Wohnungsbesichtigung verweigert: Wann Vermieter deshalb kündigen dürfen

Warum wollten die Vermieter überhaupt in die Wohnung?

Die Mieterin lebte seit den frühen 1980er-Jahren in ihrer 1-Zimmer-Wohnung. Ein mündlicher Mietvertrag genügte damals noch. Die Grundmiete blieb über die Jahrzehnte niedrig, nur wenige hundert Euro im Monat.

2012 kam es zum Eigentümerwechsel: Die neuen Vermieter traten in das bestehende Mietverhältnis ein. Besichtigt hatten sie die Wohnung zu diesem Zeitpunkt nie. Erst 2024 forderten sie erstmals Zutritt – mit konkreten Terminvorschlägen.

Die Mieterin reagierte ausführlich, allerdings anders als erhofft. In einem Schreiben listete sie zahlreiche Mängel auf: ein altes Bad, einen defekten Wasserhahn, einen veralteten Kühlschrank. Sie verlangte gleichwertigen Ersatz für ihre Mietzahlungen. Damit lieferte sie den Vermietern selbst den Anlass, eine Besichtigung der gesamten Wohnung durchzusetzen.

Ein erster Termin scheiterte trotzdem: Die Mieterin ließ nur Küche und Bad besichtigen, nicht die übrige Wohnung. Die Vermieter brachen den Termin ab. Es folgten eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung und mehrere weitere Terminvorschläge. Auch beim nächsten vereinbarten Termin öffnete die Mieterin die Tür einfach nicht.

Reicht ein hohes Alter, um jede Kündigung abzuwehren?

Die Vermieter zogen daraufhin vor Gericht und erwirkten ein Urteil, das die Mieterin zur Duldung der Besichtigung verpflichtete. Zutritt gewährte sie trotzdem weiter nicht. Die Vermieter sprachen deshalb die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Die inzwischen 88-jährige Mieterin wehrte sich mit der Berufung. Ihr Argument: Sie wohne seit 43 Jahren in der Wohnung, sei hochbetagt und mittellos. Eine Räumung bedeute für sie faktisch die Obdachlosigkeit. Die Vermieter hätten stattdessen das mildere Mittel wählen müssen – die Vollstreckung des bereits erstrittenen Duldungsurteils anstelle einer Kündigung.

Die Vermieter hielten dagegen: Sie hätten der Mieterin über Monate immer wieder zumutbare Termine angeboten, selbst nach dem gewonnenen Gerichtsverfahren erneut vergeblich um Zutritt gebeten. Erst neun Monate nach der Kündigung – kurz nachdem der Termin für die Berufungsverhandlung feststand – signalisierte die Mieterin plötzlich Kooperationsbereitschaft. Die tatsächliche Besichtigung fand erst Ende November statt.

Was die Vermieter dort vorfanden, sorgte für zusätzlichen Streit: Schimmel, Beschädigungen und zahlreiche Gegenstände auf dem Boden. Sie sprachen daraufhin eine zweite Kündigung aus, diesmal auch wegen des Verdachts auf Vermüllung. Die Mieterin bestritt eine Messie-Wohnung, räumte aber ein „unorthodoxes" Erscheinungsbild ein und verwies auf die Unterstützung durch die aufsuchende Sozialarbeit.

Das Landgericht München I: Beharrliche Weigerung wiegt schwerer als Alter und Mietdauer

Das Landgericht München I bestätigte das Räumungsurteil der Vorinstanz vollständig.

Zunächst stellte die Kammer klar: Den Vermietern stand ein Besichtigungsrecht an der gesamten Wohnung zu. Das folgt schon daraus, dass sie das Mietobjekt nach dem Eigentümerwechsel noch nie gesehen hatten. Spätestens aber durch die eigene Mängel-Anzeige der Mieterin entstand ein Anspruch: Behauptet ein Mieter Mängel, muss der Vermieter sie prüfen können, um seiner Pflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten – überhaupt nachkommen zu können. Eine Teilbesichtigung von nur Küche und Bad reichte dafür nicht aus.

Entscheidend wurde die ordentliche Kündigung nach §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 542 Abs. 1 BGB. Die Kammer wertete die beharrliche Zutrittsverweigerung als erhebliche, sogar vorsätzliche Pflichtverletzung. Aus ihren eigenen Schreiben sei der Mieterin bewusst gewesen, dass sie den Zutritt schuldete – schließlich hatte sie selbst einen „triftigen Grund" für die Besichtigung eingeräumt.

Bei der Interessenabwägung nach § 241 Abs. 2 BGB berücksichtigte das Gericht durchaus das Besitzrecht der Mieterin aus Art. 14 GG sowie ihr hohes Alter und die lange Mietdauer. Diese Umstände verschafften der Mieterin aber keinen Freibrief. Wörtlich hielt die Kammer fest:

„Die Beklagte hat hier das der Vermieterseite im Einzelfall noch zumutbare Verhalten deutlich überschritten."

Einen Widerspruch gegen die Kündigung nach der sogenannten Sozialklausel der §§ 574 ff. BGB hatte die Mieterin zu keinem Zeitpunkt erhoben – eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aus diesem Grund schied damit von vornherein aus. Auch der Einwand, die Vermieter hätten zunächst das gerichtliche Duldungsurteil vollstrecken müssen, überzeugte die Kammer nicht. Einen solchen Automatismus gebe es nicht, zumal hier ohnehin bereits ein rechtskräftiger Duldungstitel vorlag, den die Mieterin schlicht ignorierte. Auch die befürchtete Obdachlosigkeit sah das Gericht nicht als durchschlagendes Argument: Dem werde die zuständige Behörde entgegenwirken.

Selbst wenn diese Kündigung unwirksam gewesen wäre, hätte laut Kammer auch die zweite, wegen des Wohnungszustands ausgesprochene fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB den Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB getragen.

Bei der Räumungsfrist zeigte sich das Gericht dennoch nicht unnachgiebig: Es gewährte der Mieterin eine namhafte Frist bis Ende Januar 2027 – mit Blick auf ihr Alter, die lange Mietdauer und den angespannten Wohnungsmarkt in München. Eine weitere Verlängerung lehnte die Kammer angesichts der gravierenden Pflichtverletzungen jedoch ab.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie wissen: Ein berechtigtes Besichtigungsverlangen des Vermieters müssen Sie dulden – auch nach jahrzehntelangem Mietverhältnis und im hohen Alter. Besonders riskant wird es, wenn Sie selbst Mängel anzeigen und dem Vermieter damit erst den Anlass für die Besichtigung liefern. Reagieren Sie auf Schreiben des Vermieters, vereinbaren Sie realistische Termine und halten Sie sich an vereinbarte Zeiten. Eine qualifizierte Abmahnung sollten Sie ernst nehmen, denn sie ist häufig die letzte Warnung vor der Kündigung.

Als Vermieter lohnt sich sorgfältige Dokumentation: Halten Sie jede Aufforderung zur Besichtigung schriftlich fest, benennen Sie konkrete Termine und setzen Sie realistische Fristen. Mahnen Sie ab, bevor Sie kündigen. Ein rechtskräftiger Duldungstitel stärkt Ihre Position erheblich, ist laut diesem Urteil aber keine zwingende Voraussetzung für eine wirksame Kündigung. Prüfen Sie Alter und Mietdauer im Rahmen der Interessenabwägung sorgfältig – sie verschaffen dem Mieter jedoch keinen Freifahrtschein.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Vermieter hat nach einem Eigentümerwechsel regelmäßig ein berechtigtes Interesse, die gesamte Wohnung einmal zu besichtigen.
• Zeigt der Mieter selbst Mängel an, entsteht daraus ein Besichtigungsrecht des Vermieters – eine Teilbesichtigung reicht dann nicht aus.
• Die beharrliche, schuldhafte Verweigerung einer berechtigten Besichtigung ist eine erhebliche Pflichtverletzung und kann die ordentliche Kündigung rechtfertigen.
• Hohes Alter und eine lange Mietdauer fließen in die Interessenabwägung ein, verhindern eine Kündigung aber nicht automatisch.
• Vermieter müssen vor einer Kündigung nicht zwingend zuerst ein Duldungsurteil vollstrecken lassen.

Quelle: LG München I, Urteil vom 18.03.2026, Az. 14 S 8609/25