Elmshorner Mietspiegelrechner

Mietspiegel Elmshorn 2026: Basismiete und Zuschläge einordnen

Der Mietspiegel Elmshorn 2026 führt eine wohnflächenabhängige Basismiete mit festen Eurobeträgen für Baujahr, Ausstattung und Lage zusammen. Der Rechner oben übernimmt diese Schritte und zeigt neben dem Mittelwert auch die amtliche Zweidrittelspanne. Entscheidend sind die tatsächlichen Merkmale der Wohnung, nicht ein pauschaler Stadtwert.

Wie aktuell ist der Elmshorner Mietspiegel?

Die indexbasierte Fortschreibung gilt vom 1. August 2026 bis 31. Juli 2028. Sie setzt den qualifizierten Mietspiegel 2024 fort und wurde von den Interessenvertretungen sowie dem Stadtverordneten-Kollegium anerkannt. Damit handelt es sich weiterhin um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Die ursprüngliche Datenerhebung hatte den Stichtag 1. Januar 2024.

Anwendbar ist die Broschüre auf nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser in Elmshorn mit 30 bis 150 Quadratmetern. Wohnungen ohne Bad oder WC sowie mehrere besondere Wohnformen sind ausgeschlossen. Sämtliche Angaben beziehen sich auf die Nettokaltmiete, also ohne Betriebs-, Garagen- oder gesonderte Möblierungskosten.

Welche Werte bestimmen die Vergleichsmiete?

Ausgangspunkt ist eine von der Wohnfläche abhängige Basismiete für jeden vollen Quadratmeter. Die Fläche wird zuvor kaufmännisch gerundet. Die Tabelle reicht von 9,39 Euro je Quadratmeter bei 30 Quadratmetern bis 6,03 Euro bei 150 Quadratmetern. Danach kommen feste Zu- oder Abschläge in Euro je Quadratmeter hinzu.

Berücksichtigt werden acht Baujahresklassen, Gebäudeart, einzelne Ausstattungsmerkmale, Küche, energetische Maßnahmen, weitere Modernisierungen und die Adresse. Eine Einbauküche mit zwei der drei genannten Geräte bringt 0,28 Euro, mit allen drei Geräten 0,52 Euro. Beide Küchenstufen schließen einander aus. Bei den Modernisierungsgruppen gelten außerdem klare Baujahres- und Datumsgrenzen.

Wie wirkt sich die Wohnlage in Elmshorn aus?

Die Wohnlage wirkt adressgenau mit 0,00 oder minus 0,23 Euro je Quadratmeter. Grundlage ist vor allem die amtlich kartierte Belastung durch Straßen- und Schienenlärm. Deshalb können selbst benachbarte Hausnummern verschieden eingestuft sein. Nennt das Verzeichnis bei einem Bereich nur ungerade oder gerade Nummern, darf die Regel nicht auf jede Hausnummer übertragen werden.

Zusätzlich kann eine ruhige Anliegerstraße, ein verkehrsberuhigter Bereich oder eine straßenabgewandte Wohnungsausrichtung einen eigenen Zuschlag von 0,27 Euro erhalten. Dieser Wohnungsbezug ist von der adressbezogenen Lärmeinstufung zu unterscheiden.

Was sagt die berechnete Spanne aus?

Die Spanne zeigt den Bereich, in dem zwei Drittel der ausgewerteten Vergleichsmieten liegen. Vom errechneten Mittelwert werden 1,00 Euro je Quadratmeter abgezogen beziehungsweise 1,03 Euro addiert. Im amtlichen Beispiel ergeben 75 Quadratmeter, Baujahr 1978, Handtuchheizkörper und eine entsprechend ausgestattete Küche 8,39 Euro je Quadratmeter. Die Spanne reicht dort von 7,39 bis 9,42 Euro.

Eine Lage innerhalb dieser Spanne entscheidet nicht automatisch über die rechtliche Zulässigkeit einer konkreten Miete. Mietvertrag, Mieterhöhungsverfahren und nicht erfasste Besonderheiten müssen gesondert geprüft werden.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel für die Stadt Elmshorn 2026.