Sonderumlage

Was genau ist eine Sonderumlage?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, einmalige Zahlung, die über das reguläre Hausgeld hinausgeht. Sie dient dazu, außerordentlichen Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu decken. Normalerweise finanziert die Gemeinschaft ihre laufenden Kosten aus dem monatlichen Hausgeld. Größere Maßnahmen werden über die Instandhaltungsrücklage bezahlt. Doch manchmal reicht beides nicht aus — und genau dann kommt die Sonderumlage ins Spiel.

Rechtlich gesehen handelt es sich um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans für das laufende Kalenderjahr. Interessant dabei: Das Wort „Sonderumlage" taucht im Wohnungseigentumsgesetz gar nicht auf. Die Rechtsgrundlage ergibt sich vielmehr aus § 16 Abs. 2 WEG und § 28 WEG. Danach hat jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft entsprechend seines Miteigentumsanteils zu tragen — und der Beschluss über Nachträge zum Wirtschaftsplan begründet die konkrete Zahlungspflicht.

Wann wird eine Sonderumlage nötig?

Die Anlässe sind vielfältig, laufen aber auf eines hinaus: Die vorhandenen Mittel reichen nicht. Typische Situationen sind etwa eine dringend notwendige Dachsanierung, der Austausch einer veralteten Heizungsanlage oder eine umfangreiche Fassadensanierung. Auch die Finanzierung komplett neuer Anschaffungen — etwa eines Aufzugs oder neuer Balkone — kann eine Sonderumlage erfordern, da solche Maßnahmen nicht aus der zweckgebundenen Instandhaltungsrücklage bezahlt werden dürfen.

Daneben gibt es weniger offensichtliche Gründe. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld dauerhaft nicht, gerät die Gemeinschaft in einen Liquiditätsengpass. Um handlungsfähig zu bleiben, kann dann eine sogenannte Liquiditätssonderumlage beschlossen werden. Gleiches gilt, wenn der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert war oder wenn die WEG Altverbindlichkeiten aus einem verlorenen Gerichtsverfahren begleichen muss.

Wie kommt der Beschluss zustande?

Ohne Beschluss keine Sonderumlage — das ist Grundregel. Die Eigentümerversammlung muss über die Erhebung abstimmen. Da die Sonderumlage rechtlich als Nachtrag zum Wirtschaftsplan gilt, muss der Beschluss dieselben formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllen wie der Wirtschaftsplan selbst.

Konkret bedeutet das: Der Beschluss muss die zu finanzierende Maßnahme genau bezeichnen, den Gesamtbetrag der Sonderumlage benennen, den angewandten Verteilungsschlüssel offenlegen und für jeden Eigentümer den individuellen Anteil beziffern. Außerdem gehört ein konkreter Fälligkeitstermin in den Beschluss. Sollte im Beschluss kein Fälligkeitstermin genannt werden, müssen Sie die Sonderumlage nicht sofort zahlen. Vielmehr wird sie erst fällig, wenn die Hausverwaltung Sie zur Zahlung auffordert (§ 28 Abs. 2 WEG). Der BGH hat klargestellt, dass Eigentümer ihre Beiträge erst leisten müssen, wenn die beschlossenen Mittel tatsächlich benötigt werden (BGH V ZR 257/16). Sollen die Beiträge sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung im Beschluss. Das gibt Ihnen im Regelfall Zeit, die Zahlung vorzubereiten.

Welche Mehrheit ist erforderlich?

Die notwendige Mehrheit richtet sich nach der Maßnahme, die finanziert werden soll. Für gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen — etwa die Reparatur eines defekten Dachfensters — genügt die einfache Mehrheit: Mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen unter den anwesenden Eigentümern. Soll hingegen der Verteilungsschlüssel von den Vorgaben der Teilungserklärung abweichen, wird es anspruchsvoller.

In diesem Fall verlangt das Gesetz gemäß § 16 Abs. 4 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit: Drei Viertel aller Eigentümer müssen zustimmen, und diese Ja-Stimmen müssen zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) legt an solche abweichenden Beschlüsse strenge Maßstäbe an. Rechnen Sie also damit, dass ein abweichender Verteilungsschlüssel vor Gericht angegriffen werden kann.

Gibt es eine Obergrenze für die Höhe?

Nein — eine gesetzliche Höchstgrenze existiert nicht. Die Sonderumlage muss allerdings dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das heißt: Sie darf nur so hoch sein, wie der tatsächliche Finanzbedarf es erfordert. Ein „Sicherheitszuschlag" ist in gewissem Umfang erlaubt — insbesondere wenn absehbar ist, dass einzelne Eigentümer bei Fälligkeit nicht zahlen werden. Deren voraussichtlicher Ausfall darf und sollte bei der Bemessung einkalkuliert werden. Dabei gilt nach ständiger BGH-Rechtsprechung: Der säumige Eigentümer darf nicht von der Umlage ausgenommen werden — das verstößt gegen § 16 Abs. 2 WEG. Stattdessen wird die Umlage so hoch angesetzt, dass ein erneuter Zahlungsausfall aufgefangen wird.

Ein Beispiel: In einer WEG mit zehn gleich großen Einheiten steht eine Dachsanierung für 100.000 € an. Pro Eigentümer wären das 10.000 €. Rechnet die Gemeinschaft damit, dass zwei Eigentümer nicht zahlen können, kann die Sonderumlage auf insgesamt 125.000 € erhöht werden — verteilt auf alle zehn Eigentümer, also 12.500 € pro Person. So wird der Ausfall aufgefangen, ohne dass die zahlenden Eigentümer allein die Last tragen.

Bei besonders hohen Beträgen hat es sich bewährt, eine Ratenzahlung mit mehreren Fälligkeitsterminen zu beschließen. So wird die finanzielle Belastung für die Eigentümer verträglicher.

Die Sonderumlage ist zweckgebunden

Ein Punkt, der in der Praxis häufig übersehen wird: Die Sonderumlage darf ausschließlich für den Zweck verwendet werden, für den sie beschlossen wurde. Die Hausverwaltung darf mit den eingezogenen Beträgen keine anderen Finanzlücken stopfen. Wird die geplante Maßnahme am Ende nicht durchgeführt — etwa weil sich die Eigentümergemeinschaft umentscheidet oder die Kosten anders gedeckt werden können — muss ein Rückzahlungsbeschluss gefasst werden. Sie haben als Eigentümer also einen Anspruch darauf, Ihr Geld zurückzubekommen, wenn der Zweck entfällt.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Diese Frage sorgt regelmäßig für Streit — und zwar auf beiden Seiten des Kaufvertrags. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage, nicht der Zeitpunkt des Beschlusses. Wer bei Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, muss zahlen. Ob der vorherige Eigentümer von der Maßnahme profitiert hat oder ob die Sonderumlage im Kaufpreis „eingepreist" wurde, spielt dabei keine Rolle.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, während eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht fällig ist, sollte die Zahlungspflicht unbedingt im notariellen Kaufvertrag geregelt werden.

Käufer sollten sich vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung ausdrücklich nach beschlossenen oder geplanten Sonderumlagen erkundigen. Ein Blick in die Beschlusssammlung und die aktuellen Versammlungsprotokolle gehört zur Sorgfaltspflicht. Verkäufer wiederum sind verpflichtet, über beschlossene Sonderumlagen zu informieren — fragen Sie aktiv nach! Als Käufer sollten Sie im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, wer eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage trägt.

Kann die Sonderumlage auf den Mieter umgelegt werden?

Klare Antwort: Nein. Eine Sonderumlage gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf nicht an den Mieter weitergereicht werden. Sie ist eine Angelegenheit zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer. Allerdings kann bei einer energetischen Modernisierung unter Umständen eine Mieterhöhung nach den Regeln des BGB in Betracht kommen — das steht aber auf einem anderen Blatt.

Sonderumlage und Steuern

Steuerlich wird es etwas differenzierter. Nutzen Sie Ihre Wohnung selbst, können Sie die Sonderumlage in der Regel nicht als Werbungskosten absetzen. Vermieten Sie die Wohnung hingegen, sieht es anders aus: Dann lässt sich die Sonderumlage grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Der entscheidende Zeitpunkt ist dabei nicht das Jahr, in dem Sie die Sonderumlage an die Gemeinschaftskasse zahlen — sondern das Jahr, in dem der Verwalter die Mittel tatsächlich für die beschlossene Maßnahme verausgabt. Für Ihre steuerliche Planung bedeutet das: Es kann eine zeitliche Lücke zwischen Ihrer Zahlung und der steuerlichen Absetzbarkeit entstehen. Im Zweifel lohnt sich ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Was tun, wenn Sie die Sonderumlage nicht zahlen können?

Haben Sie keine Hemmungen, frühzeitig das Gespräch mit der Hausverwaltung zu suchen. Eine Stundung oder eine Ratenzahlungsvereinbarung ist in vielen Fällen möglich. Auch ein KfW-Darlehen oder ein Modernisierungskredit kann eine Lösung sein — insbesondere bei energetischen Sanierungen.

Ignorieren sollten Sie die Zahlungspflicht auf keinen Fall. Bleibt die Zahlung aus, wird der Verwalter zunächst mahnen, dann einen Mahnbescheid beantragen und schließlich eine Zahlungsklage einreichen. Im äußersten Fall drohen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen — bis hin zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG. Soweit muss es aber nicht kommen, wenn Sie rechtzeitig handeln.

Kann ich gegen eine Sonderumlage vorgehen?

Grundsätzlich ja — über eine Beschlussanfechtungsklage nach § 44 WEG. Dafür haben Sie nach Beschlussfassung eine Frist von einem Monat, gerechnet ab dem Tag der Beschlussfassung. Die Klage muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Erfolgsaussichten bestehen vor allem dann, wenn der Beschluss formale Mängel aufweist, die Sonderumlage nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder der Verteilungsschlüssel fehlerhaft angewandt wurde.

Auch während eines laufenden Anfechtungsverfahrens müssen Sie die Sonderumlage zahlen. Erst wenn das Gericht den Beschluss für ungültig erklärt, entfällt die Zahlungspflicht. Warten Sie also nicht mit der Zahlung, nur weil Sie Klage eingereicht haben.

Zweitbeschluss bei Wirksamkeitszweifeln

Ein nützlicher Praxistipp: Bestehen Zweifel an der Wirksamkeit eines Sonderumlagenbeschlusses — etwa weil formale Fehler bei der Einladung zur Versammlung unterlaufen sind oder der Beschlussinhalt unklar formuliert wurde — kann die Eigentümergemeinschaft einen Zweitbeschluss fassen. Dieser bestätigt oder ersetzt den ursprünglichen Beschluss und schafft Rechtssicherheit. Das ist besonders sinnvoll, wenn der erste Beschluss bereits angefochten wurde. Die Eigentümergemeinschaft muss in solchen Fällen nicht untätig abwarten, bis ein Gericht entscheidet.

Die WEG-Reform 2020 und die Sonderumlage

Die WEG-Reform 2020 hat den § 28 WEG grundlegend umgestaltet. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan begründet nun unmittelbar die Zahlungspflichten der Eigentümer. Für die Sonderumlage bedeutet das: Der Nachtragshaushalt — also die Sonderumlage — wird ebenfalls durch Beschluss verbindlich, und zwar als eigenständige Zahlungspflicht der einzelnen Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit der Reform als vollrechtsfähiger Verband sui generis anerkannt (§ 9a WEG) und tritt als Gläubigerin der Sonderumlage auf. Das vereinfacht die Durchsetzung offener Forderungen erheblich.

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