Bayreuther Mietspiegelrechner

Mietspiegel Bayreuth 2026: Welche Faktoren verändern die Basismiete?

Der Mietspiegel Bayreuth 2026 ordnet jeder ganzzahligen Wohnfläche einen Ausgangswert zu. Prozentuale Korrekturen für Baualter, Modernisierung, Art, Ausstattung und Wohnlage machen daraus die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeint ist die Nettokaltmiete ohne Betriebs-, Stellplatz- und Möblierungszuschläge.

Wie lange gilt der qualifizierte Mietspiegel?

Die Ausgabe ist vom 1. Mai 2026 bis 30. April 2028 gültig. Der Stadtrat erkannte sie als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB an. Datengrundlage ist eine Erhebung zum 1. September 2025. Eine Fortschreibung anhand des Verbraucherpreisindex ist zum 1. Mai 2028 angekündigt.

Einbezogen sind nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser mit 20 bis 150 Quadratmetern. Preisgebundene Wohnungen, Studierenden- und Jugendwohnheime, nur vorübergehend vermietete Räume sowie Wohnungen ohne Bad, WC oder vermieterseitig bereitgestellte Heizung fallen nicht in den Anwendungsbereich.

Wie entsteht der Bayreuther Rechenwert?

Die Tabelle führt 131 Basismieten für volle Wohnflächenwerte. Bei 85 Quadratmetern beträgt die Basis 8,01 Euro je Quadratmeter. Die Zu- und Abschläge werden als Prozentpunkte saldiert, auf den Ausgangswert angewandt und ohne Zwischenrundung bis zum Monatsbetrag weitergerechnet.

Die Baujahreswerte reichen von −13 Prozent für 1949 bis 1960 bis +26 Prozent für 2021 bis 2025. Bei Gebäuden vor 2002 können bis zu acht energetische oder sonstige Maßnahmen seit 2020 jeweils 3 Prozentpunkte beitragen. Eine jüngere Einbauküche zählt +20 Prozent, ein Handtuchheizkörper +7 Prozent und überwiegende Einzelofenheizung −7 Prozent.

Warum kann die Hausnummer den Wert ändern?

Das Wohnlagenverzeichnis enthält acht Korrekturwerte zwischen −16 und +13 Prozent. Zahlreiche Straßen sind vollständig einer Lage zugeordnet; andere unterscheiden einzelne Nummern und Intervalle. Der Rechner verwendet daher die amtlich ausgewiesene Adresse. Eine bloße Übertragung von der gegenüberliegenden Straßenseite kann zu einem falschen Ergebnis führen. Fehlt eine eindeutige Zuordnung, ist die Lage gesondert zu klären.

Bei der allgemeinen Wohnungsausstattung werden vier positive und drei negative Einzelmerkmale zunächst zu einem Saldo zusammengeführt. Erst die daraus folgende Stufe wirkt auf die Miete; die Einzelpunkte sind nicht zusätzlich als Prozente zu addieren.

Wie breit ist die Bayreuther Mietspanne?

Sie ist asymmetrisch und reicht von 19 Prozent unter bis 20 Prozent über dem Mittelwert. Das amtliche Beispiel kombiniert 85 Quadratmeter, Baujahr 1975, drei Modernisierungen und die Wallstraße. Aus insgesamt −4 Prozent entstehen 7,6896 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 653,62 Euro monatlich; die Monatsgrenzen liegen bei 529,43 und 784,34 Euro.

Die Spanne bildet statistische Unterschiede ähnlicher Wohnungen ab. Sie ist keine automatische rechtliche Freigabe. Eine konkrete Position abseits des Mittelwerts sollte durch Besonderheiten begründet sein, die das veröffentlichte Punktesystem nicht bereits erfasst.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Bayreuth 2026.