Winterdienst

Wer ist eigentlich zuständig?

Im deutschen Mietrecht trägt der Vermieter grundsätzlich die Verkehrssicherungspflicht für das Mietobjekt. Das bedeutet: Er muss dafür sorgen, dass Gehwege, Zugänge, Hauseingänge und Zuwege zu Mülltonnen oder Stellplätzen im Winter schnee- und eisfrei sind. Diese Pflicht ergibt sich aus § 535 BGB, wonach der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren hat – und dazu gehört nun einmal ein sicherer Zugang.

Den ursprünglichen Auslöser für diese Pflicht kennen die meisten nicht: Eigentlich liegt die Verantwortung für Gehwege zunächst bei der jeweiligen Gemeinde. Fast überall in Deutschland haben die Kommunen diese Aufgabe jedoch per Satzung auf die Grundstückseigentümer übertragen. Als Vermieter sitzen Sie also am längeren Hebel der Verantwortungskette – und können die Pflicht im nächsten Schritt unter bestimmten Bedingungen weiterreichen.

Wie der Vermieter die Pflicht auf den Mieter übertragen kann

Ja, die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter ist zulässig – der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich bestätigt (BGH, Urteil vom 22.01.2008, Az. VI ZR 126/07). Doch die Gerichte stellen klare Anforderungen daran, damit die Übertragung auch wirksam ist.

Die Vereinbarung muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen – oder in einer Hausordnung, die ausdrücklich als Anlage zum Mietvertrag einbezogen wird. Ein allgemeiner Aushang im Treppenflur? Unwirksam. Ein Zettel im Briefkasten? Ebenfalls nicht ausreichend. Der BGH verlangt ausdrücklich, dass die Übertragung „klar und eindeutig vereinbart" wird (BGH, Az. VI ZR 126/07). Auch eine nachträgliche, einseitige Änderung der Hausordnung durch den Vermieter – ohne Zustimmung der Mieter – genügt nicht. Wer als Vermieter den Winterdienst wirksam auf seine Mieter abwälzen will, muss das von Anfang an klar und eindeutig im Vertrag regeln.

Dabei gibt es noch eine häufig übersehene Falle: Es existiert kein Gewohnheitsrecht, nach dem automatisch die Erdgeschossmieter zuständig sind. Ohne ausdrückliche Regelung liegt die Pflicht beim Vermieter – und damit auch das gesamte Haftungsrisiko.

Wann, wie und wo muss geräumt werden?

Steht im Mietvertrag, dass Sie als Mieter den Winterdienst übernehmen, gelten bestimmte Mindestanforderungen. Geräumt werden muss üblicherweise werktags ab 7 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr, bis in die Abendstunden – genaue Zeiten regelt die kommunale Straßenreinigungssatzung vor Ort.

Der BGH hat außerdem klargestellt, dass auf belebten Gehwegen eine Mindestbreite von etwa 1 bis 1,20 Metern freizuhalten ist, damit zwei Fußgänger gefahrlos aneinander vorbeigehen können (BGH, Urteil vom 09.10.2003, Az. III ZR 8/03). Bei weniger frequentierten Wegen – etwa zum Mülltonnenstandplatz – genügt ein halber Meter. Beim Streumittel ist Sand, Splitt oder Granulat der Standard; Streusalz ist in vielen Kommunen verboten und kann ein Bußgeld nach sich ziehen.

Wichtig: Für die Nacht muss sich niemand den Wecker stellen. Fällt tagsüber aber Neuschnee, ist nachzuräumen, sobald der Schneefall endet. Bei Dauerschneefall muss nicht pausenlos gearbeitet werden – aber sobald die Witterung es zulässt, sofort.

Was Mieter wissen müssen

Als Mieter sollten Sie zuallererst Ihren Mietvertrag lesen. Fehlt dort jede Erwähnung des Winterdienstes, sind Sie nicht verpflichtet – auch wenn Sie im Erdgeschoss wohnen oder jahrelang trotzdem geräumt haben.

Steht die Pflicht im Vertrag, müssen Sie sie zuverlässig erfüllen. Urlaub, Krankheit oder Beruf befreien Sie davon nicht – Sie müssen in diesen Fällen eigenständig für Ersatz sorgen, etwa durch einen Nachbarn oder einen bezahlten Räumdienst. Für dauerhaft körperlich beeinträchtigte oder hochbetagte Mieter ist die Lage rechtlich nicht abschließend geklärt. Einige Gerichte bejahen eine Befreiung von der Räumpflicht, wenn die Pflichterfüllung – auch durch Beauftragung Dritter – unzumutbar ist; andere Gerichte lehnen das ab. Wer sich auf diese Ausnahme verlassen will, sollte sich keinesfalls auf eine stillschweigende Duldung verlassen, sondern eine ausdrückliche schriftliche Befreiung durch den Vermieter einholen. Ohne diese besteht das Haftungsrisiko weiter.

Erfüllen Sie den Winterdienst nicht und passiert deshalb etwas, riskieren Sie eine Abmahnung – und bei Wiederholung die Beauftragung eines externen Räumdienstes auf Ihre Kosten. Im äußersten Fall kann hartnäckige Pflichtverweigerung sogar eine Kündigung des Mietvertrags nach § 573 BGB rechtfertigen, wenn die Verletzung erheblich und schuldhaft war. Haben Sie keine Hemmungen, diese Risiken bei Ihrem Vermieter offen anzusprechen, wenn Unklarheiten bestehen.

Die Restpflicht des Vermieters bleibt

Hier schlucken viele Vermieter die Kröte: Auch wer den Winterdienst rechtswirksam übertragen hat, ist nicht aus der Pflicht.

Dabei ist eine wichtige Unterscheidung zu machen. Die deliktische Verkehrssicherungspflicht (nach § 823 Abs. 1 BGB gegenüber Dritten wie Passanten) kann tatsächlich delegiert werden – sie verengt sich dann auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht gegenüber dem Beauftragten. Das OLG Hamm hat dazu entschieden, dass zwei bis drei Kontrollen pro Woche verhältnismäßig sind; eine einmalige monatliche Kontrolle genügt nicht (OLG Hamm, Urteil vom 16.01.2012, Az. 16 U 206/11). Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass er diese Kontrollen durchgeführt hat, bleibt er im Schadensfall haftbar.

Gegenüber dem eigenen Mieter gilt jedoch eine schärfere Regel: Die vertragliche Verkehrssicherungspflicht aus dem Mietvertrag kann durch die Beauftragung eines Dritten nicht auf eine bloße Kontrollpflicht reduziert werden. Der BGH hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az. VIII ZR 250/23) klargestellt: Der Vermieter haftet seinem Mieter für das Verschulden eines beauftragten Winterdienstunternehmens wie für eigenes Verschulden – und zwar nach § 278 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfen). Eine bloße Beauftragung schützt also nicht davor, dem Mieter für Schäden aus einem schlecht ausgeführten Winterdienst zu haften.

Für die Praxis bedeutet das: Wer auf Nummer sicher gehen will, wählt seinen Dienstleister sorgfältig aus, überwacht ihn regelmäßig und führt ein Räumtagebuch mit Datum, Uhrzeit und Art der durchgeführten Maßnahmen – das ist im Schadensfall Gold wert.

Was darf der Vermieter über die Nebenkosten abrechnen?

Die Kosten für den Winterdienst sind umlagefähig. Sie fallen unter § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) als Kosten der Straßenreinigung – auch wenn der Begriff „Winterdienst" dort nicht wörtlich auftaucht. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist, wie § 556 Abs. 1 BGB es verlangt.

Was genau umgelegt werden darf: die Kosten eines externen Räumdienstes, Streugut, Lohn- und Anfahrtskosten sowie saisonale Bereitschaftspauschalen. Letzere sind übrigens auch dann abrechenbar, wenn im betreffenden Winter kein Schnee gefallen ist – das hat die Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Was dagegen nicht umgelegt werden darf: die Anschaffungskosten für Schneeschieber, Besen oder motorisierte Räumgeräte. Der Vermieter muss diese Geräte auf eigene Kosten bereitstellen und darf lediglich die Betriebskosten (also Strom oder Benzin) weiterreichen. Achten Sie außerdem darauf: Erledigt der Hausmeister den Winterdienst bereits im Rahmen seiner gewöhnlichen Vergütung, dürfen dafür keine zusätzlichen Kosten angesetzt werden.

Wenn etwas schiefgeht – die Haftung

Kommt jemand auf einem nicht geräumten Gehweg zu Fall, drohen empfindliche Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche. Wer haftet, richtet sich danach, wer die Verkehrssicherungspflicht zu diesem Zeitpunkt trug. Als Mieter mit übertragener Räumpflicht greift im Schadensfall Ihre private Haftpflichtversicherung – prüfen Sie, ob und in welchem Umfang diese derartige Ansprüche abdeckt. Als Vermieter schließen Sie unbedingt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ab; sie fängt im Ernstfall existenzbedrohende Forderungen ab. Einzelne Kommunen verhängen darüber hinaus Bußgelder für säumige Winterdienstpflichtige – je nach Wohnort können diese bis zu 50.000 Euro betragen.

Merken Sie sich: Die strafrechtliche Verantwortung im Extremfall ist ebenfalls nicht ausgeschlossen. Wer durch Nichterfüllung der Räumpflicht fahrlässig eine Körperverletzung verursacht, riskiert mehr als eine zivilrechtliche Forderung.

Sehen Sie auch unter Betriebskosten, Nebenkostenabrechnung, Verkehrssicherungspflicht und Hausordnung.