Aufwendungsersatzanspruch im Wohnungseigentumsrecht

Wenn Sie als Eigentümer in einer Notsituation selbst zur Tat schreiten und Geld für das Gemeinschaftseigentum ausgeben, stehen Sie nicht automatisch im Regen. Das Recht auf Aufwendungsersatz sichert Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen die Erstattung Ihrer Kosten durch die Gemeinschaft. Die Hürden dafür sind allerdings hoch — und wer sie unterschätzt, bleibt auf seinen Ausgaben sitzen.

Aufwendungsersatzanspruch im Wohnungseigentumsrecht

Wenn Sie als Eigentümer in einer Notsituation selbst zur Tat schreiten und Geld für das Gemeinschaftseigentum ausgeben, stehen Sie nicht automatisch im Regen. Das Recht auf Aufwendungsersatz sichert Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen die Erstattung Ihrer Kosten durch die Gemeinschaft. Die Hürden dafür sind allerdings hoch — und wer sie unterschätzt, bleibt auf seinen Ausgaben sitzen.

Was genau ist ein Aufwendungsersatzanspruch?

Der Aufwendungsersatzanspruch ist ein streng begrenztes Recht, das einem Wohnungseigentümer oder dem Verwalter nur in Ausnahmefällen — insbesondere bei einer Notgeschäftsführung — gegen die Gemeinschaft zusteht. Typisches Beispiel: Sie beauftragen einen Handwerker, weil ein akuter Wasserschaden das Gemeinschaftseigentum bedroht und der Verwalter nicht erreichbar ist. Die Rechnung bezahlen Sie zunächst aus eigener Tasche. Genau dieses Geld können Sie unter den engen Voraussetzungen der Notgeschäftsführung von der Gemeinschaft zurückverlangen.

Gesetzlich verankert ist der Anspruch des Eigentümers über die sogenannte Notgeschäftsführung in § 18 Abs. 3 WEG in Verbindung mit den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB). Das WEG selbst enthält keine eigenständige Regelung zum Aufwendungsersatz — es stützt sich auf die allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätze des BGB. Beim Verwalter kommen daneben die §§ 675, 670 BGB aus dem Geschäftsbesorgungsrecht zum Tragen.

Die Notgeschäftsführung als Dreh- und Angelpunkt

Grundsätzlich gilt im WEG-Recht ein klares Prinzip: Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheiden die Eigentümer gemeinsam durch Beschluss. Die Umsetzung obliegt dem Verwalter. Einzelne Eigentümer dürfen nicht eigenmächtig Handwerker bestellen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum veranlassen.

Von diesem Grundsatz gibt es genau eine Ausnahme: die Notgeschäftsführung nach § 18 Abs. 3 WEG. Danach darf jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Nur in diesem Fall entsteht ein Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Rechnen Sie damit, dass Gerichte die Voraussetzungen streng prüfen. Damit ein berechtigter Anspruch auf Aufwendungsersatz besteht, müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig vorliegen.

Erstens muss dem Gemeinschaftseigentum ein Schaden unmittelbar drohen. Gemeint ist eine akute Gefahrenlage — etwa ein Wasserrohrbruch, eine Dachundichtigkeit bei anhaltendem Regen oder eine drohende Überschwemmung durch einen verstopften Kanal. Rein vorbeugende Maßnahmen oder nützliche, aber nicht dringend notwendige Arbeiten reichen nicht aus.

Zweitens darf keine Zeit bleiben, den regulären Weg über einen Eigentümerbeschluss oder den Verwalter einzuschlagen. Solange ein Verwalter bestellt und erreichbar ist, müssen Sie ihm zunächst die Gelegenheit geben, selbst zu handeln. Erst wenn der Verwalter nicht erreichbar ist, sein Eingreifen ausdrücklich verweigert oder schlicht kein Verwalter bestellt ist, dürfen Sie selbst aktiv werden.

Drittens muss die getroffene Maßnahme erforderlich und verhältnismäßig gewesen sein. Wenn Sie in einer Notsituation ein vergoldetes Luxusbad einbauen lassen, anstatt einfach den Rohrbruch zu reparieren, geht der Erstattungsanspruch ins Leere.

Was passiert bei eigenmächtigem Handeln ohne Notlage?

Dieser Punkt wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt. Liegen die strengen Voraussetzungen der Notgeschäftsführung nicht vor, steht dem Wohnungseigentümer für eigenmächtig durchgeführte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum kein Aufwendungsersatz zu — selbst wenn die Maßnahme objektiv sinnvoll oder sogar ohnehin notwendig gewesen wäre. Der BGH hat diese strenge Linie klargestellt, um die Entscheidungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft zu schützen.

Auch ein Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 BGB) hilft dem Eigentümer hier in aller Regel nicht weiter. Diese Anspruchsgrundlagen werden durch die spezielleren WEG-Regelungen verdrängt. Wer also auf eigene Faust das Treppenhaus streichen oder die Fassade dämmen lässt, ohne dass eine akute Gefahrenlage besteht, bleibt auf den Kosten sitzen. Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass Sie vor dem Tätigwerden kurz innehalten und prüfen: Droht wirklich ein unmittelbarer Schaden, oder handelt es sich „nur" um eine sinnvolle Maßnahme, über die eigentlich die Eigentümerversammlung entscheiden müsste?

Gegen wen richtet sich der Anspruch?

Hier lauert eine der häufigsten Stolperfallen. Ihr Aufwendungsersatzanspruch richtet sich ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband — nicht gegen die einzelnen Miteigentümer persönlich. Das hat der BGH mehrfach klargestellt. Auch in einer Zweiergemeinschaft ohne Verwalter ändert sich daran nichts.

Als Eigentümer können Sie Ihre verauslagten Kosten also nicht beim Nachbarn direkt einfordern. Stattdessen müssen Sie sich an die Gemeinschaft wenden. Diese wird die Kosten dann im Rahmen der Jahresabrechnung nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umlegen — einschließlich Ihres eigenen Anteils.

Besonders bitter: Selbst wenn das Gemeinschaftsvermögen nicht ausreicht, um Ihre Aufwendungen zu erstatten, können Sie nicht auf die einzelnen Miteigentümer durchgreifen. Der BGH ordnet den Aufwendungsersatzanspruch als sogenannte Sozialverbindlichkeit ein — also als einen Anspruch, der untrennbar mit dem Gemeinschaftsverhältnis verbunden ist. Die Vorschrift des § 9a Abs. 4 WEG (Außenhaftung gegenüber Drittgläubigern) greift hier nicht. Sie müssen sich also an die Gemeinschaft halten, die dann etwa durch eine Sonderumlage die nötigen Mittel beschaffen kann.

Aufrechnung mit Hausgeldansprüchen

Ein besonderer Vorteil: Der Aufwendungsersatzanspruch aus echter Notgeschäftsführung (§ 18 Abs. 3 WEG) gehört zu den ganz wenigen Forderungen, mit denen Sie gegen Hausgeldansprüche der Gemeinschaft aufrechnen dürfen. Normalerweise ist die Aufrechnung gegen Hausgeld ausgeschlossen oder auf anerkannte und rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt. Der Anspruch aus einer berechtigten Notgeschäftsführung bildet hier eine anerkannte Ausnahme.

Allerdings muss es sich um eine Notgeschäftsführung im engeren Sinne des § 18 Abs. 3 WEG handeln. Bloße Aufwendungsersatzansprüche aus allgemeiner Geschäftsführung ohne Auftrag genügen nach herrschender Meinung für die Aufrechnung nicht. Auch wer lediglich Leistungen Dritter für die Gemeinschaft aus eigenen Mitteln bezahlt hat, ohne dass eine akute Gefahrenlage bestand, kann mit diesem Anspruch nicht gegen Hausgeldforderungen aufrechnen.

Der Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters

Neben den Eigentümern kann auch der WEG-Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft haben. Da der Verwaltervertrag rechtlich als Geschäftsbesorgungsvertrag eingeordnet wird, greifen die §§ 675, 670 BGB. Tätigt der Verwalter im Rahmen seiner Aufgaben Ausgaben aus eigener Tasche — etwa weil er in einem dringenden Fall gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG handeln muss —, kann er Erstattung verlangen.

Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis erweitern oder beschränken (§ 27 Abs. 2 WEG). Überschreitet der Verwalter seine Befugnisse, kommt ein Aufwendungsersatz in Betracht, wenn sein Handeln dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Eigentümer entsprach. Die Rechtsprechung gewährt dem Verwalter hierbei einen gewissen Beurteilungsspielraum.

Warum der Verwalter anders behandelt wird als der Eigentümer

Anders als beim einzelnen Wohnungseigentümer kann dem Verwalter selbst bei eigenmächtigem oder beschlusswidrigem Handeln unter Umständen ein Erstattungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen. Der BGH hat diese unterschiedliche Behandlung ausdrücklich bestätigt. Der Grund liegt in der Sonderstellung des Verwalters: Als Organ der Gemeinschaft mit eigenem gesetzlichen Aufgabenkreis hat er die Kompetenz, Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Einzelne Eigentümer haben diese Kompetenz gerade nicht — weshalb bei ihnen der Grundsatz gilt, dass eigenmächtiges Handeln keinen Erstattungsanspruch begründet.

Verjährung und Durchsetzung

Aufwendungsersatzansprüche im WEG-Recht unterliegen der regulären dreijährigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt haben. Bei einer Notgeschäftsführung ist dieser Zeitpunkt in der Regel der Tag der Verauslagung — also der Moment, in dem Sie die Handwerkerrechnung oder sonstige Kosten tatsächlich bezahlt haben.

Jede einzelne Aufwendung verjährt dabei für sich. Haben Sie über einen längeren Zeitraum mehrere Ausgaben getätigt, laufen die Fristen also nacheinander ab — sie werden nicht durch die erste Zahlung einheitlich in Gang gesetzt.

Haben Sie keine Hemmungen, den Anspruch gegenüber der Gemeinschaft schriftlich geltend zu machen und die Aufnahme in die nächste Eigentümerversammlung zu fordern. Im Streitfall bleibt Ihnen der Klageweg vor dem Amtsgericht.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Durch die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat sich die Paragrafenzuordnung verschoben. Die Notgeschäftsführung war zuvor in § 21 Abs. 2 WEG a.F. geregelt und findet sich jetzt in § 18 Abs. 3 WEG n.F. Inhaltlich hat sich an den Voraussetzungen nichts Wesentliches geändert. Auch die Anspruchsgrundlagen im BGB sind unverändert geblieben. Ältere Gerichtsurteile, die sich auf § 21 Abs. 2 WEG a.F. beziehen, gelten daher inhaltlich fort.

Praxistipps für Eigentümer

Geraten Sie als Eigentümer in eine echte Notsituation, beherzigen Sie vier goldene Regeln.

Erstens: Dokumentieren Sie alles — und zwar umfassend. Fotografieren Sie den Schadenszustand vor und nach der Maßnahme. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und die genauen Umstände. Halten Sie schriftlich fest, warum der Verwalter nicht erreichbar war, ob er sein Eingreifen verweigert hat oder ob kein Verwalter bestellt ist. Benennen Sie nach Möglichkeit Zeugen, die den Schadenszustand und die Dringlichkeit bestätigen können.

Zweitens: Beschränken Sie sich auf das absolut Notwendige zur Gefahrenabwehr. Alles, was über die reine Schadensabwendung hinausgeht, gefährdet Ihren Erstattungsanspruch.

Drittens: Informieren Sie den Verwalter und die übrigen Eigentümer unverzüglich über die getroffene Maßnahme und die entstandenen Kosten. „Unverzüglich" meint hier: ohne schuldhaftes Zögern, also sobald es Ihnen nach der Gefahrenabwehr möglich ist.

Viertens: Machen Sie Ihren Erstattungsanspruch zeitnah und schriftlich gegenüber der Gemeinschaft geltend. Je besser Ihre Dokumentation, desto leichter setzen Sie Ihren Anspruch durch — und desto schwerer hat es die Gegenseite, die Berechtigung der Notmaßnahme in Zweifel zu ziehen.

Sehen Sie auch unter [Notgeschäftsführung], [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer], [Hausgeld] und [Verwalter].