Kompetenz der Gemeinschaft

Was bedeutet „Kompetenz der Gemeinschaft"?

Mit Kompetenz der Gemeinschaft ist die Befugnis der Wohnungseigentümer gemeint, bestimmte Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung zu regeln. Das Wohnungseigentumsgesetz weist der Gemeinschaft diese Befugnis in verschiedenen Vorschriften ausdrücklich zu. Die zentrale Norm ist § 19 Abs. 1 WEG: Soweit Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht bereits durch eine Vereinbarung geregelt sind, beschließen die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Das klingt zunächst weitreichend — hat aber enge Grenzen.

Gesetzliche Beschlusskompetenzen im Überblick

Das WEG verleiht der Gemeinschaft an mehreren Stellen ausdrückliche Beschlusskompetenzen. Dazu gehören erstens die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 WEG, zweitens die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen nach § 20 WEG, drittens die Festlegung von Vorschüssen und Nachschüssen auf Basis des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung nach § 28 WEG und viertens die Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG sowie die Wahl des Verwaltungsbeirats nach § 29 WEG.

Darüber hinaus können die Eigentümer den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss ändern, sofern das ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 16 Abs. 2 WEG). Auch eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung lässt sich per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG).

Vereinbarung oder Beschluss — ein entscheidender Unterschied

Nicht jede Angelegenheit lässt sich durch einen Mehrheitsbeschluss regeln. Manche Themen erfordern eine Vereinbarung — also die Zustimmung sämtlicher Eigentümer. Das betrifft insbesondere Eingriffe in die Grundordnung der Gemeinschaft, etwa die nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, die Begründung oder den Entzug von Sondernutzungsrechten oder Änderungen an der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums.

Faustregel: Alles, was das Verhältnis der Eigentümer zueinander grundlegend verändert, braucht Einstimmigkeit — kein Mehrheitsvotum.

Allerdings hat die WEG-Reform 2020 hier eine wichtige Verschiebung gebracht: Vor der Reform konnten bauliche Veränderungen, die faktisch Sondernutzungsrechte begründeten, nur durch Vereinbarung — also einstimmig — geregelt werden. Seit dem 1. Dezember 2020 können auch solche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 21 WEG). Die Faustregel gilt also weiterhin als Orientierung, kennt aber seit der Reform wichtige Ausnahmen.

Die Gemeinschaftsordnung kann allerdings sogenannte Öffnungsklauseln enthalten. Diese erweitern die Beschlusskompetenz und erlauben es, bestimmte Themen, die sonst nur durch Vereinbarung regelbar wären, per Mehrheitsbeschluss zu entscheiden.

Was passiert bei einer Kompetenzüberschreitung?

Fasst die Eigentümerversammlung einen Beschluss, für den es keine Beschlusskompetenz gibt, ist dieser Beschluss nichtig — und zwar von Anfang an. Er entfaltet keinerlei Wirkung, auch wenn niemand dagegen klagt. Das ist ein gravierender Unterschied zu Beschlüssen, die zwar innerhalb der Kompetenz der Gemeinschaft liegen, aber gegen die Schranken ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen — etwa weil sie eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage bedeuten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Solche Beschlüsse sind nicht nichtig, können aber durch eine Anfechtungsklage für ungültig erklärt werden.

Ein Beispiel aus der Praxis: Die Eigentümerversammlung beschließt, dass alle Eigentümer im Wechsel die Räum- und Streupflicht übernehmen müssen. Das klingt vernünftig, ist aber nichtig. Denn die Gemeinschaft kann den Eigentümern keine persönlichen Leistungspflichten per Mehrheitsbeschluss auferlegen. Dafür wäre eine Vereinbarung nötig. Dies hat der BGH bereits 2012 klargestellt (Az. V ZR 161/11).

Die WEG-Reform 2020 und ihre Auswirkungen

Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat die Beschlusskompetenzen der Gemeinschaft deutlich ausgeweitet. Besonders spürbar ist das bei baulichen Veränderungen: Seit der Reform genügt eine einfache Mehrheit, um Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG). Früher konnte ein einzelner Eigentümer solche Maßnahmen blockieren — heute nicht mehr.

Der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass diese Beschlusskompetenz auch dann besteht, wenn die Baumaßnahme faktisch dazu führt, dass nur ein einzelner Eigentümer die betroffene Fläche nutzen kann (Az. V ZR 226/23). Selbst eine bestehende Nutzungsvereinbarung steht dem nicht entgegen.

Privilegierte Maßnahmen — Ihr Anspruch auf Beschlussfassung

Besondere Bedeutung haben bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrischer Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Breitbandanschluss oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Für diese Maßnahmen kann jeder Wohnungseigentümer die Durchführung verlangen — die Gemeinschaft muss dann über die konkrete Ausgestaltung beschließen (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt hat. Rechnen Sie allerdings damit, dass auch bei einem berechtigten Verlangen die übrigen Eigentümer über das „Wie" der Durchführung mitbestimmen dürfen.

Grenzen bleiben bestehen

Trotz der erweiterten Kompetenzen gibt es nach wie vor klare rote Linien. So hat der BGH in derselben Entscheidung festgehalten, dass die Gemeinschaft keine Kompetenz besitzt, finanzielle Verpflichtungen der Eigentümer untereinander festzulegen — etwa eine monatliche Nutzungsentschädigung. Das Gesetz sieht dafür schlicht keine Beschlusskompetenz vor. Ein solcher Beschluss ist nichtig und kann den gesamten Beschluss zu Fall bringen.

Merken Sie sich: Beschlusskompetenz und Rechtmäßigkeit sind zwei verschiedene Dinge. Selbst wenn die Gemeinschaft grundsätzlich beschließen darf, kann der konkrete Beschluss dennoch anfechtbar sein.

Wie Sie als Eigentümer Ihre Rechte schützen

Wenn Sie den Eindruck haben, die Eigentümerversammlung hat ihre Kompetenzen überschritten, prüfen Sie zunächst, ob eine gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz für den konkreten Gegenstand besteht. Liegt keine vor, ist der Beschluss nichtig — und Sie können jederzeit eine Nichtigkeitsklage erheben. Dafür gibt es keine Frist.

Handelt es sich dagegen um einen Beschluss, der zwar innerhalb der Kompetenz liegt, aber inhaltlich gegen die ordnungsmäßige Verwaltung verstößt, müssen Sie innerhalb von einem Monat nach der Versammlung eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen (§ 45 Abs. 1 WEG). Lassen Sie diese Frist verstreichen, wird auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig.

Im Zweifel lohnt sich eine frühzeitige rechtliche Beratung. Denn die Abgrenzung zwischen Nichtigkeit und bloßer Anfechtbarkeit ist im Einzelfall oft schwierig — und die Konsequenzen sind gravierend.

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