Hamburger Mietenspiegelrechner

Mietspiegel Hamburg 2025: Wie lässt sich die Vergleichsmiete einordnen?

Der Mietspiegel Hamburg 2025 führt über Wohnfläche, Bezugsfertigkeit und Wohnlage zum passenden Tabellenfeld. Dort stehen ein Median sowie eine untere und eine obere Spannenbegrenzung. Der Rechner oben übernimmt diese Zuordnung und rechnet die Quadratmeterwerte auf die tatsächliche Wohnfläche um.

Ist der Hamburger Mietenspiegel qualifiziert?

Ja, genauer gesagt ist die Mietenspiegeltabelle ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Die begleitenden Erläuterungen gehören nicht zu diesem qualifizierten Teil. Herausgeberin ist die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Grundlage ist eine repräsentative Datenerhebung des ALP Instituts; ein Arbeitskreis mit Verbänden, Justiz und Beratungsstellen begleitete die Erstellung.

Die Ausgabe hat den Stand Dezember 2025 und bildet am 1. April 2025 gezahlte Nettokaltmieten ab. Erfasst wurden nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen, deren Miete im sechsjährigen Betrachtungszeitraum neu vereinbart oder geändert wurde. Die Tabelle setzt Bad und Sammelheizung voraus. Ausgenommen sind unter anderem Kellerwohnungen, vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen, die erst nach 2024 bezugsfertig wurden.

Wie findet der Rechner das passende Tabellenfeld?

Wohnfläche, Bezugsfertigkeit und die Kategorie „normal“ oder „gut“ bestimmen gemeinsam das Tabellenfeld. Der Mietenspiegel trennt zehn Baualtersklassen. Für 1948 ist sogar der Zeitraum bis zum 20. Juni oder ab dem 21. Juni entscheidend. In normaler Wohnlage gibt es vier Größenklassen, in guter Wohnlage fünf. Die Grenzen bei 41, 66, 91 und dort zusätzlich 131 Quadratmetern beginnen jeweils eine neue Klasse.

Von 90 möglichen Feldern enthalten 88 einen Mietwert. Zwei Felder bleiben wegen einer zu kleinen Datenbasis leer und werden nicht durch Schätzwerte ersetzt. Sechs Tabellenfelder beruhen auf weniger als 30 Datensätzen; dort ist die Aussagekraft ausdrücklich eingeschränkt.

Warum ist die genaue Hamburger Adresse wichtig?

Die Adresse hilft bei der Zuordnung zur normalen oder guten Wohnlage. Selbst innerhalb einer Straße kann die Kategorie nach Hausnummer oder Straßenseite wechseln. Der Rechner greift dafür auf das von Hamburg veröffentlichte Wohnlagenverzeichnis 2025 zurück.

Dieses Verzeichnis ist nicht amtlich und liefert für einzelne Wohnungen nur eine grobe Orientierung. Kleinräumige Besonderheiten und Ortskenntnisse können eine zusätzliche Prüfung erfordern. Dazu zählen etwa das Straßenbild, Naherholung, Infrastruktur oder örtliche Lärm- und Geruchsbelastungen.

Was bedeuten Median und Zwei-Drittel-Spanne?

Der Median ist der mittlere Wert der nach ihrer Höhe sortierten Mieten im jeweiligen Feld. Hamburg weist ihn 2025 erstmals anstelle des früheren arithmetischen Mittels aus. Die Grenzen umfassen die mittleren zwei Drittel der erhobenen Werte. Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung von 1970 in normaler Wohnlage nennt die Tabelle beispielsweise einen Median von 6,76 Euro pro Quadratmeter und eine Spanne von 6,25 bis 9,48 Euro.

Wo eine Wohnung innerhalb dieser Spanne einzuordnen ist, hängt von Art, Ausstattung, Beschaffenheit, energetischem Zustand und kleinräumiger Lage ab. Die Broschüre nennt dafür Beispiele, aber keine festen Punkte, Prozentsätze oder Eurobeträge. Der Rechner lässt diese Prüfung deshalb bewusst offen. Ein Wert innerhalb der Spanne macht eine konkrete Miete nicht automatisch rechtmäßig; ein Wert außerhalb beweist umgekehrt nicht allein ihre Unzulässigkeit.

Quellen: Hamburger Mietenspiegel 2025, Stand Dezember 2025 und Hamburger Wohnlagenverzeichnis 2025.