Zigarettenrauch in der Eigentumswohnung

Rauchender Nachbar, genervte Eigentümer – der Klassiker im Mehrfamilienhaus

Die Ausgangslage kennen viele: Zwei Eigentümer leben in derselben Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die einen wohnen im Erdgeschoss mit Terrasse, die anderen im ersten Stock mit Balkon. Die Eigentümer im Erdgeschoss sind starke Raucher und rauchen täglich eine große Menge Zigaretten auf ihrer Terrasse. Die Nichtraucher darüber stören sich am aufsteigenden Zigarettenrauch, der auf ihren Balkon und in ihre Wohnung zieht. Ein Einigungsversuch außerhalb des Gerichts fand nicht statt. Stattdessen zogen die Nichtraucher direkt vor Gericht und verlangten, dass die Nachbarn Maßnahmen gegen den eindringenden Rauch ergreifen.

Was genau forderten die Kläger?

Die betroffenen Eigentümer verlangten von ihren rauchenden Nachbarn zweierlei. Erstens sollten die Beklagten dafür sorgen, dass kein Zigarettenrauch mehr in die Wohnung der Kläger eindringt. Hilfsweise – also falls das Gericht den ersten Antrag ablehnt – sollten die Beklagten zumindest während bestimmter Tageszeiten Fenster und Türen geschlossen halten, wenn sie rauchen. Das Amtsgericht wies die Klage nach drei Ortsterminen ab. Die Kläger legten Berufung ein.

Erst schlichten, dann richten – das Landgericht macht Ernst

Das Landgericht Frankfurt am Main kam zu einem klaren Ergebnis: Die Klage ist unzulässig. Der Grund? Es fehlte an einem vorgeschriebenen Schlichtungsverfahren vor einer anerkannten Gütestelle. In Hessen schreibt das Schlichtungsgesetz (§ 1 HessSchlG) in Verbindung mit § 15a EGZPO vor, dass bei Streitigkeiten über Einwirkungen im Sinne von § 906 BGB – also typischerweise Geruchsbelästigung, Lärm oder ähnliche Immissionen – vor der Klage ein Schlichtungsversuch stattfinden muss.

Warum galt das bisher nicht zwischen Wohnungseigentümern?

Hier wird es spannend. Nach dem alten WEG-Recht hatte dieselbe Kammer des Landgerichts Frankfurt die Pflicht zur Schlichtung bei Störungsklagen unter Wohnungseigentümern noch abgelehnt. Das Argument damals: Die Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungseigentümern seien zu komplex. Vereinbarungen, Beschlüsse und die Einbeziehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) machten eine einfache Schlichtung zwischen zwei Parteien unmöglich. Die Schlichtungsgesetze seien auf solche Konstellationen schlicht nicht zugeschnitten.

Die WEG-Reform 2020 ändert alles

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Es hat die Rechtsbeziehungen unter Wohnungseigentümern grundlegend neu geordnet. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt nun die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Der einzelne Eigentümer kann nur noch Ansprüche geltend machen, die sein Sondereigentum oder sein Sondernutzungsrecht betreffen – etwa wenn Immissionen wie Rauch oder Lärm direkt auf sein Sondereigentum einwirken.

Das Landgericht Frankfurt zog daraus einen wichtigen Schluss: Die verbliebenen Streitigkeiten zwischen einzelnen Eigentümern unterscheiden sich nicht mehr von ganz normalen nachbarrechtlichen Auseinandersetzungen. Eine Beteiligung der GdWE ist dabei weder erforderlich noch vorgesehen. Störer und Gestörter stehen sich genauso gegenüber wie zwei beliebige Nachbarn.

Kein Schlichten durch die Hintertür umgehen

Die Kläger hatten neben dem Unterlassungsanspruch auch einen Zahlungsanspruch wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Kalkül dahinter: Für reine Zahlungsansprüche ist in Hessen kein Schlichtungsverfahren vorgeschrieben. Doch das Gericht durchschaute diesen Versuch. Es stellte klar: Wer lediglich eine Nebenforderung – wie die Erstattung von Anwaltskosten – geltend macht, kann damit nicht das Schlichtungserfordernis für den Hauptanspruch aushebeln. Denn ohne berechtigten Hauptanspruch besteht auch der Nebenanspruch nicht. Könnte man das Schlichtungsverfahren durch eine bloße Nebenforderung umgehen, würde die gesamte Schlichtungspflicht leerlaufen.

Nachholen ausgeschlossen

Ein weiterer wichtiger Punkt: Das versäumte Schlichtungsverfahren kann nach Klageerhebung nicht mehr nachgeholt werden. Wer ohne vorherige Schlichtung klagt, dessen Klage bleibt dauerhaft unzulässig. Das hat der BGH bereits grundlegend entschieden. Den Klägern bleibt also nur der Weg, die Klage zurückzunehmen, ein Schlichtungsverfahren durchzuführen und – falls keine Einigung zustande kommt – erneut zu klagen.

Revision zugelassen – die Frage ist noch nicht endgültig geklärt

Das Landgericht Frankfurt hat die Revision zum BGH zugelassen. Es handelt sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung: Müssen Wohnungseigentümer bei Störungsbeseitigungsklagen gegen andere Eigentümer tatsächlich ein Schlichtungsverfahren durchführen? Andere Gerichte, etwa das LG München, haben diese Frage unter vergleichbaren landesrechtlichen Regelungen anders bewertet. Die endgültige Klärung durch den BGH steht also noch aus.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie als Wohnungseigentümer von Rauchen oder anderen Immissionen Ihres Nachbarn betroffen, sollten Sie in Bundesländern mit Schlichtungspflicht – darunter Hessen, Nordrhein-Westfalen, Bayern und weitere – unbedingt vor einer Klage ein Schlichtungsverfahren einleiten. Die zuständige Gütestelle finden Sie in der Regel über die Rechtsanwaltskammer oder das örtliche Schiedsamt.

Unterschätzen Sie die Schlichtung nicht. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien in der Vergangenheit sogar kurzfristig funktionierende Absprachen getroffen. Eine Schlichtung kann solche Lösungen fördern – schneller und günstiger als ein Gerichtsverfahren.

Rauchen Sie selbst auf Ihrem Balkon oder Ihrer Terrasse und Ihr Nachbar beschwert sich? Nehmen Sie das ernst. Auch wenn Rauchen grundsätzlich zur freien Lebensgestaltung gehört, kann starkes und dauerhaftes Rauchen als unzumutbare Einwirkung gewertet werden. Eine einvernehmliche Regelung – etwa zeitliche Einschränkungen – schützt Sie vor gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Und ganz wichtig: Prüfen Sie auch die Hausordnung Ihrer WEG. Die Gemeinschaft kann durch Beschluss Regelungen zum Rauchen auf Gemeinschaftsflächen und in bestimmten Bereichen treffen, die für alle Eigentümer verbindlich sind.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• In Hessen und anderen Bundesländern mit Schlichtungspflicht müssen Wohnungseigentümer bei Störungsklagen wegen Immissionen wie Zigarettenrauch vor der Klage ein Schlichtungsverfahren durchführen.
• Seit der WEG-Reform 2020 stehen sich streitende Eigentümer bei Störungen des Sondereigentums rechtlich wie gewöhnliche Nachbarn gegenüber.
• Das Schlichtungsverfahren kann nach Klageerhebung nicht mehr nachgeholt werden – die Klage bleibt dauerhaft unzulässig.
• Eine als Nebenforderung geltend gemachte Kostenerstattung reicht nicht aus, um das Schlichtungserfordernis zu umgehen.
• Die Revision zum BGH wurde zugelassen – eine endgültige Klärung der Rechtsfrage steht noch aus.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026, Az. 2-13 S 115/24