Einstweilige Verfügung im WEG-Recht

Was ist eine einstweilige Verfügung?

Eine einstweilige Verfügung ist eine vorläufige gerichtliche Entscheidung im Rahmen des sogenannten Eilrechtsschutzes. Geregelt ist sie in den §§ 935 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO). Das Gericht trifft dabei eine schnelle, vorläufige Anordnung, weil die Angelegenheit so dringend ist, dass der normale Rechtsweg — das sogenannte Hauptsacheverfahren — schlicht zu lange dauern würde. Stellen Sie sich das wie eine gerichtliche Erste-Hilfe-Maßnahme vor: Es geht nicht um die endgültige Klärung der Streitfrage, sondern darum, den aktuellen Zustand zu sichern oder einen drohenden Schaden abzuwenden.

Wann kommt sie im WEG-Recht zum Einsatz?

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es mehrere typische Situationen, in denen eine einstweilige Verfügung in Betracht kommt. Die häufigste ist die Aussetzung eines Eigentümerbeschlusses. Haben die Eigentümer in der Versammlung einen Beschluss gefasst, den Sie für rechtswidrig halten, können Sie zwar eine Anfechtungsklage erheben. Diese hat aber keine aufschiebende Wirkung. Der Verwalter ist also grundsätzlich verpflichtet, auch einen angefochtenen Beschluss sofort umzusetzen. Droht Ihnen durch diese Umsetzung ein nicht wiedergutzumachender Schaden, bleibt als Ausweg die einstweilige Verfügung.

Weitere typische Anwendungsfälle

Neben der Beschlussaussetzung kommt eine einstweilige Verfügung im WEG-Recht auch in anderen Konstellationen vor. So können Sie etwa unzulässige bauliche Veränderungen eines Miteigentümers im Eilverfahren stoppen lassen, bevor das Gemeinschaftseigentum dauerhaft verändert wird. Ebenso ist es möglich, die Einberufung einer Eigentümerversammlung per Eilantrag durchzusetzen, wenn der Verwalter sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, obwohl dringende Angelegenheiten anstehen. Auch die Bestellung eines Verwalters lässt sich im Eilverfahren erzwingen — etwa wenn die Gemeinschaft verwalterlos dasteht und grundlegende Entscheidungen auflaufen. Allerdings handelt es sich dabei um eine sogenannte Leistungsverfügung nach § 940 ZPO analog, die das Ergebnis des Hauptsacheverfahrens faktisch vorwegnimmt. Die Gerichte stellen hier besonders hohe Anforderungen: Sie müssen glaubhaft machen, dass Ihnen ohne die sofortige Verwalterbestellung ein unverhältnismäßig großer oder irreparabler Nachteil droht. Außerdem müssen Sie dem Gericht konkret einen übernahmebereiten Verwalter benennen können.

Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen?

Für den Erlass einer einstweiligen Verfügung müssen Sie zwei Dinge glaubhaft machen — und zwar beide zusammen. Erstens brauchen Sie einen sogenannten Verfügungsanspruch: Sie müssen darlegen, dass Ihnen ein materiell-rechtlicher Anspruch zusteht, der auch im Hauptsacheverfahren Erfolg hätte. Im WEG-Recht ergibt sich dieser Anspruch häufig aus § 18 Abs. 2 WEG, dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Zweitens benötigen Sie einen Verfügungsgrund: Sie müssen nachweisen, dass die Sache so dringlich ist, dass ein Abwarten des normalen Verfahrens unzumutbar wäre. Es reicht dabei nicht, die Angelegenheit nur subjektiv als eilig zu empfinden — es muss eine objektive, nachvollziehbare Dringlichkeit vorliegen.

Glaubhaftmachung statt Beweis

Anders als im normalen Klageverfahren müssen Sie im Eilverfahren Ihre Behauptungen nicht vollständig beweisen. Es genügt die Glaubhaftmachung. Das bedeutet, Sie müssen das Gericht davon überzeugen, dass Ihre Darstellung überwiegend wahrscheinlich zutrifft. In der Praxis geschieht das häufig durch eine eidesstattliche Versicherung. Der Vorteil: Das Gericht kann oft schon innerhalb weniger Tage — manchmal sogar am selben Tag — eine Entscheidung treffen, und zwar auch ohne die Gegenseite vorher anzuhören.

Die hohe Hürde bei der Beschlussaussetzung

Gerade die Aussetzung eines Eigentümerbeschlusses unterliegt besonders strengen Voraussetzungen. Das Gesetz geht nämlich davon aus, dass auch fehlerhafte Beschlüsse bis zu ihrer gerichtlichen Aufhebung wirksam und vollziehbar bleiben — so regelt es § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Die Anfechtungsklage allein stoppt die Umsetzung nicht. Eine Aussetzung per einstweiliger Verfügung kommt daher nur in Betracht, wenn im konkreten Einzelfall ausnahmsweise Ihre Interessen als anfechtender Eigentümer überwiegen. Das ist etwa der Fall, wenn Ihnen irreversible Schäden drohen, beispielsweise ein irreparabler Eingriff in Ihr Sondereigentum, oder wenn die Rechtswidrigkeit des Beschlusses so offenkundig ist, dass es dafür keiner umfassenden gerichtlichen Prüfung mehr bedarf.

Achtung: Die Anfechtungsfrist läuft

Stützen Sie Ihren Eilantrag auf Anfechtungsgründe — also auf Mängel, die den Beschluss „nur" anfechtbar und nicht nichtig machen —, müssen Sie die Anfechtungsfrist beachten. Diese beträgt nach § 45 Abs. 1 Satz 1 WEG einen Monat ab dem Tag der Beschlussfassung. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass Sie Anfechtungsklage erhoben haben, können Sie die einstweilige Verfügung nur noch auf Nichtigkeitsgründe stützen. Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass nichtige Beschlüsse von Anfang an unwirksam sind — aber Nichtigkeitsgründe liegen eben nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen vor. Für die Praxis heißt das: Wenn Sie eine Beschlussaussetzung anstreben, sollten Sie Anfechtungsklage und Eilantrag am besten parallel und fristgerecht einreichen.

Das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache

Eine weitere Einschränkung sollten Sie kennen: Die einstweilige Verfügung darf grundsätzlich nicht die Hauptsache vorwegnehmen. Das bedeutet, Sie dürfen im Eilverfahren nicht schon das erreichen, was Sie erst im regulären Klageverfahren erstreiten könnten. Bei einer Beschlussaussetzung wird das allerdings schnell zum Problem, denn faktisch bewirkt die Aussetzung genau das, was die Anfechtungsklage anstrebt — nämlich die Blockade des Beschlusses. Deshalb stellt die Rechtsprechung in diesen Fällen besonders hohe Anforderungen an den Verfügungsgrund. Sie müssen überzeugend darlegen, dass Ihnen ohne die Eilentscheidung ein erheblicher und irreparabler Schaden droht.

Was hat sich durch die WEG-Reform 2020 geändert?

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 hat sich ein entscheidender Punkt geändert: Eine einstweilige Verfügung, die auf die Aussetzung eines Eigentümerbeschlusses abzielt, ist nun gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten — und nicht mehr gegen die einzelnen übrigen Miteigentümer. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21. April 2023 (Az. V ZR 86/22) ausdrücklich bestätigt. Hintergrund ist, dass seit der Reform die GdWE auch Beklagte der Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ist. Da die einstweilige Verfügung dem Hauptsacheverfahren folgen muss, richtet sich auch der Eilantrag gegen die Gemeinschaft.

Das Schadensersatzrisiko nach § 945 ZPO

Wer eine einstweilige Verfügung erwirkt, geht auch ein finanzielles Risiko ein. Stellt sich nämlich im Nachhinein heraus, dass die Verfügung von Anfang an ungerechtfertigt war — etwa weil der angefochtene Beschluss sich als rechtmäßig erweist —, haften Sie nach § 945 ZPO auf Schadensersatz. Dabei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige, strenge Haftung: Es spielt keine Rolle, ob Sie die Verfügung in gutem Glauben und mit bester Überzeugung beantragt haben. Allein die Tatsache, dass sich die Verfügung als ungerechtfertigt herausstellt, löst die Ersatzpflicht aus. Im WEG-Kontext kann das durchaus teuer werden: Haben Sie beispielsweise eine Sanierungsmaßnahme per Eilantrag gestoppt und entstehen durch die Bauverzögerung Mehrkosten, müssen Sie diese erstatten. Rechnen Sie bei einer Beschlussaussetzung also immer auch mit der Möglichkeit, dass die Gemeinschaft Sie bei einer ungerechtfertigten Verfügung in Regress nimmt.

Zuständiges Gericht und Verfahrensablauf

Zuständig für den Erlass der einstweiligen Verfügung ist grundsätzlich das Gericht, das auch für das Hauptsacheverfahren zuständig wäre. Im WEG-Recht ist das in der Regel das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt. Sie stellen dort einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, in dem Sie den Verfügungsanspruch und den Verfügungsgrund darlegen und glaubhaft machen. Das Gericht entscheidet häufig ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss. Bei Eilbedarf kann die Entscheidung innerhalb weniger Tage, manchmal sogar innerhalb eines Tages ergehen.

Sicherheitsleistung als Bedingung

Das Gericht kann den Erlass der einstweiligen Verfügung davon abhängig machen, dass Sie als Antragsteller eine Sicherheitsleistung erbringen — geregelt in §§ 921, 936 ZPO. In der Praxis kommt das vor allem dann vor, wenn der GdWE durch die Verfügung hohe finanzielle Risiken drohen, etwa bei der Aussetzung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen. Die Sicherheit kann durch Hinterlegung eines Geldbetrages oder durch eine Bankbürgschaft geleistet werden. Rechnen Sie also damit, dass das Gericht neben der inhaltlichen Begründung auch eine finanzielle Absicherung von Ihnen verlangen kann.

Vollziehungsfrist: Einen Monat nach Zustellung

Haben Sie die einstweilige Verfügung erfolgreich erwirkt, dürfen Sie sich nicht zurücklehnen. Die Verfügung muss innerhalb eines Monats nach ihrer Zustellung vollzogen werden — so bestimmt es § 929 Abs. 2 ZPO. Versäumen Sie diese Frist, wird die Verfügung wirkungslos, und zwar ohne dass es einer gerichtlichen Aufhebung bedarf. Für die Praxis heißt das: Sorgen Sie dafür, dass die einstweilige Verfügung dem Antragsgegner — also der GdWE — zügig zugestellt und die angeordneten Maßnahmen fristgerecht umgesetzt werden.

Gegen die einstweilige Verfügung wehren

Wurde eine einstweilige Verfügung gegen Sie erlassen, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten offen. Sie können Widerspruch einlegen, woraufhin das Gericht mündlich verhandelt und erneut entscheidet. Außerdem können Sie die Aufhebung der Verfügung beantragen, wenn sich die Umstände verändert haben. Und schließlich können Sie beim Gericht die Anordnung der Klageerhebung nach §§ 926, 936 ZPO beantragen: Das Gericht setzt dem Antragsteller dann eine Frist, innerhalb derer er Klage in der Hauptsache erheben muss. Versäumt er diese Frist, wird die einstweilige Verfügung auf Ihren Antrag hin aufgehoben.

Praxistipps für Wohnungseigentümer

Wenn Sie über eine einstweilige Verfügung nachdenken, ist vor allem eines entscheidend: Handeln Sie schnell. Warten Sie nach dem streitigen Beschluss oder der streitigen Maßnahme zu lange, verlieren Sie die Dringlichkeit — und damit den Verfügungsgrund. Ein Antrag, der erst Wochen nach dem auslösenden Ereignis gestellt wird, hat vor Gericht schlechte Karten. Holen Sie sich außerdem frühzeitig anwaltliche Beratung, denn die Anforderungen an Antragstellung und Glaubhaftmachung sind hoch. Ein mangelhaft begründeter Eilantrag wird nicht nur abgelehnt, sondern verursacht auch unnötige Kosten. Bedenken Sie zudem immer das Haftungsrisiko nach § 945 ZPO und wägen Sie sorgfältig ab, ob das Eilverfahren in Ihrem Fall wirklich der richtige Weg ist.

Der Streitwert im Eilverfahren

Die Kosten einer einstweiligen Verfügung richten sich nach dem Streitwert. Im WEG-Eilverfahren liegt dieser nach gefestigter Rechtsprechung in der Regel bei 50 Prozent des Hauptsachewertes. Geht es also etwa um die Aussetzung eines Sanierungsbeschlusses über 50.000 Euro, beträgt der Streitwert der einstweiligen Verfügung 25.000 Euro. Von diesem Wert hängen sowohl die Gerichtsgebühren als auch die Anwaltskosten ab. Verlieren Sie das Eilverfahren, tragen Sie die gesamten Kosten. Das sollten Sie bei Ihrer Abwägung berücksichtigen.

Sehen Sie auch unter [Beschlussanfechtung], [Eigentümerversammlung], [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer] und [Bauliche Veränderung].