Hertener Mietspiegelrechner

Mietspiegel Herten 2025/2027: Wie entsteht der passende Mietrichtwert?

Der Mietspiegel Herten 2025/2027 ordnet Wohnungen zunächst nach Baualter und Modernisierungsstand ein. Anschließend können prozentuale Zu- und Abschläge den veröffentlichten Mittelwert und seine Spanne verändern. Der Rechner oben bildet diese Schritte ab, ohne für nicht veröffentlichte Werte eine Schätzung einzusetzen.

Welchen Status und Stand hat der Hertener Mietspiegel?

Die von der Stadt herausgegebene Broschüre gilt ab dem 1. August 2025 und weist keine Qualifizierung nach § 558d BGB aus. Sie ist damit als einfacher Mietspiegel mit Mietrichtwerttabelle einzuordnen. Beteiligt waren Vertreter der Wohnungswirtschaft sowie Mieter- und Grundeigentümervereine. Laut Broschüre wird die Übersicht alle zwei Jahre überprüft und bei Bedarf fortgeschrieben.

Erfasst sind typische freifinanzierte, nicht gewerblich genutzte Wohnungen im Hertener Stadtgebiet. Die Zahlen bezeichnen die Nettokaltmiete je Quadratmeter ohne Betriebskosten. Preisgebundener Wohnraum sowie betreutes Wohnen oder Servicewohnungen gehören nicht zur unmittelbaren Datengrundlage.

Wie bestimmt die Tabelle den Ausgangswert?

Zehn berechenbare Gruppen unterscheiden Baujahre bis 1947 bis einschließlich 2001 bis 2013. Für ältere Gebäude bis Baujahr 1970 gibt es zusätzliche modernisierte Gruppen. Jede Gruppe enthält eine Untergrenze, einen Mittelwert und eine Obergrenze für die normale beziehungsweise mittlere Wohnlage.

Eine 1995 bezugsfertige Wohnung gehört etwa zur Gruppe 1991 bis 2000. Dort nennt die Tabelle 7,83 Euro pro Quadratmeter als Mittelwert und 7,43 bis 8,23 Euro als Spanne. Für Wohnungen ab Baujahr 2014 stehen ausdrücklich nur frei verhandelbare Marktwerte bereit. Deshalb gibt der Rechner dafür keinen extrapolierten Mietrichtwert aus.

Wann gilt eine ältere Wohnung als modernisiert?

Eine modernisierte Gruppe setzt mindestens drei von neun benannten Maßnahmen voraus. Dazu zählen etwa eine verbesserte Heizung, neue Sanitäranlagen, höherwertige Fenster, stärkere Elektroinstallationen oder Wärme- und Schallschutz. Die Arbeiten müssen Ausstattung und Beschaffenheit wesentlich und nachhaltig verbessern. Einzelne Reparaturen reichen für die höhere Gruppe nicht aus.

Welche Zu- und Abschläge kommen hinzu?

Die Broschüre erlaubt für einfache oder gute Wohnlagen bis zu 10 Prozent Abschlag beziehungsweise Zuschlag. Bis 50 Quadratmeter sind bis zu 5 Prozent mehr möglich, ab 100 Quadratmetern ein entsprechender Abschlag. Hinzu kommen begrenzte Zuschläge für bestimmte vermietete Eigenheime, allein genutzte nicht eingefriedete Gartenteile und Barrierefreiheit. Eine DIN-gerechte barrierefreie Wohnung kann 10 Prozent erhalten; ein Maßnahmenbündel zur Reduzierung von Barrieren bis zu 8 Prozent.

Diese Werte sind Obergrenzen oder Einzelfallansätze. Sie entstehen nicht allein dadurch, dass ein Merkmal angeklickt wird. Ein vorhandener oder fehlender Balkon rechtfertigt nach der Quelle ausdrücklich keinen eigenen Zu- oder Abschlag.

Was bedeutet die errechnete Mietspanne?

Die Spanne zeigt den veröffentlichten Orientierungsrahmen für vergleichbare Wohnungen. Der Rechner wendet die gewählten Prozentpunkte transparent auf Unterwert, Mittelwert und Oberwert an. Wo die Broschüre nur „bis zu“ sagt, bleibt die konkrete Höhe zu begründen. Auch ein Ergebnis innerhalb der Spanne entscheidet nicht automatisch über die rechtliche Zulässigkeit einer verlangten Miete.

Quelle: Mietspiegel 2025/2027 für nicht preisgebundene Wohnungen in Herten.