Sperrmüll und Hauswart: Was Vermieter umlegen dürfen

Der Streitfall: Vermieterin fordert Nachzahlung

Eine Vermieterin verlangte von ihrer Mieterin Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2020 und 2021. In den Abrechnungen waren unter anderem Kosten für Sperrmüllentsorgung und einen Hauswart aufgeführt. Die Mieterin weigerte sich jedoch, diese Positionen zu bezahlen. Sie argumentierte, dass weder regelmäßige Sperrmüllentsorgungen stattgefunden hätten noch der Hauswart ausschließlich umlagefähige Tätigkeiten ausgeübt habe. Der Fall landete vor Gericht.

Sperrmüllkosten: Einmalige Entrümpelung ist nicht umlagefähig

Das Gericht stellte fest, dass Sperrmüllkosten nur unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter umgelegt werden können. Der entscheidende Punkt: Die Kosten müssen wiederkehrend anfallen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Mieter regelmäßig unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen und der Vermieter diesen immer wieder entsorgen lassen muss.

Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin jedoch nicht nachweisen, dass solche Kosten regelmäßig entstanden waren. Das Gericht ging daher davon aus, dass es sich um eine einmalige "Entrümpelungsaktion" handelte. Solche einmaligen Aufräumaktionen gelten nicht als laufende Betriebskosten und können deshalb nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Vermieterin blieb auf den Kosten sitzen.

Hauswartkosten: Klare Trennung der Tätigkeiten erforderlich

Noch interessanter war die Entscheidung zu den Hauswartkosten. Grundsätzlich können Vermieter die Kosten für einen Hauswart auf ihre Mieter umlegen - aber nur für bestimmte Tätigkeiten. Umlagefähig sind typische Überwachungs- und Kontrollaufgaben wie die Verkehrssicherung oder die Kontrolle von Gemeinschaftsflächen.

Nicht umlagefähig sind hingegen Tätigkeiten wie Wohnungsabnahmen oder das Einweisen von Handwerkern. Diese Aufgaben gehören zur Verwaltung der Immobilie und muss der Vermieter selbst tragen.

Im verhandelten Fall sagte der Hauswart als Zeuge aus. Er erklärte, dass er neben der Verkehrssicherung für etwa 200 Mietobjekte auch regelmäßig Wohnungsübergaben begleitet und Handwerker für Renovierungen beauftragt habe. Eine prozentuale Aufteilung seiner verschiedenen Tätigkeiten konnte er nicht angeben.

Das Gericht entschied daraufhin: Wenn keine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten möglich ist, können die gesamten Hauswartkosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Vermieterin hätte genau dokumentieren müssen, welcher Anteil der Arbeitszeit auf welche Tätigkeiten entfällt. Da sie das nicht konnte, musste sie die kompletten Kosten selbst tragen.

Gartenarbeiten bleiben umlagefähig

Erfolg hatte die Vermieterin hingegen bei den Kosten für Gartenarbeiten. Die Mieterin hatte behauptet, es hätten gar keine Gartenarbeiten stattgefunden. Gleichzeitig räumte sie aber ein, dass Laub mit einem Laubbläser von der Rasenfläche entfernt worden sei. Dieser Widerspruch überzeugte das Gericht nicht.

Die Qualität der Gartenarbeiten mag aus Sicht der Mieterin unzureichend gewesen sein. Das ist jedoch kein Grund, die Umlagefähigkeit zu verneinen. Unzufriedene Mieter können schlechte Gartenpflege als Mangel geltend machen und gegebenenfalls die Miete mindern. Die Kosten bleiben trotzdem umlagefähig.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter: Prüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung genau. Bei Sperrmüllkosten sollten Sie nachfragen, ob diese regelmäßig anfallen oder nur eine einmalige Aktion war. Bei Hauswartkosten können Sie verlangen, dass der Vermieter die umlagefähigen Tätigkeiten klar benennt und von anderen Aufgaben abgrenzt.

Für Vermieter: Dokumentieren Sie genau, welche Leistungen Ihr Hauswart erbringt. Lassen Sie sich die Tätigkeiten und deren zeitlichen Umfang aufschlüsseln. Bei Sperrmüllkosten sollten Sie nachweisen können, dass diese regelmäßig anfallen. Einmalige Entrümpelungsaktionen müssen Sie aus eigener Tasche zahlen.

Das Urteil zeigt einmal mehr: Bei Betriebskostenabrechnungen kommt es auf die Details an. Vermieter müssen transparent und nachvollziehbar abrechnen. Mieter haben das Recht, die einzelnen Positionen zu hinterfragen. Im Zweifel entscheidet das Gericht - und das oft zugunsten der Mieter, wenn die Dokumentation unzureichend ist.

Grundsätze des Urteils

• Sperrmüllkosten sind nur umlagefähig, wenn sie wiederkehrend anfallen; einmalige Entrümpelungsaktionen gelten nicht als laufende Betriebskosten
• Hauswartkosten sind nur für Überwachungs- und Kontrollaufgaben umlagefähig, nicht für Verwaltungstätigkeiten wie Wohnungsabnahmen oder Handwerkerbeauftragung
• Fehlt eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hauswart-Tätigkeiten, können die gesamten Kosten nicht umgelegt werden
• Der Vermieter muss genau dokumentieren, welcher Anteil der Arbeitszeit auf welche Tätigkeiten entfällt
• Unzureichende Qualität von Gartenarbeiten macht diese nicht nicht-umlagefähig; Mieter können stattdessen Mietminderung geltend machen

Quelle: AG Bocholt, Urteil vom 28.03.2025 - 21 C 10/24