Sondereigentum

Was genau ist Sondereigentum?

Sondereigentum bezeichnet die Teile eines Gebäudes, die einem einzelnen Eigentümer allein gehören. Rechtlich ist es dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt — Sie dürfen Ihr Sondereigentum nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben, ohne andere Eigentümer um Erlaubnis fragen zu müssen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Danach umfasst Sondereigentum alle Räume, die in der Teilungserklärung einer bestimmten Einheit zugeordnet sind, sowie alle Gebäudebestandteile, die verändert oder entfernt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer zu beeinträchtigen.

Wohnungseigentum und Teileigentum — zwei Seiten derselben Medaille

Das Sondereigentum kennt zwei Spielarten. Dient es Wohnzwecken, spricht das Gesetz von Wohnungseigentum — also Ihre Eigentumswohnung. Bezieht es sich auf Räume, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, etwa Gewerbeeinheiten, Arztpraxen oder Lagerräume, handelt es sich um Teileigentum. Beide Formen sind rechtlich gleich aufgebaut: Sie bestehen jeweils aus dem Sondereigentum an den betreffenden Räumen plus einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Ohne diesen Miteigentumsanteil gibt es kein Sondereigentum — die beiden sind untrennbar miteinander verbunden.

Was gehört zum Sondereigentum?

In aller Regel umfasst Ihr Sondereigentum die Wohnräume selbst, einschließlich Küche und Bad. Dazu kommen Bodenbeläge, Tapeten, nicht tragende Innenwände, Innentüren, Einbaumöbel und die Sanitärinstallationen innerhalb Ihrer Wohnung. Auch ein zugeordnetes Kellerabteil oder ein Dachbodenraum kann Sondereigentum sein — vorausgesetzt, die Teilungserklärung weist ihn Ihnen zu. Seit der WEG-Reform 2020 können außerdem Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen als Sondereigentum begründet werden — sofern sie im Grundbuch eingetragen sind. Bei Terrassen und Gartenflächen handelt es sich dabei um ein sogenanntes Annex-Sondereigentum, das immer mit einer Wohnungseinheit verbunden sein muss und wirtschaftlich gegenüber den Räumen nur dienende Funktion haben darf. Zuvor war das nur über ein Sondernutzungsrecht möglich.

Was bleibt zwingend Gemeinschaftseigentum?

Hier zieht das Gesetz eine klare Grenze. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Dazu zählen tragende Wände, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, Fenster und sämtliche Versorgungsleitungen, die mehreren Einheiten dienen. Diese Bestandteile können Sie auch durch die Teilungserklärung nicht in Sondereigentum umwandeln — selbst wenn sie sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden. Ein Heizungsrohr beispielsweise, das auch die Nachbarwohnung versorgt, bleibt zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Die Rolle der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument jeder WEG. Gemeinsam mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung legt sie fest, was genau zum Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt sich ein genauer Blick in diese Unterlagen — denn die Zuordnung kann von Gebäude zu Gebäude variieren. Was in einer WEG als Sondereigentum gilt, kann in einer anderen dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. Rechnen Sie damit, dass gerade bei Balkonen, Garagen und Gartenflächen die Abgrenzung nicht immer intuitiv ausfällt.

Typische Grenzfälle — und wo es häufig Streit gibt

Manche Gebäudeteile sorgen regelmäßig für Diskussionen zwischen Eigentümern. Bei Balkonen etwa gehört der Innenraum samt Bodenbelag zu Ihrem Sondereigentum. Die tragende Konstruktion, die Außenwand und die Brüstung zählen jedoch zum Gemeinschaftseigentum. Was bedeutet das in der Praxis? Wenn Sie Ihren Balkon neu fliesen lassen, ist das Ihre Sache und geht auf Ihre Kosten. Wollen Sie aber die Brüstung verändern oder gar einen Wintergarten anbauen, benötigen Sie die Zustimmung der Gemeinschaft — denn diese Teile betreffen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Auch die Wohnungseingangstür ist ein Sonderfall: Die Innenseite dürfen Sie frei gestalten, die Außenseite gehört der Gemeinschaft. Fenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum — selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes behauptet, hat die Rechtsprechung das mehrfach bestätigt. Lediglich innenliegende Fensterbretter fallen in Ihr Sondereigentum.

Ihre Rechte als Sondereigentümer

Als Eigentümer dürfen Sie mit Ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, solange Sie dabei keine Gesetze verletzen und die Rechte anderer Eigentümer respektieren. Konkret bedeutet das: Sie können Ihre Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Renovierungen innerhalb Ihrer vier Wände — neuer Bodenbelag, frische Farbe an den Wänden, eine neue Küche — sind Ihre Sache. Sie brauchen dafür weder die Zustimmung der Eigentümerversammlung noch die des Verwalters.

Vorsicht ist geboten, sobald eine Maßnahme das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass auch bauliche Veränderungen am Sondereigentum der Zustimmung der WEG bedürfen, wenn sie die Optik der Anlage beeinflussen.

Welche Mehrheit dafür erforderlich ist, hängt von der Art der Maßnahme ab. Bei Modernisierungen und modernisierenden Instandsetzungen genügt in vielen Fällen eine qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Bei anderen baulichen Veränderungen — etwa einem Wintergarten oder einer Markise — kann dagegen die Zustimmung aller betroffenen oder sogar aller Eigentümer erforderlich sein. Prüfen Sie daher vor größeren Vorhaben immer, welches Mehrheitserfordernis Ihre geplante Maßnahme auslöst.

Ihre Pflichten — Kosten und Haftung

Für die Instandhaltung und Reparatur Ihres Sondereigentums sind Sie allein verantwortlich — und tragen auch allein die Kosten. Tropft ein Wasserhahn in Ihrer Küche, geht das auf Ihre Rechnung. Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum hingegen werden gemäß § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer umgelegt. Allerdings können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen zur Kostentragung treffen. In der Praxis kommt das häufig bei Fenstern und Wohnungseingangstüren vor: Obwohl diese zum Gemeinschaftseigentum gehören, wird die laufende Instandhaltung per Vereinbarung oft dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt. Werfen Sie also einen genauen Blick in Ihre Teilungserklärung, bevor Sie davon ausgehen, dass die Gemeinschaft für eine Reparatur aufkommt. Auch bei der Haftung gilt: Verursacht ein Defekt in Ihrem Sondereigentum einen Schaden am Gemeinschaftseigentum oder an einer anderen Wohnung, müssen Sie dafür aufkommen. Wenn Ihre Waschmaschine undicht wird und das Wasser zur Nachbarwohnung durchsickert, haften Sie für den Schaden. Tropft hingegen das Dach und beschädigt Ihre Wohnung, haftet die Gemeinschaft. Voraussetzung ist allerdings, dass die Eigentümergemeinschaft ihre Pflicht zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt hat — etwa weil eine notwendige Dachsanierung in der Eigentümerversammlung abgelehnt wurde.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 hat den Begriff des Sondereigentums erweitert. Bis dahin konnten nur baulich abgeschlossene Räume Sondereigentum sein. Seitdem ist es möglich, auch an Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen Sondereigentum zu begründen — sofern sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind. Bei Freiflächen wie Terrassen und Gärten greift dabei das Prinzip des Annex-Sondereigentums: Die Fläche muss stets einer Raumeinheit zugeordnet sein und darf nicht die wirtschaftliche Hauptsache bilden. Das stärkt die Rechte der betreffenden Eigentümer dennoch erheblich, denn Sondereigentum bietet eine deutlich stärkere Rechtsposition als ein bloßes Sondernutzungsrecht.

Sondereigentum ist nicht gleich Sondernutzungsrecht

Haben Sie keine Hemmungen, hier genau nachzufragen — denn die Verwechslung zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht gehört zu den häufigsten Irrtümern im WEG-Recht. Beim Sondereigentum sind Sie vollwertiger Eigentümer. Beim Sondernutzungsrecht hingegen dürfen Sie einen Teil des Gemeinschaftseigentums zwar exklusiv nutzen — etwa einen Gartenanteil oder einen Stellplatz im Freien —, Eigentümer sind und bleiben aber alle Miteigentümer gemeinsam. Das hat Auswirkungen auf Ihre Gestaltungsfreiheit, die Kostentragung und die Frage, ob Sie bei baulichen Veränderungen die Zustimmung der Gemeinschaft benötigen.

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