Vermieterpfandrecht

Was ist das Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Sicherungsrecht, das dem Vermieter an den beweglichen Sachen des Mieters zusteht, die dieser in die Mieträume eingebracht hat. Es entsteht kraft Gesetzes — ganz ohne vertragliche Abrede und ohne dass Vermieter oder Mieter dies ausdrücklich wollen oder auch nur wissen müssen. Geregelt ist es in §§ 562 ff. BGB. Kurz gesagt: Sobald der Mieter seine Möbel, Geräte oder sonstigen Gegenstände in die Wohnung bringt, haften diese automatisch als Sicherheit für offene Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Das macht das Vermieterpfandrecht grundlegend anders als ein vertragliches Pfandrecht. Während Letzteres eine ausdrückliche Einigung und Übergabe der Sache voraussetzt, entsteht das Vermieterpfandrecht allein durch die Einbringung der Gegenstände in die Mieträume.

Wann entsteht das Vermieterpfandrecht?

Für das Entstehen des Vermieterpfandrechts müssen mehrere Voraussetzungen gemeinsam vorliegen. Erstens muss ein wirksamer Mietvertrag über Räume bestehen. Zweitens muss dem Vermieter eine Forderung aus dem Mietverhältnis zustehen — dazu gehören insbesondere Miet- und Betriebskostennachforderungen, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache, die Nutzungsentschädigung nach Mietende gemäß § 546a BGB, aber auch Rechtsverfolgungskosten und vertraglich vereinbarte Baukostenzuschüsse. Drittens müssen die betroffenen Gegenstände im Alleineigentum des Mieters stehen und von ihm willentlich und auf Dauer in die Mieträume eingebracht worden sein.

Ein entscheidender Punkt: Das Vermieterpfandrecht greift ausschließlich für Forderungen, die aus dem Mietvertrag selbst entstammen. Leiht der Vermieter dem Mieter privat Geld und erhält es nicht zurück, scheidet das Vermieterpfandrecht aus — diese Schuld hat mit dem Mietverhältnis nichts zu tun. Ebenso wenig sind Ansprüche aus einem separat vereinbarten Getränkebezugsvertrag oder gegen einen Bürgen des Mieters gesichert.

Was darf gepfändet werden — und was nicht?

Das Vermieterpfandrecht erfasst nur bewegliche Sachen, die dem Mieter gehören und sich in den Mieträumen befinden. Sammlerstücke, Schmuck, Kunstwerke oder hochwertige Elektronik, die nicht beruflich genutzt wird, können also grundsätzlich gepfändet werden. Geliehene Gegenstände, Leasingware oder Eigentum von Besuchern, Mitbewohnern oder Untermietern hingegen sind tabu — wer dort zugreift, riskiert Schadensersatz.

Das Gesetz zieht in § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB eine wichtige Grenze: Sachen, die nach § 811 ZPO unpfändbar sind, unterliegen dem Pfandrecht nicht. Unpfändbar sind unter anderem Kleidung, Wäsche, Betten, Küchengeräte und Hausrat, soweit sie einer bescheidenen Lebensführung entsprechen. Auch Arbeitsmittel, die der Mieter für seinen Beruf braucht — etwa der Laptop eines Freiberuflers oder das Werkzeug eines Handwerkers — sind geschützt. Zudem gilt: Einen teuren Fernseher darf der Vermieter nur dann einbehalten, wenn er dem Mieter gleichwertig ein einfaches Ersatzgerät stellt (sog. Austauschpfändung nach § 811a ZPO).

Ein Beispiel verdeutlicht die Abgrenzung: Der Mieter besitzt eine teure Espressomaschine im Wert von 1.500 Euro und einen Kühlschrank. Die Espressomaschine ist ein Luxusgegenstand ohne Grundbedarfsfunktion — sie kann gepfändet werden. Der Kühlschrank hingegen dient der täglichen Lebensführung und ist unpfändbar. Die Designerhandtasche einer Mitbewohnerin bleibt ebenfalls unangetastet: Sie steht nicht im Eigentum des Mieters und ist damit von vornherein kein taugliches Pfandobjekt.

Zeitliche Grenzen: Für welche Forderungen gilt das Pfandrecht?

§ 562 Abs. 2 BGB schränkt den zeitlichen Umfang des Vermieterpfandrechts spürbar ein. Für vergangene Mietrückstände und bereits entstandene Schadensersatzansprüche gilt das Pfandrecht ohne Einschränkung. Für künftige Mietforderungen allerdings nur für das laufende und das folgende Mietjahr — zu beachten ist dabei, dass das Mietjahr mit dem Vertragsbeginn beginnt und gerade nicht mit dem Kalenderjahr identisch ist. Für künftige Entschädigungsforderungen, die zum Zeitpunkt der Geltendmachung noch nicht bestimmt und fällig sind, kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

Nach § 562a BGB erlischt das Vermieterpfandrecht, sobald eine dem Pfandrecht unterliegende Sache dauerhaft aus den Mieträumen entfernt wird — aber nur dann, wenn der Vermieter davon weiß und nicht widerspricht. Entfernt der Mieter Gegenstände im Rahmen seiner gewöhnlichen Lebensverhältnisse, etwa beim alltäglichen Nutzen, kann der Vermieter gar nicht widersprechen. Anders liegt es bei einem heimlichen Auszug: Entfernt der Mieter pfändbare Sachen ohne Wissen des Vermieters, bleibt das Pfandrecht bestehen — allerdings nur noch für einen Monat, nachdem der Vermieter davon erfahren hat, sofern er in dieser Frist keine gerichtlichen Schritte einleitet.

Wird ein Gegenstand nur vorübergehend aus der Wohnung entfernt — etwa das Auto aus der gemieteten Garage — erlischt das Pfandrecht nicht. Es entsteht vielmehr neu, sobald die Sache zurückgebracht wird. Man spricht hier vom revolvierenden Vermieterpfandrecht.

Wie macht der Vermieter das Pfandrecht geltend?

Als Vermieter müssen Sie das Pfandrecht aktiv geltend machen. Das Gesetz schreibt keine besondere Form vor — es genügt, dass Sie dem Mieter gegenüber erklären, von Ihrem Pfandrecht Gebrauch zu machen und ihm mitteilen, dass er pfändbare Sachen bei Auszug zurückzulassen oder herauszugeben hat. Aus Beweisgründen sollten Sie das unbedingt schriftlich tun und den Versand nachweisbar gestalten, am besten per Einwurf-Einschreiben. Der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast, dass die Sachen dem Mieter gehören und pfändbar sind.

Was darf der Vermieter tun — und was nicht?

Hier beginnt ein Bereich, der für Vermieter zur echten Falle werden kann. Zwar räumt § 562b BGB dem Vermieter ein Selbsthilferecht ein — das bedeutet: Er darf das unberechtigte Wegschaffen von Pfandsachen auf eigene Faust verhindern, wenn er den Mieter dabei auf frischer Tat ertappt. Das Selbsthilferecht erlischt aber, sobald die Entfernung abgeschlossen ist; eine spätere Rückholaktion auf eigene Faust ist damit nicht mehr gedeckt. Zieht der Mieter aus und hat der Vermieter das Pfandrecht zuvor geltend gemacht, darf er die betreffenden Sachen in Besitz nehmen.

Was der Vermieter jedoch unter keinen Umständen darf: die Wohnung eigenmächtig betreten, das Schloss austauschen oder Gegenstände ohne gerichtlichen Titel einfach an sich nehmen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Juli 2010 (VIII ZR 45/09) klargestellt, dass eine solche eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung eine verbotene Selbsthilfe darstellt, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet. Das kann teuer werden. Für den Fall der Pfandkehr kommt noch strafrechtliche Relevanz hinzu: Entfernt der Mieter Gegenstände, die der Vermieter bereits als Pfand geltend gemacht hat, heimlich oder gegen ausdrücklichen Widerspruch, macht er sich nach § 289 StGB strafbar.

Verwertung und Berliner Räumung

Zur eigentlichen Verwertung — also dem Verkauf der Pfandsachen — bedarf es nach §§ 1228 ff. BGB einer öffentlichen Versteigerung. Hier ist eine wichtige Unterscheidung zu beachten: Das bloße Geltendmachen des Pfandrechts — also die Erklärung gegenüber dem Mieter — ist formfrei möglich und setzt keine Fälligkeit der Forderung voraus. Die Verwertung hingegen, d. h. der tatsächliche Verkauf der Gegenstände, darf erst erfolgen, wenn die gesicherte Forderung fällig ist. Der Vermieter darf die Gegenstände nicht einfach privat verkaufen. Erzielt die Versteigerung mehr als die offenen Forderungen, wird der Überschuss an den Mieter ausgekehrt.

In der Praxis gewinnt das Vermieterpfandrecht vor allem im Zusammenhang mit Räumungen an Bedeutung. Seit der Mietrechtsreform 2013 regelt § 885a ZPO die sog. Berliner Räumung als beschränkten Vollstreckungsauftrag: Der Gerichtsvollzieher vollstreckt nur die Herausgabe der Wohnung, indem er das Schloss austauscht. Der Hausrat des Mieters bleibt zunächst in der Wohnung. Der Vermieter kann — aber muss nicht — daneben sein Vermieterpfandrecht an den pfändbaren Gegenständen geltend machen; seit der gesetzlichen Verankerung setzt § 885a ZPO das Pfandrecht nicht mehr zwingend voraus. Das spart erhebliche Transport- und Lagerkosten. Der BGH hat die ursprüngliche Praxis schon mit Beschluss vom 17. November 2005 (I ZB 45/05) gebilligt. Wichtig: Unpfändbare Sachen sind dem Mieter auf Verlangen herauszugeben, und der Vermieter muss eine monatliche Aufbewahrungsfrist einhalten.

Verhältnis zur Mietkaution

Das Vermieterpfandrecht und die Mietkaution bestehen nebeneinander — sie schließen sich nicht aus, sondern ergänzen sich. Während die Kaution gemäß § 551 BGB ausdrücklich vereinbart werden muss und auf drei Kaltmieten begrenzt ist, entsteht das Vermieterpfandrecht automatisch. In der Praxis verlassen sich viele Vermieter ausschließlich auf die Kaution und vergessen dabei, dass das Pfandrecht ein zusätzliches Sicherungsinstrument bietet.

Wie kann der Mieter das Pfandrecht abwenden?

Als Mieter stehen Sie dem Vermieterpfandrecht nicht schutzlos gegenüber. Nach § 562c BGB können Sie die Geltendmachung des Pfandrechts durch eine Sicherheitsleistung abwenden. Dazu hinterlegen Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Geldbetrag in Höhe der offenen Forderung — oder, wenn Sie nur einen bestimmten Gegenstand freikaufen möchten, in Höhe seines Wertes. Auch andere Formen der Sicherheitsleistung nach §§ 232 ff. BGB, etwa Wertpapiere oder die Stellung eines Bürgen, sind möglich.

Gehören einzelne Gegenstände in Ihrer Wohnung Dritten — Familienmitgliedern, Freunden oder einem Untermieter — sollten Sie das im Streitfall durch Belege wie Kaufquittungen oder Leihscheine nachweisen können. Denn der Vermieter kann grundsätzlich kein Pfandrecht an Sachen erwerben, die nicht in Ihrem Eigentum stehen.

Praktisch relevant ist auch die Frage, wie das Vermieterpfandrecht mit anderen Sicherungsrechten zusammentrifft. Hat der Mieter einen Gegenstand unter Eigentumsvorbehalt erworben — also noch nicht vollständig abbezahlt — entsteht das Vermieterpfandrecht zunächst am sog. Anwartschaftsrecht des Mieters und erstarkt erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung zum Vollrecht. Wurde ein Gegenstand hingegen bereits vor der Einbringung in die Mieträume an einen Dritten sicherungsübereignet, scheidet ein Vermieterpfandrecht von vornherein aus. Die Rangfragen zwischen kollidierenden Sicherungsrechten sind komplex und hängen stark vom Zeitpunkt der jeweiligen Rechtsübertragung ab — hier ist im Streitfall anwaltliche Beratung unbedingt zu empfehlen.

Beweislast und praktische Grenzen

Das Vermieterpfandrecht führt in der Praxis oft ein Schattendasein — und das aus gutem Grund. Ob es sich wirklich lohnt, hängt davon ab, welche pfändbaren Gegenstände der Mieter tatsächlich besitzt. Bei vielen zahlungsunfähigen Mietern sind kaum verwertbare Sachen vorhanden: Der große Kreis unpfändbarer Haushaltsgegenstände und die Anforderung, das Eigentum des Mieters nachzuweisen, schränken den praktischen Zugriff erheblich ein. Hinzu kommt der bürokratische Aufwand — Gerichtsvollzieher, Titel, öffentliche Versteigerung. Das lohnt sich nur, wenn werthaltige und eindeutig pfändbare Gegenstände des Mieters vorhanden sind.

Rutscht der Mieter in die Insolvenz, ändert sich die Lage: Das Vermieterpfandrecht gewährt dem Vermieter dann ein sog. Absonderungsrecht, das ihm eine bevorzugte Befriedigung aus den Pfandsachen ermöglicht. Die Einzelheiten sind komplex; hier ist anwaltlicher Rat unbedingt zu empfehlen.

Wussten Sie außerdem: Die Parteien können das Entstehen des Vermieterpfandrechts durch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ausschließen. Für Vermieter, die auf das Pfandrecht bewusst verzichten wollen — etwa um den Mietvertragsabschluss zu erleichtern — ist das eine praktikable Option.

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