Eigenbedarfskündigung bei Miteigentum: Kann ein Ehegatte ohne Zustimmung des anderen kündigen?

Ein Haus, zwei Miteigentümer, eine pflegebedürftige Mieterin

Die Ausgangslage klingt familiär, ist rechtlich aber hoch komplex. Ein Ehepaar erwarb gemeinsam ein Einfamilienhaus in der Nähe der eigenen Wohnung. Anfang 2019 vermieteten beide das Haus an die damals bereits hochbetagte, verwitwete und pflegebedürftige Mutter der Ehefrau – ausdrücklich mit dem Ziel, ihr einen familiennahen Altersruhesitz zu ermöglichen. Beide Eheleute unterzeichneten den Mietvertrag als Vermieter.

Seit Juni 2021 leben die Eheleute getrennt. Im Juli 2023 kündigte der Ehemann den Mietvertrag mit der Schwiegermutter und machte Eigenbedarf geltend. Die Ehefrau verweigerte ihre Zustimmung. Ohne diese Zustimmung ist eine wirksame Kündigung bei gemeinschaftlichem Eigentum nicht möglich – darin sind sich alle einig.

So argumentierten die Gerichte

Das Amtsgericht Tostedt wies den Antrag des Ehemannes ab. Das Oberlandesgericht Celle sah das anders und verpflichtete die Ehefrau, der Kündigung zuzustimmen. Die Begründung des OLG: Seit der Trennung hätten sich die Verhältnisse derart wesentlich geändert, dass dem Ehemann ein Festhalten an der bisherigen Nutzungsregelung nicht zumutbar sei. Dafür führte das OLG erstens den trennungsbedingten Wohnbedarf des Ehemannes an, zweitens den von der Ehefrau geltend gemachten Trennungsunterhalt.

Der BGH hat diese Entscheidung nun aufgehoben und die Sache an das OLG zurückverwiesen.

Was der BGH klarstellt: Drei Grundsätze zur Bruchteilsgemeinschaft

Das Ehepaar bildete keine sogenannte Ehegatteninnengesellschaft – also keine gemeinsame Gesellschaft mit gemeinschaftlichem Zweck –, sondern eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB. Das ist der häufigste Fall bei gemeinschaftlichem Immobilienerwerb.

Nach § 745 Abs. 2 BGB kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller entsprechende Benutzung verlangen – aber nur, wenn tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen.

Der BGH betont dabei: Die Schwelle für eine Neuregelung der Nutzung liegt deutlich höher als bei einer erstmaligen Regelung. Wer eine bestehende Nutzungsvereinbarung ändern will, muss mehr als nur veränderte persönliche Verhältnisse vorweisen. Zudem muss der Antrag auf Zustimmung zu einer konkret bezeichneten Art der Benutzung gerichtet sein – ein bloßer Antrag auf Mitwirkung an einer Kündigung reicht nicht.

Warum das OLG falsch lag

Das OLG hatte sich auf Rechtsprechung zur Ehewohnung gestützt – also auf Regeln, die gelten, wenn Ehegatten nach der Trennung um die eigene Wohnung streiten. Diese Regeln passen hier nicht. Denn das streitgegenständliche Haus war nie die Ehewohnung. Es war von Anfang an ausschließlich für die Vermietung an die Schwiegermutter bestimmt.

Der BGH nennt mehrere Gesichtspunkte, die das OLG hätte prüfen müssen: Erstens bleibt der ursprüngliche Zweck der Immobilie – die familiennahe Versorgung der Schwiegermutter – durch die Trennung der Eheleute grundsätzlich unberührt. Die Vermietung ist weiterhin möglich und sinnvoll. Zweitens bringt die Miete der Schwiegermutter nach den Feststellungen des OLG die Darlehensbelastung des Hauses zum Ausgleich. Drittens bleiben dem Ehemann steuerliche Vorteile aus der Vermietung auch nach der Trennung erhalten.

Auch der Anspruch der Ehefrau zählt

Ein weiterer wesentlicher Punkt, den das OLG übersehen hat: Die Ehefrau ist ebenfalls hälftige Miteigentümerin. Auch sie kann sich auf einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen – nämlich den Eigenbedarf ihrer Mutter als naher Angehöriger. Diese Position ist nach dem Grundgesetz (Art. 14 Abs. 1 GG) genauso durch die Eigentumsgarantie geschützt wie ein etwaiger Eigenbedarf des Ehemannes.

Der Wunsch des Ehemannes, das Haus künftig selbst zu bewohnen, macht die bestehende Nutzungsregelung nicht automatisch unerträglich für ihn. Dafür müsste er nachweisen, dass ihm auch angesichts seiner finanziellen Verhältnisse keine zumutbaren Wohnalternativen zur Verfügung stehen. Hierzu hat das OLG nichts festgestellt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Miteigentümer einer vermieteten Immobilie – ob als Ehepaar oder in anderer Konstellation – sollten Sie wissen: Eine bestehende Nutzungsvereinbarung können Sie nicht einseitig aufkündigen, weil sich Ihre persönliche Lebenssituation verändert hat. Dafür brauchen Sie entweder die Zustimmung des anderen Miteigentümers oder eine gerichtliche Entscheidung. Und die setzt voraus, dass das Festhalten an der bisherigen Regelung für Sie wirklich unerträglich ist – nicht nur unbequem.

Stecken Sie als Ehegatte nach einer Scheidung oder Trennung in einem solchen Konflikt, sollten Sie den ursprünglichen Zweck der Immobilie kennen und sorgfältig dokumentieren. Haben Sie keine Hemmungen, Ihre Interessen schriftlich darzulegen – aber rechnen Sie damit, dass ein Gericht alle Umstände des Einzelfalls umfassend abwägt.

Als Mieter in einer von Miteigentümern vermieteten Wohnung schützt Sie dieses Urteil vor einer voreiligen Eigenbedarfskündigung. Sprechen beide Vermieter keine gemeinsame Kündigung aus, ist diese unwirksam. Und selbst wenn ein Miteigentümer die Mitwirkung des anderen gerichtlich erzwingen will, stellt der BGH hohe Anforderungen – eine bloße Trennung oder ein neuer Wohnbedarf reichen dafür nicht aus.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Bei einer Bruchteilsgemeinschaft (z.B. hälftigem Miteigentum von Ehegatten) kann jeder Teilhaber eine Neuregelung der Nutzung nur verlangen, wenn tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen.
• Die Trennung von Ehegatten allein reicht nicht aus, um die bisherige Nutzungsregelung einer gemeinsam vermieteten Immobilie zu ändern.
• Ein Neuregelungsantrag muss auf Zustimmung zu einer konkret bezeichneten Art der Benutzung gerichtet sein – nicht nur auf Mitwirkung an einer Kündigung.
• Beide Miteigentümer haben gleichwertige, verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrechte. Das Gericht muss beide Interessen umfassend abwägen.
• Ob die Voraussetzungen für eine Neuregelung vorliegen, entscheidet der Tatrichter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls.

Quelle: BGH, Beschluss vom 21.01.2026, Az. XII ZB 142/25