Zweitbeschluss

Was genau ist ein Zweitbeschluss?

Ein Zweitbeschluss liegt vor, wenn die Eigentümerversammlung über einen Gegenstand abstimmt, der bereits durch einen früheren Beschluss (den sogenannten Erstbeschluss) geregelt wurde. Die erneute Beschlussfassung kann dabei ganz unterschiedliche Ziele verfolgen. Sie kann den Erstbeschluss wörtlich bestätigen, ihn inhaltlich abändern, ergänzen oder vollständig aufheben. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der sogenannten autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 1 WEG.

Warum fasst eine Gemeinschaft einen Zweitbeschluss?

In der Praxis gibt es dafür ganz verschiedene Anlässe. Häufig stellt sich im Nachhinein heraus, dass beim Erstbeschluss ein Fehler unterlaufen ist — etwa ein Ladungsmangel oder eine inhaltlich fehlerhafte Regelung. Manchmal verändern sich auch schlicht die Umstände, sodass der ursprüngliche Beschluss nicht mehr passt. Und gelegentlich möchte die Gemeinschaft eine frühere Entscheidung einfach revidieren, weil sich die Mehrheitsverhältnisse geändert haben oder neue Erkenntnisse vorliegen.

Die Beschlusskompetenz wird nicht „aufgebraucht"

Lange war umstritten, ob die Eigentümer überhaupt die Beschlusskompetenz für einen Zweitbeschluss besitzen. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage im Urteil vom 20. September 2024 (Az. V ZR 235/23) unmissverständlich beantwortet: Eine gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz umfasst sowohl die erste Beschlussfassung als auch jede erneute Beschlussfassung über dieselbe Angelegenheit. Die Kompetenz wird also nicht durch den Erstbeschluss „verbraucht". Ob die Eigentümer einmal oder mehrfach über denselben Gegenstand abstimmen dürfen, betrifft deshalb nicht die Kompetenzfrage, sondern die ordnungsmäßige Verwaltung.

Wann entspricht ein Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung?

Hier wird es für Sie als Eigentümer spannend — denn nicht jeder Zweitbeschluss ist automatisch zulässig. Die Gemeinschaft darf zwar grundsätzlich erneut abstimmen, muss dabei aber die schutzwürdigen Belange einzelner Eigentümer berücksichtigen. Das ergibt sich aus § 18 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 1 WEG. Konkret bedeutet das: Hat der Erstbeschluss bei einem Eigentümer ein berechtigtes Vertrauen geschaffen, darf der Zweitbeschluss dieses Vertrauen nicht ohne sachlichen Grund enttäuschen.

Bestätigender Zweitbeschluss: Formfehler heilen

Der einfachste Fall ist der bestätigende Zweitbeschluss. Wurde der Erstbeschluss fehlerhaft gefasst — etwa weil die Tagesordnung in der Einladung nicht ausreichend angekündigt war —, kann die Gemeinschaft denselben Beschluss auf der nächsten Versammlung einfach noch einmal fassen. Wird dieser Zweitbeschluss bestandskräftig, weil niemand ihn anficht, ersetzt er den fehlerhaften Erstbeschluss. Ein laufendes Anfechtungsverfahren gegen den Erstbeschluss erledigt sich dann in der Hauptsache. Der Wortlaut muss dabei nicht identisch sein. Es reicht, wenn die Eigentümer klar zum Ausdruck bringen, dass sie die Regelung des Erstbeschlusses erneut treffen wollen.

Abändernder Zweitbeschluss: Grenzen des Vertrauensschutzes

Schwieriger wird es beim abändernden Zweitbeschluss. Angenommen, die Gemeinschaft hat einem Eigentümer per Beschluss den Anbau eines Balkons gestattet, und dieser Beschluss ist bestandskräftig geworden. Ein späterer Zweitbeschluss, der dem Eigentümer plötzlich Auflagen für den Balkonbau macht, wäre nur mit sachlichem Grund zulässig. Ohne einen solchen Grund dürfen durch die Erstbeschlussfassung entstandene Rechte nicht einfach beschnitten werden. Dasselbe gilt für die Kostenverteilung: Wurde eine Sanierungsmaßnahme bestandskräftig beschlossen, darf die Gemeinschaft die Kostenverteilung nicht ohne triftigen Anlass durch einen Zweitbeschluss ändern.

Gibt es einen Anspruch auf einen Zweitbeschluss?

Grundsätzlich gilt: Ein bestandskräftiger Beschluss schließt einen Anspruch auf einen abändernden Zweitbeschluss aus. Denn die Bestandskraft soll gerade Rechtssicherheit schaffen. Von diesem Grundsatz gibt es aber eine wichtige Ausnahme. Wenn schwerwiegende Umstände das Festhalten an der bestehenden Regelung als unbillig erscheinen lassen, kann sich für den betroffenen Eigentümer ein Anspruch auf erneute Beschlussfassung ergeben. Als berücksichtigungsfähig gelten dabei allerdings nur solche Umstände, die bei der ursprünglichen Beschlussfassung noch nicht bekannt waren oder nicht geltend gemacht werden konnten — etwa eine nachträglich festgestellte fehlerhafte Kostenverteilung, die einzelne Eigentümer erheblich benachteiligt. Eine bloße „Beschlussreue" der Mehrheit reicht dafür nicht aus.

Zweitbeschluss nach gerichtlicher Ungültigerklärung

Besonders heikel ist die Situation, wenn ein Gericht den Erstbeschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels für ungültig erklärt hat. Der BGH hat hier eine klare Linie gezogen (Urteil vom 10. Februar 2023, Az. V ZR 246/21): Ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss darf nur dann gefasst werden, wenn besondere Umstände das rechtfertigen. In der Regel kommt das nur in Betracht, wenn der im Vorprozess benannte Mangel behoben wurde oder sich die tatsächlichen oder rechtlichen Umstände seither geändert haben.

Abgrenzung zur Beschlussersetzung durch das Gericht

Von der Situation nach einer Beschlussanfechtung (§ 44 WEG) ist die Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG zu unterscheiden. Hat ein Gericht einen Beschluss nicht nur aufgehoben, sondern durch eigenes Urteil ersetzt, gelten für einen nachfolgenden Zweitbeschluss besonders strenge Maßstäbe. Ein Beschluss, der eine gerichtlich ersetzte Regelung abändert, entspricht in aller Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Grund liegt auf der Hand: Das Gericht hat die Angelegenheit nach umfassender Prüfung selbst geregelt, und diese Entscheidung soll nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss unterlaufen werden können. Nur bei einer wesentlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse kommt eine erneute Beschlussfassung in Betracht.

Minderheitenschutz als zentrale Schranke

Der Hintergrund der strengen Linie bei inhaltsgleichen Zweitbeschlüssen ist der Minderheitenschutz. Könnte die Mehrheit einen gerichtlich gekippten Beschluss einfach wortgleich erneut fassen, würde die erfolgreiche Beschlussanfechtung der Minderheit faktisch wertlos. Die unterlegene Seite müsste immer wieder klagen — und hätte durch den ersten Prozesserfolg letztlich nichts gewonnen.

Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit — ein entscheidender Unterschied

Für die Rechtsfolgen macht es einen erheblichen Unterschied, ob ein fehlerhafter Zweitbeschluss nichtig oder lediglich anfechtbar ist. Der BGH hat klargestellt (Urteil vom 10. Februar 2023, Az. V ZR 246/21), dass ein nach den Maßstäben der Rechtsprechung unzulässiger Zweitbeschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig ist, sondern nur anfechtbar. Das bedeutet: Wird er nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten, wird er bestandskräftig — trotz seiner Fehlerhaftigkeit.

Nur in extremen Ausnahmefällen kommt eine Nichtigkeit in Betracht. Das kann etwa gegeben sein, wenn die wiederholte Beschlussfassung allein das Ziel verfolgt, die Minderheit systematisch zu zermürben — eine sogenannte Ermüdungstaktik, die als evident rechtsmissbräuchlich einzustufen ist. Die praktische Konsequenz: Ein nichtiger Beschluss entfaltet von Anfang an keine Wirkung und muss nicht angefochten werden. Ein nur anfechtbarer Beschluss hingegen ist bis zur gerichtlichen Aufhebung wirksam — umso wichtiger ist es, die Anfechtungsfrist im Blick zu behalten.

Formelle Mängel: Hier greift die Sperre nicht

Anders sieht es aus, wenn der Erstbeschluss lediglich wegen eines formellen Mangels für ungültig erklärt wurde — zum Beispiel wegen eines Einladungsfehlers. In diesem Fall darf die Gemeinschaft den Beschluss problemlos erneut fassen, sofern sie den formellen Fehler dabei behebt. Die strenge Einschränkung für inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse greift hier nicht, weil der Minderheitenschutz nicht berührt ist.

Formvorschriften und Anfechtung

Für den Zweitbeschluss gelten sämtliche Regeln der Beschlussfassung wie für jeden anderen Beschluss auch. Er wird gemäß § 23 Abs. 1 WEG in der Regel auf einer Eigentümerversammlung gefasst, kann aber nach § 23 Abs. 3 WEG auch im Umlaufverfahren beschlossen werden. Halten Sie einen Zweitbeschluss für rechtswidrig, müssen Sie ihn innerhalb der einmonatigen Frist durch eine Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angreifen. Tun Sie das nicht, wird auch ein fehlerhafter Zweitbeschluss bestandskräftig — die Ungültigkeit kann nur durch ein Gericht festgestellt werden (§ 23 Abs. 4 WEG).

Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern

Als Käufer einer Eigentumswohnung sollten Sie wissen, dass die Bindungswirkung eines Zweitbeschlusses gegenüber Sondernachfolgern davon abhängt, auf welcher Grundlage er gefasst wurde. Beruht der Zweitbeschluss auf einer gesetzlichen Beschlusskompetenz — das betrifft die große Mehrzahl der Fälle wie etwa Beschlüsse über den Wirtschaftsplan, Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen —, wirkt er gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auch ohne Grundbucheintragung gegen den neuen Eigentümer. Wurde der Beschluss hingegen auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung gefasst, greift § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG: In diesem Fall bindet er Sondernachfolger nur dann, wenn er als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Rechnen Sie also damit, dass Sie beim Erwerb einer Wohnung an die meisten Zweitbeschlüsse gebunden sind — prüfen Sie im Zweifel aber, ob Beschlüsse auf Basis einer Öffnungsklausel ordnungsgemäß eingetragen wurden.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Die WEG-Reform 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG) hat an den Grundsätzen zum Zweitbeschluss nichts Wesentliches verändert. Die Möglichkeit zur erneuten Beschlussfassung bestand bereits vorher. Der BGH hat aber in seiner Entscheidung vom September 2024 klargestellt, dass auch unter neuem Recht — insbesondere nach der Neufassung von § 28 Abs. 1 WEG — die Eigentümer etwa Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans per Zweitbeschluss erneut regeln können, selbst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Das gibt der Verwaltung ein wichtiges Instrument in die Hand, um fehlerhafte Erstbeschlüsse nachträglich zu korrigieren.

Praxistipp: Worauf Sie achten sollten

Als Eigentümer haben Sie bei einem Zweitbeschluss drei Dinge im Blick zu behalten. Erstens: Prüfen Sie, ob der Zweitbeschluss Ihre durch den Erstbeschluss erworbenen Rechte wahrt. Werden schutzwürdige Belange verletzt, stehen Ihre Chancen bei einer Anfechtung gut. Zweitens: Versäumen Sie auf keinen Fall die Anfechtungsfrist von einem Monat. Auch der offensichtlich fehlerhafte Zweitbeschluss wird bestandskräftig, wenn Sie ihn nicht rechtzeitig vor Gericht bringen — denn ein unzulässiger Zweitbeschluss ist in aller Regel nur anfechtbar, nicht nichtig. Drittens: Steht ein bestandskräftiger Beschluss im Raum, der Sie grob unbillig benachteiligt, kann ein Anspruch auf einen abändernden Zweitbeschluss bestehen. Haben Sie keine Hemmungen, hier anwaltlichen Rat einzuholen — gerade bei abändernden Zweitbeschlüssen lauern Fallstricke, die sich erst auf den zweiten Blick zeigen.

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