Wartungskosten im Gewerbemietvertrag: Darf der Vermieter per AGB unbegrenzt umlegen?

Was war passiert?

Die Mieterin betreibt ein Bekleidungsgeschäft in einem größeren Gewerbeobjekt. Ihr Mietvertrag aus dem Jahr 2006 enthält zwei entscheidende Klauseln: Eine verpflichtet sie, die Kosten für Betrieb und Wartung einzeln oder gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik zu tragen – ohne jede Kostenbegrenzung. Aufgeführt werden im Vertrag beispielhaft mechanische Anlagen, Elektroanlagen, Brandschutztüren, Sprinkleranlagen, Aufzüge und viele weitere technische Einrichtungen. Eine zweite Klausel regelt die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Anlagen: Diese sind auf maximal 10 % der jährlichen Mindestmiete begrenzt.

Über mehrere Jahre zahlte die Mieterin die auf sie umgelegten Beträge aus den Nebenkostenabrechnungen. Dann verlangte sie ihr Geld zurück – insgesamt eine erhebliche sechsstellige Summe. Ihre Argumentation: Die Klauseln seien unwirksam. Wartungskosten ohne Kostenobergrenze benachteiligten sie unangemessen. Außerdem sei die Grenze von 10 % der Jahresmindestmiete für Instandhaltungskosten viel zu hoch.

Das Landgericht wies die Klage weitgehend ab. Die Mieterin ging in Berufung.

Was stritten die Parteien?

Im Kern ging es um eine Frage, die in der deutschen Rechtsprechung bislang nicht abschließend geklärt war: Müssen Wartungskosten in gewerblichen Mietverträgen – genauso wie Instandhaltungskosten – durch eine Kostenobergrenze begrenzt sein, damit die Klausel wirksam ist?

Die Mieterin berief sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Dieser hatte Klauseln, die Wartungs- und Instandhaltungskosten zusammen ohne Obergrenze auf den Mieter umlegen, für unwirksam erklärt. Die Mieterin schloss daraus: Was für die Kombination gilt, muss auch für Wartungskosten allein gelten. Außerdem bestritt sie, dass die Klausel hinreichend klar sei – denn bei Vertragsschluss habe noch nicht einmal festgestanden, wie das Gebäude technisch ausgestattet werde.

Die Vermieterin hielt dagegen: Wartungskosten und Instandhaltungskosten seien grundverschieden. Der BGH habe für reine Wartungsklauseln keine Obergrenze gefordert. Die Klausel sei auch nicht intransparent, da der Begriff „Wartung" gesetzlich definiert sei und die beispielhafte Aufzählung ausreichend Orientierung gebe.

Streitig war außerdem, ob bestimmte abgerechnete Positionen überhaupt von der Klausel erfasst waren – konkret: die Kosten für Leuchtmittel und Beleuchtung, die Dachentwässerung und Sanitäranlagen.

Wie entschied das Gericht?

Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab der Mieterin nur teilweise recht. Sie erhält rund 23.600 Euro zurück – allerdings nicht wegen einer unwirksamen Klausel, sondern weil die Umlage bestimmter Positionen schlicht nicht von der Vertragsklausel gedeckt war. Leuchtmittel, Dach und Sanitäranlagen seien keine Gebäudetechnik im Sinne des Vertrags und damit nicht umlagefähig.

Im Übrigen bestätigte das Gericht beide Klauseln als wirksam.

Wartungskosten ohne Obergrenze: zulässig

Das OLG unterschied scharf zwischen Wartungskosten einerseits und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten andererseits. Wartungskosten entstehen durch regelmäßige, vorbeugende Prüfungen der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit von Anlagen – also planbare, wiederkehrende Aufwendungen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hingegen werden durch Reparaturen und Erneuerungen ausgelöst, die durch Abnutzung, Alterung oder Schäden durch Dritte entstehen – mit kaum vorhersehbarem Ausmaß.

Genau dieser Unterschied ist entscheidend. Der BGH hatte Klauseln ohne Kostenbegrenzung für unwirksam erklärt, weil dem Mieter damit Pflichten übertragen werden, die nicht durch seinen eigenen Mietgebrauch veranlasst sind. Dieser Gedanke trifft auf Wartungskosten nach Auffassung des OLG Karlsruhe aber gerade nicht zu. Denn Wartungskosten sind Betriebskosten – und solche dürfen nach § 556 BGB sogar im Wohnraummietrecht vollständig und ohne jede Obergrenze per Formularvertrag auf den Mieter umgelegt werden.

„Die formularmäßige Auferlegung von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen stellt demnach keine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dar und ist nach richtiger Ansicht ohne Kostenobergrenze möglich." (OLG Karlsruhe, 27.03.2026, 4 U 102/24)

Das Gericht betonte zudem: Ein Vermieter ist durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot dazu verpflichtet, dem Mieter nur erforderliche Kosten weiterzugeben. Das schützt vor überhöhten Forderungen auch ohne starre Obergrenze.

Keine Intransparenz der Klausel

Die Mieterin hatte auch gerügt, die Klausel sei unklar – sie nenne keine vollständige Liste der betroffenen Anlagen und lasse offen, was alles als „Gebäudetechnik" gilt. Das OLG sah das anders. Das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verlange keine erschöpfende Aufzählung. Eine umfangreiche Beispielliste gebe dem Mieter ausreichend Orientierung. Zumal ein gewerblicher Mieter – gerade einer mit dem Umfang des betriebenen Geschäfts – sich über typische Wartungskosten in vergleichbaren Einkaufszentren informieren könne und das auch erwartet werden dürfe. Dass das Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gebaut war, ändere daran nichts.

Auch der Begriff „Wartung" selbst sei nicht intransparent: Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwendet ihn ebenfalls. Ein Verwender von AGB müsse nicht deutlicher formulieren als der Gesetzgeber.

10 % Jahresmindestmiete für Instandhaltungskosten: angemessen

Die Kostenobergrenze von 10 % der Jahresmindestmiete für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hielt das Gericht für nicht überhöht. Die Fachliteratur empfehle überwiegend genau diese Bandbreite von 8 bis 10 %, und der BGH habe einen solchen Prozentsatz nicht beanstandet. Die Klausel benachteilige die Mieterin damit nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB.

Auch das Zusammenspiel beider Klauseln führe zu keinem unzulässigen Summierungseffekt: Da Wartungskosten nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin vollständig auf den Mieter umlegbar sind, ändere die zusätzliche – und der Höhe nach begrenzte – Übertragung von Instandhaltungskosten an dieser Bewertung nichts.

Das Gericht ließ die Revision zum BGH zu. Die Frage der Zulässigkeit unbegrenzter Wartungskosten-Umlage per AGB im Gewerbemietrecht habe grundsätzliche Bedeutung.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als gewerblicher Mieter sollten Sie die Nebenkostenklauseln Ihres Mietvertrags genau prüfen – schon bevor Sie unterschreiben. Unterscheiden Sie zwischen Wartungskosten und Instandhaltungskosten: Für Letztere muss der Vertrag eine Kostenbegrenzung enthalten, damit die Klausel wirksam ist. Fehlt diese Grenze, können Sie zu viel gezahlte Instandhaltungskosten zurückfordern. Für Wartungskosten gilt das nach aktuellem Stand der Rechtsprechung nicht.

Prüfen Sie außerdem, ob abgerechnete Positionen tatsächlich unter die Klausel fallen. Im vorliegenden Fall bekam die Mieterin rund 23.600 Euro zurück – nicht weil die Klausel unwirksam war, sondern weil Leuchtmittel, Dach und Sanitäranlagen schlicht keine „Gebäudetechnik" im Sinne des Vertrags waren. Solche Abgrenzungsfragen lohnen sich also.

Als Vermieter gibt Ihnen dieses Urteil Planungssicherheit: Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen können Sie per Formularvertrag ohne Kostenbegrenzung auf gewerbliche Mieter umlegen – vorausgesetzt, die Klausel ist klar und transparent formuliert und enthält eine hinreichend konkrete Beschreibung der erfassten Anlagen. Achten Sie dabei darauf, dass die Aufzählung der Gebäudetechnik wirklich alle umzulegenden Positionen abdeckt. Denn was nicht von der Klausel erfasst ist, kann nicht abgerechnet werden.

Achtung: Da die Revision zugelassen wurde, könnte der BGH die Frage anders beurteilen. Die Rechtslage bleibt insoweit noch in Bewegung.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Wartungskosten (vorbeugende Prüfmaßnahmen) können in Gewerbemietverträgen per AGB ohne Kostenobergrenze auf den Mieter umgelegt werden, weil es sich um Betriebskosten handelt.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen per AGB nur mit einer angemessenen Kostenbegrenzung umgelegt werden; 10 % der Jahresmindestmiete gilt als zulässig.
• Eine Wartungsklausel ist nicht intransparent, wenn sie den Begriff „Gebäudetechnik" mit einer umfangreichen Beispielliste erläutert – eine abschließende Aufzählung ist nicht erforderlich.
• Nicht alles, was als „Wartung" abgerechnet wird, fällt automatisch unter die Klausel: Positionen wie Leuchtmittel, Dachentwässerung oder Sanitäranlagen können außerhalb des Klauselumfangs liegen.
• Wegen zugelassener Revision ist eine abschließende Klärung durch den BGH zu erwarten – die Rechtslage bei Wartungskosten-Klauseln ohne Obergrenze bleibt vorläufig noch offen.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2026, Az. 4 U 102/24