Allensbacher Mietspiegelrechner

Mietspiegel Allensbach 2025: Was steckt hinter dem Rechenergebnis?

Der Mietspiegel Allensbach 2025 ermittelt die Nettomiete aus Wohnfläche, Baujahr und den Merkmalen der konkreten Wohnung. Er gehört zum gemeinsamen Mietspiegel von Konstanz, Allensbach und Reichenau, verwendet aber eine eigene Allensbacher Basismiettabelle.

Welchen Rechtscharakter hat der Mietspiegel Allensbach?

Er ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Grundlage war eine repräsentative Erhebung im Juli und August 2025. Die Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter erkannten das Ergebnis am 18. November 2025 an. Die Ausgabe gilt seit dem 1. Dezember 2025 für zwei Jahre.

Anwendbar ist sie auf nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser von 25 bis 150 Quadratmetern. Wohnheime, Sozialwohnungen, gewerblich oder höchstens drei Monate genutzte Wohnungen gehören nicht dazu. Auch vollständig möblierte oder nicht abgeschlossene Wohnungen wurden nicht unmittelbar erfasst. Ausgangspunkt ist stets die Nettomiete ohne Betriebskosten, Garagen-, Stellplatz- oder gesonderte Küchenmiete.

Wie wird die Allensbacher Basismiete ausgewählt?

Wohnfläche und Baujahr bestimmen gemeinsam ein Feld der Tabelle. Dafür gibt es 25 Größenklassen in Fünf-Quadratmeter-Schritten und 16 Baujahresklassen von „bis 1918“ bis „2023–2025“. Der Rechner greift ausschließlich auf die für Allensbach veröffentlichten 400 Werte zu.

Danach werden Zuschlags- und Abschlagspunkte saldiert. Ein Punkt verändert die Basismiete um ein Prozent. Eine Vollmodernisierung seit 2013 kann bei einem Baujahr vor 2000 mit +11 Punkten zählen. Einzelne Teilmodernisierungen zählen jeweils +1, dürfen aber nicht zusätzlich zur Vollmodernisierung angesetzt werden. Eine Einbauküche bringt je nach Alter +3 oder +5 Punkte; fehlender Balkon, ältere Kleinboiler oder eine nicht zeitgemäße Elektroinstallation jeweils −4 Punkte.

Wie beeinflussen Ausstattung und Lage das Ergebnis?

Mehrere Merkmale wirken erst ab einer klaren Schwelle. Mindestens vier von neun genannten Sanitäreigenschaften ergeben zusammen +3 Punkte; einzelne Eigenschaften darunter erzeugen keinen Teilzuschlag. Hinzukommen können etwa Gartenmitbenutzung, Fußbodenheizung in Wohnräumen, Dreifachverglasung oder hochwertiger Boden.

Die Lageklassen 1 bis 5 wirken mit +8, +5, +3, 0 oder −3 Punkten. Ein unverbauter Blick auf Bodensee oder Seerhein zählt zusätzlich +3 Punkte. Das amtliche Lageverzeichnis ordnet Straße und Hausnummer zu. Fehlt eine Anschrift, sollte die Lage nicht geschätzt, sondern anhand der Gemeindeunterlagen geklärt werden.

Wie ist die Zweidrittelspanne zu lesen?

Sie umfasst ±23 Prozent um den für die Wohnung berechneten Mittelwert. Bei 84 Quadratmetern und Baujahr 1978 beträgt die Allensbacher Basismiete 9,15 Euro je Quadratmeter. Eine saldierte Korrektur von +10 Prozent wird auf 0,92 Euro gerundet. Daraus entstehen 10,07 Euro je Quadratmeter und 845,88 Euro monatlich.

Der Mittelwert ist der Ausgangspunkt für die Einordnung. Abweichungen innerhalb der Spanne müssen sich durch Besonderheiten der Wohnung begründen lassen. Die Spanne entscheidet weder allein über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung noch macht sie jede Miethöhe automatisch zulässig.

Quelle: Gemeinsamer qualifizierter Mietspiegel Konstanz, Allensbach und Reichenau 2025.