Haftung: Eigentümer, Gemeinschaft oder Verwalter?

Wo viele Eigentümer unter einem Dach zusammenleben, sind Konflikte und Schäden fast unvermeidlich. Die entscheidende Frage lautet dann: Wer zahlt? Das Wohnungseigentumsrecht kennt gleich mehrere Haftungsebenen – und seit der WEG-Reform 2020 haben sich die Karten noch einmal neu gemischt. Ob ein Handwerker nicht bezahlt wird, ein Besucher auf dem Gehweg stürzt oder der Verwalter einen Wasserschaden verschleppt: Wer am Ende haftet, hängt davon ab, ob es um das Außenverhältnis gegenüber Dritten oder das Innenverhältnis innerhalb der Gemeinschaft geht.

Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ein eigenständiges Rechtssubjekt. Sie schließt Verträge ab, wird verklagt und haftet – ganz ähnlich wie ein Verein oder eine Gesellschaft. Beauftragt die GdWE einen Handwerker mit einer Sanierung, ist sie die Vertragspartnerin. Bleibt die Rechnung offen, kann der Handwerker die Gemeinschaft in voller Höhe verklagen.

Insolvenzunfähigkeit der Gemeinschaft

Ein Punkt, der für Gläubiger besonders relevant ist: Über das Gemeinschaftsvermögen findet kein Insolvenzverfahren statt (§ 9a Abs. 5 WEG). Das klingt nach einer technischen Randnotiz, hat aber handfeste Konsequenzen. Der Gläubiger kann sich nicht darauf verlassen, in einem Insolvenzverfahren an eine geordnete Befriedigungsmasse zu gelangen. Stattdessen muss er direkt in das Gemeinschaftsvermögen vollstrecken – oder auf die anteilige Außenhaftung der einzelnen Eigentümer zurückgreifen. Genau das macht die Haftungsfrage für jeden Eigentümer so praktisch bedeutsam.

Verkehrssicherungspflicht der GdWE

Besonders haftungsträchtig ist die Verkehrssicherungspflicht. Die GdWE muss dafür sorgen, dass vom Gemeinschaftseigentum keine Gefahren ausgehen – etwa durch marode Treppen, fehlenden Winterdienst oder defekte Aufzüge. Kommt ein Dritter zu Schaden, haftet die GdWE nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz. Dabei wird ihr das Verhalten des Verwalters als Organ nach § 31 BGB analog zugerechnet. Handelt der Verwalter also pflichtwidrig, trifft die Haftung zunächst die Gemeinschaft selbst.

Anteilige Außenhaftung der einzelnen Eigentümer

Neben der Gemeinschaft haften auch Sie als einzelner Eigentümer – allerdings nur anteilig nach dem Verhältnis Ihres Miteigentumsanteils. Geregelt ist das in § 9a Abs. 4 WEG. Eine gesamtschuldnerische Haftung – also eine Haftung, bei der ein einzelner Eigentümer für die volle Summe einstehen müsste – gibt es im Regelfall nicht. Schuldet die Gemeinschaft einem Gläubiger 100.000 Euro und Ihr Miteigentumsanteil beträgt 50/1.000, haften Sie persönlich für höchstens 5.000 Euro.

Kein Vorrang der Klage gegen die Gemeinschaft

Für den Gläubiger bedeutet das: Er kann die Gemeinschaft und gleichzeitig einzelne Eigentümer in Anspruch nehmen. Eine sogenannte Einrede der Vorausklage sieht das Gesetz ausdrücklich nicht vor. Dieser juristische Begriff meint das Recht, von einem Gläubiger zu verlangen, dass er sich zuerst an einen anderen Schuldner wendet – hier also zuerst die Gemeinschaft verklagen müsste, bevor er einzelne Eigentümer in Anspruch nimmt. Ein solches Recht haben Sie als Eigentümer nicht. Der Gläubiger hat freie Wahl und kann sich auch gezielt an zahlungskräftige Eigentümer wenden, ohne vorher gegen die Gemeinschaft vorgegangen zu sein.

Nachhaftung bei Eigentümerwechsel

Verkaufen Sie Ihre Wohnung, endet Ihre Haftung nicht sofort. § 9a Abs. 4 WEG knüpft die Haftung an Verbindlichkeiten, die während Ihrer Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Darüber hinaus greift eine Nachhaftung nach den Grundsätzen des § 728b BGB: Sie haften für Altverbindlichkeiten, die vor Ablauf von fünf Jahren nach Ihrem Ausscheiden fällig werden – aber nur unter hohen Voraussetzungen. Der Gläubiger muss innerhalb dieser Frist entweder ein Urteil, einen Vollstreckungsbescheid oder einen anderen Titel im Sinne des § 197 Abs. 1 Nr. 3–5 BGB gegen Sie erwirkt haben, oder es muss eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungsmaßnahme gegen Sie eingeleitet worden sein.

Nachhaftung: In der Praxis selten relevant

Diese Hürden sind bewusst hoch angesetzt. Bei der Fünfjahresfrist handelt es sich um eine Ausschlussfrist, die von Amts wegen – also automatisch durch das Gericht – berücksichtigt wird. Das unterscheidet sie von der Verjährung, die der Schuldner aktiv einwenden muss. In der Praxis wird die Nachhaftung deshalb selten relevant: Solange keine akuten, titulierten Verbindlichkeiten bestehen, können Sie als ausgeschiedener Eigentümer relativ beruhigt sein.

Freistellungsvereinbarung beim Wohnungsverkauf

Einen zusätzlichen Schutz können Sie sich beim Verkauf Ihrer Wohnung vertraglich sichern. Veräußerer und Erwerber können eine Freistellungsvereinbarung treffen, in der sich der Käufer verpflichtet, den Verkäufer von etwaigen Nachhaftungsansprüchen freizustellen. Allerdings wirkt eine solche Vereinbarung nur im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer – gegenüber dem Gläubiger der Gemeinschaft bleibt Ihre anteilige Haftung bestehen. Der Gläubiger kann Sie also weiterhin in Anspruch nehmen, Sie hätten dann aber einen Rückgriffsanspruch gegen den Erwerber. Gerade bei größeren offenen Sanierungsmaßnahmen oder laufenden Rechtsstreitigkeiten lohnt sich eine solche Klausel im Kaufvertrag.

Haftung der Eigentümer im Innenverhältnis

Im Verhältnis zur eigenen Gemeinschaft gelten andere Regeln als im Außenverhältnis. Jeder Eigentümer ist nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Diese Pflicht besteht unabhängig von einem Verschulden – sie folgt schlicht aus der Mitgliedschaft in der Gemeinschaft.

Darüber hinaus kann ein Eigentümer, der seine Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung schuldhaft verletzt, gegenüber der Gemeinschaft voll haften – nicht nur anteilig. Die WEG-Reform 2020 hat die frühere Beschränkung auf den Miteigentumsanteil im Innenverhältnis bewusst abgeschafft. Der Gesetzgeber hielt es für unbillig, dass die übrigen Eigentümer den Schaden mittragen müssen, wenn ein einzelner die Verwaltung sabotiert oder das Gemeinschaftseigentum beschädigt.

Sonderfall: Öffentlich-rechtliche Abgaben

Eine wichtige Ausnahme von der anteiligen Haftung betrifft öffentlich-rechtliche Verbindlichkeiten wie Abfallentsorgungsgebühren oder Straßenreinigungskosten. Hier können Landesgesetze eine gesamtschuldnerische Haftung aller Miteigentümer anordnen – unabhängig von der quotalen Begrenzung des § 9a Abs. 4 WEG. In solchen Fällen kann die Kommune jeden einzelnen Eigentümer auf die gesamte Summe in Anspruch nehmen.

Haftung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft

Der Verwalter ist seit der WEG-Reform das zentrale Organ der Gemeinschaft. Er vertritt die GdWE im Außenverhältnis, schließt Verträge und setzt Beschlüsse um. Mit diesen weitreichenden Befugnissen geht ein erhebliches Haftungsrisiko einher.

Der Verwalter haftet der Gemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB, wenn er seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag oder dem Gesetz schuldhaft verletzt. Maßstab ist die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns. Typische Haftungsfälle aus der Praxis betreffen verschleppte Instandhaltungsmaßnahmen, fehlerhafte Jahresabrechnungen, unterlassene Beschlussumsetzungen oder nachlässige Überwachung von Handwerkern. Der BGH hat 2024 klargestellt, dass der Verwalter Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen muss (BGH, Urteil vom 26.01.2024, Az. V ZR 162/22).

Keine direkte Klage einzelner Eigentümer gegen den Verwalter

Hier hat die WEG-Reform eine besonders wichtige Änderung gebracht. Der Verwaltervertrag besteht ausschließlich zwischen dem Verwalter und der GdWE – nicht mit den einzelnen Eigentümern. Die frühere Konstruktion eines „Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter" zugunsten der Eigentümer ist damit hinfällig. Seit dem WEMoG schuldet nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft jedem Eigentümer die ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG.

Das bedeutet in der Praxis: Entsteht Ihnen als Eigentümer ein Schaden durch eine Pflichtverletzung des Verwalters, können Sie den Verwalter nicht direkt auf Schadensersatz verklagen. Ihr Anspruch richtet sich zunächst gegen die Gemeinschaft. Erst die Gemeinschaft selbst kann den Verwalter in Regress nehmen – typischerweise durch den Verwaltungsbeirat, der hierzu durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung ermächtigt wird.

Haftungskette: Vom Verwalter über die Gemeinschaft zum Eigentümer

Verletzt der Verwalter seine Pflichten, löst das eine regelrechte Haftungskette aus. Da sein Verhalten der GdWE nach § 31 BGB analog zugerechnet wird, ist die Pflichtverletzung des Verwalters zugleich eine Pflichtverletzung der Gemeinschaft. Macht ein geschädigter Eigentümer seinen Anspruch gegen die GdWE geltend, entsteht der Gemeinschaft ein mittelbarer Haftungsschaden. Diesen kann sie wiederum beim Verwalter als Regress einfordern.

Ein Beispiel macht den Ablauf greifbar: Der Verwalter versäumt eine dringende Dachreparatur, obwohl die Eigentümerversammlung diese längst beschlossen hat. Es kommt zu einem Wasserschaden in Ihrer Wohnung. Sie als geschädigter Eigentümer nehmen die GdWE auf Schadensersatz in Anspruch, weil diese Ihnen die ordnungsmäßige Verwaltung schuldet. Die GdWE wiederum nimmt den Verwalter in Regress, weil er den Beschluss nicht umgesetzt hat. So wandert die Haftung über drei Stufen – vom Verwalter über die Gemeinschaft bis zu Ihrem Schadensersatzanspruch.

Entlastung des Verwalters – Chance und Risiko

Die Entlastung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung ist ein zweischneidiges Schwert. Einerseits schafft sie Rechtsfrieden. Andererseits verzichtet die Gemeinschaft damit auf bekannte Schadensersatzansprüche. Entscheidend ist hier das Wort „bekannt": Die Entlastung wirkt nur für Pflichtverletzungen, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung tatsächlich bekannt waren. Für Schäden, von denen die Eigentümer zum Zeitpunkt der Entlastung nichts wussten, bleibt der Verwalter weiterhin haftbar. Das ist ein wichtiger Schutzmechanismus – denn verdeckte Pflichtverletzungen kommen nicht selten erst Monate oder Jahre später ans Licht.

Teilweise Entlastung als Standardvorgehen

Genau deshalb sollte die teilweise Entlastung in der Praxis der Regelfall sein. Statt den Verwalter pauschal für das gesamte Wirtschaftsjahr zu entlasten, können Sie einzelne strittige Punkte oder noch ungeklärte Sachverhalte ausdrücklich von der Entlastung ausnehmen. So halten Sie sich die Möglichkeit offen, später entdeckte Pflichtverletzungen noch geltend zu machen. Rechnen Sie damit, dass ein erfahrener Verwalter gegen eine solche Einschränkung Einwände erhebt – lassen Sie sich davon nicht verunsichern. Sie schützen damit das Vermögen der Gemeinschaft.

Praxistipp: Formulieren Sie den Entlastungsbeschluss so, dass die Entlastung „mit Ausnahme der noch offenen Fragen zur Instandhaltungsmaßnahme XY" oder „unter Vorbehalt der Prüfung der Jahresabrechnung durch einen Sachverständigen" erteilt wird.

Verkehrssicherungspflicht: Delegation an den Verwalter

Die GdWE kann ihre Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter delegieren – und tut das in der Praxis regelmäßig. Der Verwalter organisiert dann den Winterdienst, beauftragt Wartungsfirmen und kontrolliert den baulichen Zustand. Allerdings entbindet diese Delegation die Gemeinschaft nicht vollständig: Sie bleibt zur Überwachung des Verwalters verpflichtet. Versäumt der Verwalter etwa die Kontrolle eines Winterdienstleisters und ein Besucher stürzt auf Glatteis, haftet im Außenverhältnis zunächst die Gemeinschaft – und im Innenverhältnis der Verwalter auf Regress.

Vermietende Eigentümer: Doppelte Haftungslage

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, trifft Sie gegenüber Ihrem Mieter eine eigenständige mietvertragliche Verkehrssicherungspflicht – auch für das Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat klargestellt, dass ein Mieter nicht schlechter gestellt sein darf, nur weil sein Vermieter Mitglied einer WEG ist statt Alleineigentümer. Stürzt Ihr Mieter auf einer nicht gestreuten Gemeinschaftsfläche, haften Sie als Vermieter.

Dabei gilt: Das vom Verwalter beauftragte Winterdienstunternehmen wird gegenüber Ihrem Mieter als Ihr Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB behandelt. Das bedeutet konkret: Wenn das Unternehmen fehlerhaft arbeitet – etwa nicht rechtzeitig streut –, wird Ihnen dieses Verschulden so zugerechnet, als hätten Sie selbst den Fehler begangen. Sie können sich gegenüber Ihrem Mieter also nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft den Winterdienst organisiert hat. Ebenso wenig können Sie Ihre mietvertragliche Verkehrssicherungspflicht durch einen Beschluss der GdWE auf den Verwalter übertragen – diese Pflicht bleibt im Mietverhältnis bei Ihnen als Vermieter.

Absicherung durch Versicherungen

Die wichtigste Absicherung gegen Haftungsrisiken ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Gemeinschaft. Sie deckt Schäden ab, die Dritte auf dem Grundstück erleiden – etwa durch mangelhafte Verkehrssicherung. Für den Verwalter empfiehlt sich zusätzlich eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, die Ansprüche aus beruflichen Pflichtverletzungen abfedert. Haben Sie keine Hemmungen, in der Eigentümerversammlung gezielt nach dem Versicherungsschutz der Gemeinschaft und des Verwalters zu fragen – das ist Ihr gutes Recht.

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