Vermietung von Wohnungseigentum

Ihr Recht zur Vermietung nach § 13 WEG

§ 13 Abs. 1 WEG stellt klar: Jeder Wohnungseigentümer darf mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Das schließt ausdrücklich das Recht ein, die Wohnung zu vermieten, zu verpachten oder in sonstiger Weise Dritten zur Nutzung zu überlassen. Dieses Recht steht Ihnen zu, ohne dass Sie die übrigen Eigentümer oder den Verwalter um Erlaubnis fragen müssen – jedenfalls im Grundsatz.

Die Gemeinschaftsordnung kann allerdings Einschränkungen vorsehen. Eine häufige Variante: Die Vermietung bedarf der Zustimmung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Prüfen Sie daher vor Abschluss eines Mietvertrags unbedingt Ihre Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.

Zwei Rechtsverhältnisse – eine Person in der Mitte

Das Besondere an der Vermietung von Wohnungseigentum: Sie stehen als Eigentümer gleichzeitig in zwei voneinander unabhängigen Rechtsbeziehungen. Einerseits sind Sie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) und an deren Beschlüsse, Vereinbarungen und die Gemeinschaftsordnung gebunden. Andererseits schließen Sie mit Ihrem Mieter einen privatrechtlichen Mietvertrag, der ausschließlich zwischen Ihnen beiden wirkt.

Die GdWE hat keinerlei vertragliche Beziehung zu Ihrem Mieter. Der Mieter zahlt seine Miete und die Nebenkostenvorauszahlung an Sie – nicht an die WEG-Verwaltung. Sie wiederum zahlen weiterhin das Hausgeld an die Gemeinschaft. Diese doppelte Rolle birgt Konfliktpotenzial, denn was die Gemeinschaft beschließt, kann von dem abweichen, was Sie Ihrem Mieter versprochen haben.

Vorsicht bei mietvertraglichen Zusagen

Genau hier liegt eine der größten Stolperfallen. Räumen Sie Ihrem Mieter im Mietvertrag das Recht ein, bestimmte Gemeinschaftsflächen zu nutzen – etwa einen Fahrradkeller oder eine Waschküche –, können Sie in die Bredouille geraten. Beschließt die Eigentümerversammlung später, diese Flächen anders zu nutzen, sind Sie an den WEG-Beschluss gebunden. Die Gemeinschaft kann sogar auf Unterlassung klagen, wenn Ihr Mieter die Fläche weiterhin nutzt. Sie haften gegenüber der GdWE für das Verhalten Ihres Mieters – rechtlich gesprochen wird Ihnen das Verschulden Ihres Mieters als sogenanntem Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB zugerechnet. Gleichzeitig können Sie Ihrem Mieter aber möglicherweise nicht mehr liefern, was im Mietvertrag steht.

Vermeiden Sie es, Ihrem Mieter im Mietvertrag Rechte an Gemeinschaftsflächen einzuräumen, über die letztlich die Eigentümergemeinschaft entscheidet.

Hausgeld und Betriebskosten richtig abgrenzen

Das Hausgeld zahlen Sie als Eigentümer monatlich an die WEG-Verwaltung – unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist, leer steht oder von Ihnen selbst bewohnt wird. Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage).

Einen Teil des Hausgeldes können Sie über die Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter weitergeben. Umlagefähig sind dabei nur die Positionen, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind – zum Beispiel Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste, Gebäudeversicherung oder Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind dagegen die Verwaltungskosten und die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage. Diese Kosten bleiben bei Ihnen hängen und schmälern Ihre Rendite.

WEG-Abrechnung ist nicht gleich Betriebskostenabrechnung

Ein häufiger Fehler: Viele Vermieter verwechseln die Jahresabrechnung der WEG mit der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Die WEG-Abrechnung richtet sich an Sie als Eigentümer und enthält sämtliche Kostenpositionen – auch die nicht umlagefähigen. Für die Abrechnung mit dem Mieter müssen Sie die umlagefähigen Posten herausfiltern und gesondert aufstellen.

Die WEG-Jahresabrechnung können Sie nicht einfach 1:1 an den Mieter weiterreichen. Erstellen Sie eine gesonderte Betriebskostenabrechnung, in der ausschließlich die nach der BetrKV umlagefähigen Kostenpositionen enthalten sind.

Für den Kostenverteilungsschlüssel gegenüber dem Mieter gilt im Grundsatz derselbe Schlüssel wie innerhalb der WEG, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Achten Sie außerdem auf die Abrechnungsfrist: Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter eingehen – sonst verlieren Sie Ihren Nachforderungsanspruch. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2025, muss die Abrechnung spätestens am 31.12.2026 beim Mieter vorliegen.

Kurzzeitvermietung: Was die Gemeinschaft darf und was nicht

Dürfen Sie Ihre Eigentumswohnung auch an Feriengäste oder über Plattformen wie Airbnb vermieten? Grundsätzlich ja. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt klargestellt, dass auch die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste zur zulässigen Wohnnutzung gehört (BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18). Die Eigentümergemeinschaft kann eine solche Nutzung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten. Die Zweckbestimmung des Sondereigentums ist „mehrheitsfest" – das bedeutet: Nur wenn sämtliche Eigentümer zustimmen, lässt sich die Vermietungsfreiheit einschränken.

Etwas anderes gilt, wenn die Teilungserklärung die Kurzzeitvermietung von vornherein ausschließt – und das kommt in der Praxis gar nicht so selten vor. In diesem Fall ist die ständig wechselnde Überlassung an Feriengäste nicht erlaubt. Prüfen Sie also unbedingt Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, bevor Sie Ihre Wohnung auf einer Buchungsplattform anbieten. Beachten Sie außerdem: Unabhängig von den WEG-Regelungen können Städte und Gemeinden die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste durch Zweckentfremdungsverbote einschränken oder ganz untersagen. Immer mehr Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten machen davon Gebrauch – bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder.

Grenzen der Vermietungsfreiheit

Auch wenn die Gemeinschaft Ihnen die Vermietung grundsätzlich nicht verbieten kann, sind Sie nicht grenzenlos frei. Ihr Mieter muss sich an die Hausordnung halten und darf die übrigen Eigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Lärm, Verschmutzung des Treppenhauses, Überbelegung oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung durch Ihre Mieter können einen Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft gegen Sie begründen.

Darüber hinaus müssen Sie als Vermieter die Zweckbestimmung beachten. Ist Ihre Einheit in der Teilungserklärung als „Wohnung" ausgewiesen, dürfen Sie sie nicht ohne Weiteres als Praxis, Büro oder Ladenlokal nutzen lassen. Eine zweckwidrige Nutzung kann die Gemeinschaft untersagen, es sei denn, die Nutzung stört nicht mehr als eine reguläre Wohnnutzung. Nicht verwechseln sollten Sie das mit der Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb: Diese gilt nach der Rechtsprechung des BGH als Wohnnutzung – nicht als gewerbliche Nutzung. Ein häufiges Missverständnis, das in der Praxis immer wieder zu unnötigen Konflikten führt.

Pflichten gegenüber der Gemeinschaft bei Vermietung

Als vermietender Eigentümer tragen Sie eine besondere Verantwortung. Nach § 14 WEG müssen Sie dafür sorgen, dass auch Ihr Mieter die Regelungen der Gemeinschaft einhält. Den Namen Ihres Mieters müssen Sie der Hausverwaltung mitteilen – in vielen Gemeinschaftsordnungen ist diese Pflicht ausdrücklich geregelt, und Verstöße können Konsequenzen nach sich ziehen. Außerdem empfiehlt es sich dringend, die Haus- und Gemeinschaftsordnung zum Bestandteil des Mietvertrags zu machen.

Seit der WEG-Reform 2020 regelt § 15 WEG erstmals direkt die Pflichten von Drittnutzern – also auch Ihres Mieters – gegenüber der Gemeinschaft. Ihr Mieter muss Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Er muss auch bauliche Veränderungen dulden, die mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt wurden. Diese Duldungspflicht besteht unmittelbar gegenüber der GdWE – unabhängig davon, was in Ihrem Mietvertrag steht.

Bauliche Veränderungen durch den Mieter

Möchte Ihr Mieter bauliche Maßnahmen durchführen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen – etwa einen Treppenlift einbauen oder ein Balkonkraftwerk installieren –, müssen Sie als Eigentümer die Zustimmung der Gemeinschaft in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen. Ohne diesen Beschluss kann die GdWE einen Rückbau fordern.

Bei sogenannten privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG haben Eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ihnen die Durchführung gestattet. Das Gesetz zählt diese Maßnahmen abschließend auf: Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und – seit einer Ergänzung – Balkonkraftwerke. In diesen Fällen müssen Sie als Eigentümer bei der Gemeinschaft den Antrag für Ihren Mieter stellen. Allerdings gilt: Ihr Mieter kann von Ihnen nicht mehr verlangen, als Sie selbst von der Gemeinschaft verlangen dürfen.

Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Kaufen Sie eine bereits vermietete Eigentumswohnung, treten Sie automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) gilt auch hier. Prüfen Sie den bestehenden Mietvertrag daher vor dem Kauf besonders sorgfältig – insbesondere hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe, des Kostenverteilungsschlüssels für die Betriebskosten und etwaiger Zusagen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen.

Sehen Sie auch unter [Hausgeld], [Gemeinschaftsordnung], [Sondereigentum] und [Teilungserklärung].