Klagebefugnis

Was bedeutet Klagebefugnis im WEG-Recht?

Die Klagebefugnis — juristisch auch Prozessführungsbefugnis genannt — ist das Recht, im eigenen Namen ein Gerichtsverfahren einzuleiten und zu führen. Ohne dieses Recht weist das Gericht eine Klage als unzulässig ab, ohne den eigentlichen Streit überhaupt inhaltlich zu prüfen. Für Sie als Eigentümer heißt das: Selbst wenn Sie im Recht sind, kommen Sie nicht weiter, solange Sie nicht klagebefugt sind.

Die große Verschiebung durch die WEG-Reform 2020

Vor dem 1. Dezember 2020 durften einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum noch eigenständig vor Gericht durchsetzen — etwa gegen einen Nachbarn, der den Grenzabstand nicht einhielt. Das hat sich mit der Reform grundlegend geändert.

§ 9a Abs. 2 WEG legt seit der Reform fest: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte allein aus. Einzelne Eigentümer sind bei Ansprüchen rund um das Gemeinschaftseigentum nicht mehr befugt, selbständig zu klagen. Stattdessen muss die Gemeinschaft als Ganzes aktiv werden — vertreten durch den Verwalter, sofern ein entsprechender Beschluss vorliegt.

Wo Sie als Eigentümer weiterhin selbst klagen dürfen

Trotz dieser Verschiebung sind Sie als Eigentümer keineswegs rechtlos gestellt. In mehreren wichtigen Bereichen behalten Sie Ihre individuelle Klagebefugnis.

Geht es um Ihr Sondereigentum — also Ihre Wohnung selbst, einschließlich der darin vorgenommenen baulichen Veränderungen —, dürfen Sie eigenständig Klage erheben. Dasselbe gilt für Ihr Sondernutzungsrecht, etwa an einem Stellplatz, einer Terrasse oder einem Gartenanteil. Der BGH hat in seinem Urteil vom 1. Oktober 2021 (Az. V ZR 48/21) ausdrücklich klargestellt, dass ein Eigentümer Störungen seines Sondereigentums und seines Sondernutzungsrechts weiterhin selbst abwehren darf — und zwar sogar dann, wenn die Störung zugleich das Gemeinschaftseigentum betrifft.

Die Beschlussanfechtungsklage: Ihr wichtigstes Werkzeug

Besonders bedeutsam ist Ihre Klagebefugnis bei der Beschlussanfechtung. Nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG kann jeder einzelne Wohnungseigentümer Beschlüsse der Eigentümerversammlung gerichtlich anfechten. Diese Klage richtet sich seit der WEG-Reform allerdings ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer — nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer.

Achten Sie unbedingt darauf, die Klage gegen die GdWE zu richten. Eine Klage gegen die falschen Beklagten wahrt die Anfechtungsfrist nicht — und die beträgt nur einen Monat ab Beschlussfassung.

Neben der Anfechtungsklage umfasst § 44 WEG auch die Nichtigkeitsklage (wenn ein Beschluss von Anfang an unwirksam ist) und die Beschlussersetzungsklage (wenn eine notwendige Beschlussfassung ausbleibt). In allen drei Fällen sind Sie als einzelner Eigentümer klagebefugt.

Was tun, wenn die Gemeinschaft nicht klagen will?

Manchmal sieht die Gemeinschaft keinen Handlungsbedarf — Sie aber schon. Wenn es um Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum geht, für die seit der Reform nur noch die GdWE klagebefugt ist, stehen Ihnen mehrere Wege offen. Sie können einen Beschlussantrag in die Eigentümerversammlung einbringen und die Mehrheit davon überzeugen, dass eine Klageerhebung nötig ist. Lehnt die Versammlung diesen Antrag ab, können Sie unter Umständen eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben — das Gericht fasst dann den Beschluss an Stelle der Versammlung, sofern die Voraussetzungen vorliegen. Wichtig dabei: Es gilt ein sogenanntes Vorbefassungsgebot. Das bedeutet, die Eigentümerversammlung muss sich zuvor mit dem Thema befasst und den entsprechenden Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt haben. Ohne diesen vorherigen Negativbeschluss wird das Gericht die Beschlussersetzungsklage als unbegründet abweisen.

Der Verwalter hat keine eigene Klagebefugnis mehr

Vor der Reform konnte der Verwalter in bestimmten Fällen eigenständig Beschlussklagen erheben. Seit dem 1. Dezember 2020 ist das nicht mehr möglich. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft zwar nach außen, hat aber keine eigene Klagebefugnis im Sinne des § 44 WEG. Was er allerdings muss: den Eigentümern die Erhebung einer Beschlussklage unverzüglich bekanntmachen, damit alle Beteiligten informiert sind und gegebenenfalls als Streithelfer beitreten können.

Altverfahren: Wer vor der Reform geklagt hat, darf weitermachen

Eine Frage, die nach der Reform für erhebliche Verunsicherung sorgte: Was passiert mit Klagen, die einzelne Eigentümer vor dem 1. Dezember 2020 erhoben hatten? Der BGH hat hier für Klarheit gesorgt (Urteil vom 7. Mai 2021, Az. V ZR 299/19). Eigentümer, die bereits vor der Reform Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum eingeklagt hatten, dürfen ihre Verfahren weiterführen. Die Klagebefugnis besteht in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort — und zwar so lange, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (in der Regel des Verwalters) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht wird.

Rechnen Sie also damit, dass die GdWE das Verfahren jederzeit an sich ziehen oder Ihnen die Fortführung untersagen kann — etwa weil sie den Streit auf anderem Wege beilegen möchte. Entscheidend ist: Solange keine solche schriftliche Erklärung beim Gericht eingeht, bleiben Sie prozessführungsbefugt.

Wer genau ist klagebefugt? Die wichtigsten Grundregeln

Klagebefugt ist grundsätzlich nur, wer tatsächlich Wohnungseigentümer ist. Der BGH hat klargestellt, dass allein die Eintragung im Grundbuch nicht genügt, wenn das Eigentum materiell-rechtlich nicht wirksam erworben wurde. Ein bloßer Bucheigentümer ist daher nicht zur Anfechtungsklage befugt. Ebenso steht einem Nießbraucher keine eigene Klagebefugnis zu — auch wenn er die Wohnung nutzt, ist er kein Eigentümer im Sinne des WEG.

Gewillkürte Prozessstandschaft: Wenn andere für Sie klagen

Eine Ausnahme vom Grundsatz, dass nur der Eigentümer selbst klagebefugt ist, bildet die sogenannte gewillkürte Prozessstandschaft. Dabei ermächtigen Sie als Eigentümer eine andere Person — etwa Ihren Mieter, einen Nießbraucher oder den Erwerber Ihrer Wohnung —, Ihre prozessualen Rechte im eigenen Namen geltend zu machen. Voraussetzung ist, dass Sie die Ermächtigung erteilen und der Ermächtigte ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Rechtsverfolgung hat. Für Nießbraucher oder Mieter kann das beispielsweise relevant werden, wenn deren Nutzung durch einen rechtswidrigen Beschluss beeinträchtigt wird und der Eigentümer selbst nicht aktiv werden möchte.

Parteien kraft Amtes: Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und Co.

In bestimmten Sondersituationen üben Parteien kraft Amtes die Klagebefugnis aus. Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ein Insolvenzverfahren eröffnet, geht die Prozessführungsbefugnis auf den Insolvenzverwalter über. Ähnliches gilt für den Zwangsverwalter bei einer Zwangsverwaltung oder den Testamentsvollstrecker bei einer Nachlassverwaltung. Diese Personen treten an die Stelle des Eigentümers, soweit die Klage von ihrer jeweiligen Verwaltungsbefugnis umfasst ist. Für Sie als Eigentümer ist das vor allem dann relevant, wenn Ihr Nachbar in der WEG insolvent wird und Sie wissen müssen, wer nun als Ansprechpartner und möglicher Klagegegner fungiert.

Kostenrisiko bei Beschlussklagen: Auch der Gewinner zahlt mit

Ein Aspekt, der viele Eigentümer überrascht: Selbst wenn Sie eine Beschlussanfechtungsklage gewinnen, tragen Sie die Prozesskosten anteilig mit. Denn die Kosten, die der unterlegenen Gemeinschaft auferlegt werden, gehören nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zu den Kosten der Verwaltung. Diese werden nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt — Sie eingeschlossen. Das Gericht mag Ihnen also Recht geben, trotzdem finanzieren Sie über das Hausgeld einen Teil der Prozesskosten Ihres Gegners. Dieses Kostenrisiko lässt sich nur vermeiden, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung getroffen oder ein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Rechnen Sie diesen Umstand in Ihre Kosten-Nutzen-Abwägung ein, bevor Sie eine Beschlussklage erheben.

Klagen in verwalterlosen Gemeinschaften

Hat Ihre Gemeinschaft keinen Verwalter, stellt sich die Frage, wer die GdWE im Prozess vertritt — insbesondere wenn ein Eigentümer eine Beschlussklage gegen die Gemeinschaft erhebt. Der BGH hat hierzu klargestellt: In einer verwalterlosen Gemeinschaft wird der Verband durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten, also durch alle Eigentümer mit Ausnahme des Klägers selbst. Besteht die Gemeinschaft nur aus zwei Eigentümern und es gibt keinen Verwalter, vertritt der verbleibende Eigentümer den Verband im Prozess allein. Das ist in der Praxis umständlich, aber unvermeidbar. Umso mehr lohnt es sich, frühzeitig für die Bestellung eines Verwalters zu sorgen — schon allein, um im Ernstfall handlungsfähig zu sein.

Praxistipp: So gehen Sie richtig vor

Bevor Sie als Eigentümer eine Klage in Erwägung ziehen, prüfen Sie sorgfältig, welche Art von Anspruch Sie geltend machen wollen. Betrifft er Ihr Sondereigentum oder Ihr Sondernutzungsrecht, dürfen Sie selbst klagen. Geht es um das Gemeinschaftseigentum, müssen Sie den Weg über die Gemeinschaft nehmen. Bei einer Beschlussanfechtung sind Sie als Eigentümer stets selbst klagebefugt — aber achten Sie penibel auf die Fristen und den richtigen Klagegegner. Haben Sie keine Hemmungen, sich frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen: Die Klagebefugnis ist eine Prozessvoraussetzung, und Fehler hier lassen sich oft nicht mehr korrigieren.

Sehen Sie auch unter [Beschlussanfechtung], [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)], [Sondereigentum] und [Verwalter].