Wucherischer Gewerbemietvertrag: Wann ist ein Mietpreis zu hoch?

Fitness und Bar im siebten Stock – wie ein Untermietvertrag zum Streitfall wurde

Eine GmbH hatte im Jahr 2015 Gewerbeflächen im sechsten und siebten Obergeschoss eines Hochhauses angemietet – darunter eine Fitnessfläche mit Bar und Lounge sowie mehrere Terrassen. Die Kaltmiete für diesen Teil der Flächen lag bei knapp über 14.000 Euro netto im Monat. Ein Jahr später vermietete dieselbe GmbH diese Flächen im siebten Stockwerk und die Hälfte der Terrasse im sechsten Stockwerk an eine OHG weiter – zu einer Kaltmiete von gut 33.000 Euro netto pro Monat. Damit verlangte sie mehr als das Doppelte dessen, was sie selbst zahlte.

Als Mietrückstände aus dem Jahr 2017 entstanden, klagte der spätere Insolvenzverwalter der GmbH gegen den persönlich haftenden Gesellschafter der OHG auf Zahlung. Der Beklagte verteidigte sich: Der Untermietvertrag sei von Anfang an nichtig gewesen – als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB.

Wann wird ein Mietvertrag sittenwidrig?

Das ist die entscheidende Rechtsfrage. Ein Vertrag ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn er gegen die guten Sitten verstößt. Bei Mietverträgen spricht man von einem sogenannten wucherähnlichen Geschäft, wenn zwei Voraussetzungen zusammenkommen: erstens ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und zweitens eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten.

Bei Miet- und Pachtverhältnissen gilt als Faustregel: Liegt die vereinbarte Miete um knapp 100 Prozent über dem marktüblichen Wert – also beim Doppelten –, ist ein solches Missverhältnis anzunehmen. Und wer als Vertragspartei von einem derart überhöhten Preis profitiert und dabei die Unerfahrenheit oder Schwäche des anderen ausnutzt, handelt verwerflich.

Aber woher weiß man, was marktüblich ist?

Das OLG Frankfurt griff daneben – und der BGH korrigierte

Das Oberlandesgericht Frankfurt hatte den Untermietvertrag für nichtig erklärt und dabei auf den Gewerbemarktbericht der IHK Frankfurt zurückgegriffen. Dieser wies für Büroflächen in einer Frankfurter Spitzenlage für das Jahr 2015 Mieten zwischen 18 und 38,50 Euro pro Quadratmeter aus. Das Gericht schloss daraus: Da der im Hauptmietvertrag vereinbarte Quadratmeterpreis von 35 Euro nahe an der Obergrenze dieser Spanne lag, sei er als marktüblicher Vergleichswert anzusetzen. Die Untermiete habe diesen Wert mehr als verdoppelt – Nichtigkeit.

Das klingt zunächst plausibel. Doch das OLG übersah einen entscheidenden Schritt: Es lehnte den Antrag des Insolvenzverwalters auf Einholung eines Sachverständigengutachtens ab. Dieser hatte bestritten, dass Büroflächen überhaupt mit einem Fitnessstudio mit Bar vergleichbar seien, und behauptet, die vereinbarte Untermiete entspreche dem ortsüblichen Preis für dieses besondere Objekt.

„In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten lassen müssen."

So formuliert es der BGH – und kassierte das OLG-Urteil.

Was der BGH klarstellt: Sachverstand ist Pflicht

Der XII. Zivilsenat des BGH hob das Frankfurter Urteil mit Beschluss vom 13. Mai 2026 auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Der Kern der Beanstandung: Das OLG hatte das Recht auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, indem es den Beweisantrag auf ein Gutachten einfach ignorierte.

Für die Beurteilung, ob ein Mietvertrag wucherähnlich und damit nichtig ist, muss der Marktwert der Nutzungsüberlassung anhand von Vergleichsobjekten ermittelt werden. Das bedeutet konkret: Ein Richter darf nicht einfach auf einen branchenübergreifenden Marktbericht greifen und Büroflächen mit Fitnessstudios gleichsetzen – ohne einen Experten einzuschalten, der die tatsächliche Vergleichbarkeit beurteilt.

Fehlen geeignete Vergleichsobjekte ausnahmsweise ganz, darf der Richter dennoch nicht auf die Ermittlung des Marktwertes verzichten. Dann muss ein Sachverständiger herangezogen werden, der mit der konkreten Marktsituation vertraut ist und einschätzen kann, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielbar gewesen wäre.

Nicht jede Überhöhung macht den Vertrag nichtig

Der BGH gab dem neuen Verfahren noch einen wichtigen Hinweis mit auf den Weg: Selbst wenn das OLG nach Einholung eines Gutachtens erneut zu dem Ergebnis kommt, dass die Miete auffällig überhöht war, folgt daraus nicht automatisch die Nichtigkeit des Vertrags.

Denn die verwerfliche Gesinnung – also die zweite Voraussetzung – darf bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht einfach vermutet werden. Das Gericht muss sorgfältig prüfen, ob der Begünstigte das Missverhältnis überhaupt erkennen konnte. Allein die Kenntnis der Miete aus dem Hauptmietvertrag reicht dafür nicht aus, wenn nicht feststeht, dass diese Miete auch im Jahr des Untermietvertrags noch dem Markt entsprach.

Zusätzlich gilt: Die OHG war Vollkaufmann im Sinne von § 6 Abs. 1 HGB. Und das begründet nach ständiger BGH-Rechtsprechung grundsätzlich die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte keine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des anderen ausgenutzt hat. Wer mit einem Vollkaufmann kontrahiert, darf also tendenziell davon ausgehen, dass dieser seine Interessen selbst wahrnehmen kann.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter oder Untervermieter von Gewerberäumen sollten Sie wissen: Liegt Ihre Miete deutlich über dem Marktpreis – grob gesagt beim Doppelten des üblichen Wertes –, droht die Nichtigkeit des Vertrags. Das bedeutet: Keine Zahlungsansprüche, aber auch keine Ansprüche auf Rückforderung bereits geleisteter Miete. Stattdessen kann nur eine Nutzungsentschädigung nach §§ 812, 818 Abs. 2 BGB verlangt werden – und die orientiert sich an der ortsüblichen Bruttomiete.

Als Mieter oder Untermieter von Gewerberäumen gilt: Wenn Sie den Verdacht haben, erheblich überhöhte Miete zu zahlen, lohnt sich ein genauer Blick auf vergleichbare Objekte. Können Sie nachweisen, dass die vereinbarte Miete rund doppelt so hoch wie der Marktpreis ist, und hat der Vermieter Ihre Unerfahrenheit oder eine Zwangslage ausgenutzt, kann der Vertrag sittenwidrig und damit nichtig sein. Holen Sie sich im Zweifel Rat von einem Rechtsanwalt – und lassen Sie den Marktwert durch einen Sachverständigen ermitteln.

Für beide Seiten gilt: Bei besonderen Gewerbeobjekten – also solchen, für die es kaum direkte Vergleichsobjekte gibt – reichen allgemeine Marktberichte allein nicht aus. Ein spezialisiertes Gutachten ist dann der einzige verlässliche Maßstab.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Gewerbemietvertrag kann nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn die vereinbarte Miete den Marktwert um knapp 100 Prozent übersteigt und der Begünstigte dabei verwerflich handelt.
• Der Marktwert muss anhand von Vergleichsobjekten ermittelt werden – allgemeine Gewerbemarktberichte ersetzen das nicht, wenn die Vergleichbarkeit bestritten wird.
• Bei besonderen Objekten ohne passende Vergleichsmieten muss ein marktkundiger Sachverständiger die erzielbare Miete bestimmen.
• Die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten darf bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht automatisch vermutet werden – das Gericht muss sie im Einzelfall feststellen.
• Ist der benachteiligte Vertragspartner Vollkaufmann, spricht eine widerlegliche Vermutung dafür, dass seine Unterlegenheit nicht ausgenutzt wurde.

Quelle: BGH, Beschluss vom 13.05.2026, Az. XII ZR 74/24