Schönheitsreparaturen

Was zählt als Schönheitsreparatur – und was nicht?

Der Begriff klingt harmlos, hat aber im Mietrecht eine sehr präzise Bedeutung. Die verbindliche Definition stammt aus § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Rechtsprechung zu Grunde legt. Danach umfassen Schönheitsreparaturen ausschließlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie das Streichen der Innentüren und der Fenster sowie der Außentüren von innen.

Was nicht dazugehört, ist ebenso klar. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, der Außenanstrich von Türen und Fenstern, der Austausch von mitvermieteten Teppichböden und alle Reparaturen an der Bausubstanz fallen nicht unter diesen Begriff. Diese Arbeiten gehören zur Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB — und die bleibt immer bei ihm, egal was im Mietvertrag steht. Fordert eine Klausel mehr, wird sie regelmäßig insgesamt unwirksam.

Wer ist eigentlich zuständig?

Das überrascht viele: Gesetzlich ist zunächst der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich. Denn nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat er die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehören auch die laufenden Renovierungsarbeiten, die sich aus normaler Abnutzung ergeben. Ergänzend bestimmt § 538 BGB, dass der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten hat.

Das Gesetz erlaubt es dem Vermieter allerdings, diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. In der Praxis tun das fast alle Vermieter. In nahezu jedem Formularmietvertrag findet sich eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel oder Renovierungsklausel. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, gilt die gesetzliche Grundregel: Der Vermieter renoviert — auf eigene Kosten und auch während des laufenden Mietverhältnisses.

Wann ist eine Klausel wirksam – und wann nicht?

Hier liegt die eigentliche Tücke. Die meisten Mietverträge sind Formularmietverträge und gelten damit als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Sie unterliegen der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB. Danach ist eine Klausel unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der BGH stellt an diese Klauseln sehr hohe Anforderungen — und erklärt regelmäßig ganze Klauseln für nichtig. Dabei gilt: Ein einziger unwirksamer Bestandteil macht in der Regel die gesamte Schönheitsreparaturklausel hinfällig. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion — also das Retten des wirksamen Teils — lässt der BGH nicht zu.

Ist eine Klausel unwirksam, ändert das die gesamte Lage. Der Mieter muss überhaupt nicht renovieren. Im Gegenteil — der Vermieter ist dann selbst renovierungspflichtig. Das Risiko einer fehlerhaften Klauselformulierung trägt deshalb vollständig der Vermieter.

Die häufigsten Fallen im Mietvertrag

Bestimmte Klauseltypen hat der BGH in seiner jahrzehntelangen Rechtsprechung als unwirksam eingestuft. Besonders verbreitet sind sogenannte starre Fristenpläne. Eine Formulierung wie „Der Mieter hat die Wohnung in Küche und Bad alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre zu streichen" ist unwirksam, weil sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung vollständig außer Acht lässt (BGH vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03). Wirksam sind dagegen flexible Formulierungen wie „in der Regel" oder „üblicherweise", die Raum für den tatsächlichen Renovierungsbedarf lassen.

Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die den Mieter auf eine bestimmte Farbwahl verpflichten, etwa auf weißen Anstrich bei Rückgabe. Der BGH hat klargestellt, dass allenfalls neutrale Farbtöne verlangt werden können, nicht aber ein konkreter Farbton. Auch die Pflicht, Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen, ist nichtig. Maßgeblich ist das Ergebnis: handwerklich ordentliche Arbeit mittlerer Güte genügt; der Mieter darf selbst zur Rolle greifen.

Eine weitere Falle sind sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Sie versuchen, den Mieter bei vorzeitigem Auszug anteilig an fiktiven Renovierungskosten zu beteiligen. Der BGH hat formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln generell für unwirksam erklärt (BGH vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13), weil sie den Mieter zur Berechnung hypothetischer Kostenszenarien zwingen, die er bei Vertragsschluss nicht absehen kann. Seit dem BGH-Urteil vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) sind solche Klauseln ausnahmsweise als echte Individualvereinbarung zulässig. Die Hürden sind allerdings sehr hoch: Der Vermieter muss den Inhalt der Klausel ernsthaft zur Diskussion gestellt und dem Mieter echte Gestaltungsmöglichkeiten eingeräumt haben. Eine bloße Wahl zwischen vorformulierten Alternativen genügt dafür nicht.

Renoviert oder unrenoviert – der entscheidende Unterschied

Ein Wendepunkt in der Rechtsprechung kam mit dem Grundsatzurteil des BGH vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14). Seitdem gilt: Wer eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übernommen hat, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten zu haben, muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren. Die Schönheitsreparaturklausel ist in diesem Fall unwirksam — vollständig, nicht nur teilweise. Unrenoviert ist eine Wohnung dabei nicht erst, wenn sie völlig abgewohnt wirkt. Es genügt, dass die Mieträume Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweisen und keinen renovierten Gesamteindruck vermitteln.

Hat ein Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen und verschlechtert sich der Dekorationszustand während der Mietzeit wesentlich, kann er vom Vermieter Renovierung verlangen — auch wenn keine wirksame Klausel besteht. Der Vermieter ist dann zur Durchführung verpflichtet. Die Kröte, die der Mieter dabei schlucken muss: Er beteiligt sich in solchen Fällen in der Regel zur Hälfte an den Kosten. Der Grund ist die bessere Stellung gegenüber dem vertraglich vereinbarten unrenovierten Ausgangszustand (BGH vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Für Vermieter bedeutet das umgekehrt: Wer eine Wohnung unrenoviert vermietet, riskiert später eine eigene Renovierungspflicht — wenn auch mit Kostenbeteiligung des Mieters.

Als Mieter sollten Sie wissen: Wer sich beim Auszug auf eine unrenovierte Übergabe berufen möchte, trägt die Beweislast. Das hat der BGH in seinem Beschluss vom 30.01.2024 (Az. VIII ZB 43/23) noch einmal klargestellt. In der Praxis heißt das: Sie müssen nachweisen können, dass die Wohnung bereits bei Ihrem Einzug Gebrauchsspuren aufwies — etwa durch Fotos, ein gemeinsam unterzeichnetes Übergabeprotokoll oder Zeugen, die den Zustand bei Einzug bestätigen können. Wer diesen Beweis nicht führen kann, bleibt an der Klausel hängen — und muss renovieren.

Farbwahl und Rückgabezustand

Haben Sie während der Mietzeit Wände in kräftigen oder ausgefallenen Farben gestrichen, sollten Sie beim Auszug aufpassen. Haben Sie eine in neutralen Farbtönen gehaltene Wohnung übernommen, sind Sie verpflichtet, diesen Zustand wiederherzustellen. Der BGH hat entschieden, dass Mieter, die eine neutral dekorierte Wohnung in einem für breite Mieterkreise inakzeptablen Zustand zurückgeben, Schadensersatz schulden (BGH vom 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12). Das gilt unabhängig davon, ob eine wirksame Schönheitsreparaturklausel besteht oder nicht.

Fristen und Verjährung

Für Vermieter, die Renovierungsansprüche nach Mietende geltend machen wollen, tickt die Uhr. Nach § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche wegen Veränderungen der Mietsache in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung. Diese Frist gilt für beide Seiten gleichermaßen. Mieter, die trotz unwirksamer Klausel renoviert haben und die entstandenen Kosten zurückfordern möchten, müssen ebenfalls innerhalb dieser sechs Monate aktiv werden. Wer hier zu lange zögert, verliert seinen Anspruch — unabhängig davon, ob er Vermieter oder Mieter ist.

Praktische Tipps für Mieter

Als Mieter sitzen Sie keineswegs am kürzeren Hebel — vorausgesetzt, Sie sind gut vorbereitet. Bevor Sie beim Auszug auch nur einen Pinsel anrühren, lohnt sich ein genauer Blick in Ihren Mietvertrag: Enthält er starre Fristen, eine pauschale Endrenovierungspflicht oder Farbvorgaben? Das sind Warnsignale, die auf eine unwirksame Klausel hindeuten. Im Zweifelsfall lassen Sie den Vertrag von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.

Mindestens ebenso wichtig ist die Dokumentation beim Einzug. Fertigen Sie gemeinsam mit dem Vermieter ein detailliertes Übergabeprotokoll an, halten Sie den Zustand der Wohnung fotografisch fest und sichern Sie sich Zeugen, wenn die Wohnung erkennbar unrenoviert war. Stellt sich heraus, dass die Klausel unwirksam ist, informieren Sie den Vermieter schriftlich und mit Begründung — bevor Sie ausziehen, nicht danach. Wer bereits renoviert hat, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann die Kosten innerhalb von sechs Monaten nach Mietende zurückfordern.

Praktische Tipps für Vermieter

Als Vermieter tragen Sie das Formulierungsrisiko. Verwenden Sie Renovierungsklauseln, die sich am tatsächlichen Zustand der Wohnung orientieren, und setzen Sie auf flexible Formulierungen wie „in der Regel" oder „bei Bedarf". Nennen Sie keine starren Fristen, verlangen Sie keine konkreten Farbvorgaben und keine Beauftragung von Fachbetrieben. Nutzen Sie aktuelle Vertragsmuster, denn viele ältere Formularmietverträge enthalten Klauseln, die die Rechtsprechung längst kassiert hat.

Geben Sie die Wohnung in renoviertem oder zumindest renovierungsähnlichem Zustand weiter. Übergeben Sie unrenoviert, müssen Sie einen angemessenen Ausgleich gewähren und diesen nachweisbar festhalten — am besten schriftlich im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll, mit konkreter Angabe der gewährten Gegenleistung (etwa mietzinsfreie Monate oder ein Barzuschuss). Ein pauschaler Verweis auf eine „reduzierte Miete" genügt in der Regel nicht; die Beweislast für den angemessenen Ausgleich liegt beim Vermieter. Erstellen Sie in jedem Fall ein sorgfältiges Wohnungsübergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug präzise beschreibt. Das Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel, falls es später zum Streit kommt — und vergessen Sie die sechsmonatige Verjährungsfrist nicht.

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