Bad Homburger Mietspiegelrechner

Mietspiegel Bad Homburg 2026: Wie entsteht die Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel Bad Homburg 2026 führt von der Wohnfläche über Baujahr, Wohnlage und Ausstattung zu einer durchschnittlichen Nettokaltmiete. Er gilt seit dem 1. Januar 2026. Der Rechner oben übernimmt die veröffentlichten Tabellenwerte und zeigt jeden berücksichtigten Zu- oder Abschlag einzeln.

Ist der Bad Homburger Mietspiegel qualifiziert?

Ja, die Stadt, die Interessenvertretungen von Mietenden und Vermietenden sowie die Stadtverordnetenversammlung haben ihn als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Die Ausgabe 2026 schreibt den Mietspiegel 2024 anhand des Verbraucherpreisindexes fort. Sie dient zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für freie, nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser.

Der unmittelbare Anwendungsbereich reicht von 25 bis 200 Quadratmetern und bis zum Baujahr 2022. Preisgebundener Wohnraum, Wohnheime, nur vorübergehend vermietete Wohnungen und bestimmte besondere Überlassungen gehören nicht dazu. Auch Betriebskosten, Stellplätze, Möblierungs- oder Untermietzuschläge sind kein Bestandteil der berechneten Nettokaltmiete.

Wie berechnet sich der Mittelwert?

Zuerst wird die Wohnfläche auf volle Quadratmeter gerundet. Für jeden ganzzahligen Wert zwischen 25 und 200 Quadratmetern enthält die Broschüre eine eigene Basismiete. Darauf werden feste Eurobeträge je Quadratmeter addiert oder davon abgezogen.

Das Baujahr verändert den Wert beispielsweise um −0,43 bis +2,22 Euro. Für Wohnlage 2 kommen 1,11 Euro hinzu, für Wohnlage 3 werden 1,05 Euro abgezogen; Wohnlage 1 bleibt neutral. Weitere Beträge betreffen unter anderem Einliegerwohnung oder Penthouse, Sanitärausstattung, Einbauküche, Fußbodenheizung, Balkon und allein nutzbaren Garten. Nur Merkmale, die der Vermietende gestellt hat und deren Definition vollständig erfüllt ist, dürfen einfließen.

Warum benötigt der Rechner Straße und Hausnummer?

Die Anschrift ordnet die Wohnung dem amtlichen Wohnlagenverzeichnis zu. Einige Straßen wechseln je nach Hausnummer oder Straßenseite zwischen den drei Kategorien. Ist eine Adresse nicht eindeutig veröffentlicht, bleibt die manuelle Auswahl offen. So entsteht keine scheinbar genaue Lage aus einer bloßen Schätzung.

Auch das Umfeld kann den Mittelwert verändern: starke Begrünung, eine nahe Bildungseinrichtung oder die Nähe zum Bahnhof sind eigenständige, in der Broschüre bezifferte Merkmale. Diese Kriterien ersetzen die Wohnlagenkategorie nicht, sondern kommen gegebenenfalls zusätzlich hinzu.

Was bedeutet die angezeigte Zwei-Drittel-Spanne?

Die Spanne reicht von 13 Prozent unter bis 12 Prozent über der berechneten durchschnittlichen Vergleichsmiete. Das amtliche Beispiel mit 65 Quadratmetern ergibt 10,27 Euro je Quadratmeter und 667,55 Euro monatlich; die Monatsspanne beträgt 580,77 bis 747,66 Euro.

Eine Abweichung vom Mittelwert braucht nach der Broschüre zusätzliche, nicht bereits eingerechnete Besonderheiten oder eine wesentlich andere Qualität. Die Spanne ist daher kein frei wählbarer Aufschlag. Eine Miete innerhalb der Grenzen ist nicht automatisch rechtmäßig, eine Überschreitung nicht allein deshalb unzulässig. Der konkrete Anlass und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen bleiben gesondert zu prüfen.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Bad Homburg v. d. Höhe 2026.