund im Vertrag schriftlich fest. Prüfen Sie außerdem die kommunalen Zweckentfremdungsvorschriften Ihrer Stadt und beantragen Sie gegebenenfalls eine Registriernummer. Steuerlich gilt: Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden; bei gewerblicher Intensität kann auch Umsatzsteuer anfallen.

Was sich 2026 ändert

Im Februar 2026 hat Bundesjustizministerin Stefanie Hubig einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Kurzzeitvermietung erstmals mit einer gesetzlichen Höchstgrenze versehen soll: Kurzzeitmietverträge sollen künftig für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können – und auch das nur, wenn beim Mieter ein besonderer Anlass für die kurze Mietdauer vorliegt. Gleichzeitig soll in angespannten Wohnungsmärkten die Regelvermutung gelten, dass ein Mietverhältnis ab sechs Monaten kein vorübergehender Gebrauch mehr ist. Vermieter müssten dann das Gegenteil nachweisen. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Reform grundsätzlich, kritisiert aber, dass aufeinanderfolgende Kurzzeitverträge mit demselben Mieter weiterhin möglich blieben. Der Gesetzentwurf befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren.

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