Stellplatz und Tiefgarage

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht – der entscheidende Unterschied

Ob Ihr Tiefgaragenstellplatz Ihnen tatsächlich gehört oder ob Sie ihn lediglich benutzen dürfen, hängt von einer zentralen Unterscheidung ab: Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht. Diese Zuordnung steht in der Teilungserklärung und hat weitreichende Folgen.

Beim Sondereigentum wird für den Stellplatz ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Sie sind dann vollwertiger Eigentümer dieses Platzes – mit allen Rechten und Pflichten. Der Stellplatz lässt sich sogar separat verkaufen, unabhängig von Ihrer Wohnung. Ganz anders sieht es beim Sondernutzungsrecht aus: Hier bleibt der Stellplatz Gemeinschaftseigentum. Sie haben zwar das alleinige Nutzungsrecht, können den Platz aber nicht getrennt von Ihrer Wohnung veräußern.

Wann kann an einem Stellplatz Sondereigentum entstehen?

Nicht jeder Stellplatz ist sondereigentumsfähig. Hier kommt es auf die bauliche Situation an. Für Tiefgaragenstellplätze galt bis zur WEG-Reform 2020: Sondereigentum war möglich, wenn die Flächen durch dauerhafte Markierungen klar erkennbar waren. So regelte es § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG in der alten Fassung. Seit der Reform ist dieses Markierungserfordernis entfallen – nun genügen Maßangaben im Aufteilungsplan, um einen Stellplatz als Sondereigentum auszuweisen. In älteren Teilungserklärungen finden Sie allerdings häufig noch die klassischen Bodenlinien oder Farbstreifen als Abgrenzung.

Anders verhält es sich bei oberirdischen Stellplätzen im Freien. Diese galten lange als nicht sondereigentumsfähig, weil ihnen die Eigenschaft eines abgeschlossenen Raumes fehlt. Das hat sich allerdings mit der WEG-Reform 2020 grundlegend geändert.

Was die WEG-Reform 2020 verändert hat

Seit dem 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft – und es brachte eine wichtige Neuerung für Stellplätze. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG kann nun auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. Vorher konnte an Außenstellplätzen kein Sondereigentum begründet werden. Eigentümer waren auf ein Sondernutzungsrecht angewiesen – was in der Praxis mit erheblicher Rechtsunsicherheit verbunden war.

Allerdings gibt es eine Einschränkung: Bereits bestehende Sondernutzungsrechte an Stellplätzen wandeln sich nicht automatisch in Sondereigentum um. Wer diese Umwandlung möchte, muss aktiv eine Änderung der Teilungserklärung herbeiführen – und das erfordert die Mitwirkung aller Eigentümer, eine notarielle Beurkundung und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde. In der Praxis scheitert diese Umwandlung häufig daran, dass auch nur ein einzelner Eigentümer seine Zustimmung verweigert.

Tiefgarage als Gemeinschaftseigentum – wem gehört was?

Auch wenn Ihr Stellplatz als Sondereigentum eingetragen ist, gehört Ihnen keineswegs die gesamte Tiefgarage. Die tragenden Bauteile, Außenwände, Decken und Böden zählen zum Gemeinschaftseigentum. Ebenso die Zufahrten, Rampen, Fahr- und Rangierflächen sowie technische Anlagen wie Beleuchtung, Lüftung und das Garagentor. Ihr Sondereigentum beschränkt sich auf die markierte Fläche Ihres Stellplatzes.

Das hat eine direkte Konsequenz: An den Wänden oder der Decke im Bereich Ihres Stellplatzes dürfen Sie nicht einfach Regale, Haken oder Schränke montieren. Solche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Wer zahlt die Instandhaltung der Tiefgarage?

Die Frage nach den Sanierungskosten einer Tiefgarage führt regelmäßig zu erbitterten Auseinandersetzungen – vor allem dann, wenn nicht jeder Wohnungseigentümer auch einen Stellplatz besitzt. Grundsätzlich gilt: Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG.

Doch es geht auch anders. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 12. November 2021 (Az. V ZR 204/20) klargestellt: Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Untergemeinschaft der Stellplatzeigentümer vor, müssen nur diese die Sanierung der Tiefgarage bezahlen. Eine solche Untergemeinschaft funktioniert wie ein eigener Klub innerhalb der WEG – die Stellplatzinhaber verwalten die Tiefgarage eigenständig, bilden eigene Rücklagen und fassen interne Beschlüsse. Das gilt sogar dann, wenn die Tiefgarage tragende Bauteile des darüberliegenden Wohngebäudes bildet. Voraussetzung ist, dass sich die Baukörper klar voneinander abgrenzen lassen.

Kostenverteilung durch Beschluss ändern

Fühlen sich Eigentümer ohne Stellplatz ungerecht behandelt, weil sie an den Tiefgaragenkosten beteiligt werden, gibt es einen Ausweg. Nach § 16 Abs. 3 WEG kann die Eigentümerversammlung den Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss ändern. So lässt sich festlegen, dass nur Stellplatzinhaber für Betriebskosten wie Strom, Reinigung und Wartung der Tiefgarage aufkommen.

Rechnen Sie allerdings mit Widerstand. Solche Änderungen treffen naturgemäß auf wenig Begeisterung bei denjenigen, die künftig stärker zur Kasse gebeten werden. Und der BGH hat mit seinen Urteilen vom 14. Februar 2025 (Az. V ZR 128/23 und V ZR 236/23) klargestellt, dass eine Änderung der Kostenverteilung einen sachlichen Grund braucht – sie darf nicht willkürlich sein.

Darf ich meinen Stellplatz nutzen, wie ich will?

Hier kommen viele Eigentümer ins Stolpern. Ein Tiefgaragenstellplatz ist nach den Garagenverordnungen der Länder und nach ständiger Rechtsprechung zum Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt. Getränkekisten, Schränke, Baumaterialien oder Kinderspielzeug haben dort nichts verloren.

Selbst das Abstellen von Fahrrädern auf einem Tiefgaragenstellplatz kann eine Zweckentfremdung darstellen, wie das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek entschieden hat. Dort hatte ein Eigentümer einen Fahrradständer auf seinem Stellplatz montiert – und das Gericht stufte dies als unzulässig ein, weil die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel für eine solche Nutzung enthielt.

Brandschutz – ein Thema, das Sie ernst nehmen sollten

Hinter den strengen Nutzungsregeln steckt ein handfester Grund: Brandschutz. Tiefgaragen gelten als besonders brandgefährdete Bereiche. Jeder zusätzliche Gegenstand auf einem Stellplatz erhöht die Brandlast. Schränke, Regale, Kartons oder gar brennbare Materialien können im Ernstfall zum erheblichen Risiko werden.

Die Eigentümergemeinschaft hat das Recht, per Garagenordnung festzulegen, was auf einem Stellplatz abgestellt werden darf und was nicht. Verstöße können mit Unterlassungsklagen geahndet werden. Nehmen Sie solche Regelungen also nicht auf die leichte Schulter.

E-Ladestation auf dem Stellplatz – Ihr Recht auf eine Wallbox

Die Elektromobilität hat längst auch die Tiefgarage erreicht – und sorgt dort für reichlich Gesprächsstoff. Seit der WEG-Reform 2020 haben Sie als Eigentümer einen gesetzlichen Anspruch darauf, den Einbau einer E-Ladestation auf Ihrem Stellplatz zu verlangen. Geregelt ist das in § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG: Die Gemeinschaft muss bauliche Veränderungen dulden, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Allerdings heißt „dulden" nicht „bezahlen". Die Kosten für Anschaffung und Installation der Wallbox tragen Sie als begünstigter Eigentümer selbst. Das betrifft auch notwendige Arbeiten an der elektrischen Infrastruktur wie Leitungsverlegung oder Zählereinbau. Möchte die Gemeinschaft hingegen eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur für die gesamte Tiefgarage einrichten, ist dafür ein Beschluss mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung nötig. Die Kosten werden dann auf die Eigentümer umgelegt – wobei auch hier eine abweichende Kostenverteilung beschlossen werden kann.

Rechnen Sie bei älteren Tiefgaragen damit, dass die vorhandene Elektroinstallation an ihre Grenzen stößt. Ein Lastmanagement-System, das die verfügbare Leistung auf mehrere Ladepunkte verteilt, kann die Lösung sein. Klären Sie vor dem Einbau unbedingt mit der Hausverwaltung, ob die elektrische Kapazität ausreicht und welche technischen Vorgaben einzuhalten sind.

Stellplatz verkaufen – geht das?

Das hängt davon ab, wie Ihr Stellplatz rechtlich eingeordnet ist. Handelt es sich um Sondereigentum (Teileigentum) mit eigenem Grundbuchblatt, können Sie den Stellplatz grundsätzlich unabhängig von Ihrer Wohnung verkaufen. Prüfen Sie allerdings, ob die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält – manchmal ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich.

Haben Sie dagegen nur ein Sondernutzungsrecht, ist ein separater Verkauf ausgeschlossen. Das Nutzungsrecht ist untrennbar mit Ihrem Wohnungseigentum verbunden und geht beim Verkauf der Wohnung automatisch auf den Käufer über.

Stellplatz vermieten – was Eigentümer beachten müssen

Als Eigentümer dürfen Sie Ihren Stellplatz grundsätzlich vermieten. Achten Sie dabei aber auf die Regelungen in Ihrer Gemeinschaftsordnung. Manche Teilungserklärungen schränken die Vermietung an hausfremde Dritte ein. Außerdem sind Sie dafür verantwortlich, dass Ihr Mieter die Nutzungsregeln einhält. Parkt Ihr Mieter beispielsweise dauerhaft einen unzugelassenen Anhänger auf dem Stellplatz, kann die Gemeinschaft Sie als Eigentümer in Anspruch nehmen.

Sonderfall Doppelparker und Duplexgaragen

In dicht bebauten Innenstädten finden sich häufig Doppelstockgaragen oder Duplexanlagen. Hier war die Eigentumszuordnung lange Zeit besonders knifflig. Nach älterer Rechtsprechung ließ sich an einem einzelnen Hebebühnenplatz – also nur dem oberen oder nur dem unteren Platz – kein alleiniges Sondereigentum begründen. Stattdessen musste das Sondereigentum am gesamten Bühnenkomplex angelegt und in Bruchteile aufgeteilt werden.

Neue Möglichkeiten durch die WEG-Reform und aktuelle Rechtsprechung

Seit der WEG-Reform 2020 hat sich die Lage verändert. Die Neufassung von § 3 WEG erleichtert die Begründung von Sondereigentum an einzelnen Stellplätzen – auch in Doppelstockgaragen. Die Rechtsprechung hat diese Entwicklung bestätigt und Sondereigentum an einzelnen Plätzen in Mehrfachparkern grundsätzlich anerkannt.

Daraus ergibt sich allerdings eine wichtige Konsequenz: Die Hebeanlage selbst – also die mechanische Vorrichtung, die das Parken auf zwei Ebenen überhaupt ermöglicht – zählt nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für Wartung, Reparatur und Austausch der Anlage treffen damit grundsätzlich alle Eigentümer. Rechnen Sie bei solchen Konstruktionen mit höherem Abstimmungsbedarf und klären Sie frühzeitig in der Gemeinschaftsordnung, wie die Kostentragung geregelt werden soll.

Grundstücksübergreifende Tiefgaragen – wenn die Garage unter mehreren Häusern liegt

In größeren Wohnanlagen erstreckt sich die Tiefgarage nicht selten unter mehreren Gebäuden oder sogar unter verschiedenen Grundstücken. Das führt zu einer Sondersituation: Das Eigentum an der Tiefgarage wird in solchen Fällen vertikal an der Grundstücksgrenze getrennt. Die Stellplätze können dann jeweils dem Grundstück zugeordnet werden, unter dem sie sich befinden.

In der Praxis ist das vor allem bei Bauträgerprojekten relevant, bei denen zunächst eine gemeinsame Tiefgarage errichtet und später die Grundstücke in getrennte Gemeinschaften aufgeteilt werden. Fehlen hier saubere Zuordnungsregelungen in der Teilungserklärung, drohen langwierige Streitigkeiten über Zuständigkeiten, Kostentragung und Instandhaltungspflichten. Achten Sie bei solchen Konstellationen besonders auf klare vertragliche Regelungen – idealerweise ergänzt durch eine Grunddienstbarkeit oder Vereinbarung zur Nutzung der Zufahrtswege.

So sichern Sie Ihre Rechte am Stellplatz

Prüfen Sie als Erstes Ihre Teilungserklärung und den Grundbucheintrag. Nur dort steht verbindlich, ob Sie Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht an Ihrem Stellplatz besitzen. Achten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung darauf, dass die Zuordnung des Stellplatzes eindeutig geregelt ist. Bestehen Zweifel, lohnt sich der Gang zum Fachanwalt – denn Fehler in der Teilungserklärung lassen sich im Nachhinein nur schwer und teuer korrigieren.

Wer einen Stellplatz kauft oder nutzt, sollte genau wissen, ob es sich um Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht handelt. Dieser Unterschied bestimmt, was Sie mit dem Platz machen dürfen – und was nicht.

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