Neckarsulmer Mietspiegelrechner

Mietspiegel Neckarsulm 2024/2026: Wie wird die Vergleichsmiete bestimmt?

Der Mietspiegel Neckarsulm 2024/2026 ordnet eine Wohnung anhand von Baujahr, Wohnfläche und Stadtteil ein. Das passende Tabellenfeld nennt Mittelwert sowie Unter- und Obergrenze der Nettokaltmiete. Betriebs-, Möblierungs- und Küchenausstattungskosten sind darin nicht enthalten.

Ist der Neckarsulmer Mietspiegel qualifiziert?

Nein, die Stadt bezeichnet ihre Ausgabe ausdrücklich als einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Das Amt für Stadtentwicklung und Baurecht leitete die Werte vom qualifizierten Heilbronner Mietspiegel ab. Für Neckarsulm wurden Mittelwerte und Spannen zunächst pauschal um fünf Prozent reduziert und anschließend örtlich regionalisiert.

Maßgeblich ist die aktualisierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026. Sie gilt für frei finanzierte Wohnungen in Neckarsulm und den Stadtteilen. Sozial-, Werks- und Dienstwohnungen sowie Vermietungen im Familienumfeld, bereits möbliert vermietete Wohnungen und Untervermietungen sind ausgenommen.

Wie findet der Rechner das richtige Tabellenfeld?

Acht Baualtersklassen treffen auf fünf Wohnflächenklassen. Diese reichen von Gebäuden bis 1959 bis zu Baujahren 2016–2024 sowie von höchstens 45 bis über 90 Quadratmetern. Von 40 möglichen Kombinationen sind 39 mit Werten belegt. Für Wohnungen bis 45 Quadratmeter aus den Jahren 2002–2009 fehlt wegen zu geringer Fallzahl ein belastbarer Wert.

Ein Stern kennzeichnet Felder mit nur 10 bis 29 Datensätzen. Dort empfiehlt die Broschüre, auch benachbarte Felder zu betrachten. Die veröffentlichten Spannen sind je nach Baujahr und Größe unterschiedlich. Sie lassen sich daher nicht durch einen einheitlichen Prozentsatz ersetzen.

Welche Rolle spielt der Stadtteil?

Der Stadtteil entscheidet über eine eigene, bereits regionalisierte Tabelle. Veröffentlicht sind Werte für die Kernstadt einschließlich Neuberg, Amorbach, Dahenfeld und Obereisesheim. Der Rechner übernimmt diese Tabellenwerte direkt und setzt keinen zweiten Lagefaktor an.

Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung von 2000 in der Kernstadt beträgt der Mittelwert beispielsweise 9,22 Euro je Quadratmeter. Die Spanne reicht von 7,66 bis 10,19 Euro. Daraus ergeben sich 691,50 Euro durchschnittliche Nettokaltmiete im Monat.

Wie wirken Modernisierung und Mietspanne?

Eine neubaugleiche Modernisierung seit 1991 kann die Zuordnung zum Modernisierungsjahr erlauben. Dafür müssen Fenster, Elektro- und Sanitärausstattung, Heizung und gegebenenfalls Wärmedämmung umfassend erneuert worden sein; außerdem müssen die Baukosten mehr als zwei Drittel eines Neubaus erreichen.

Eine umfassende energetische Sanierung seit 1998 kann fünf Prozent Zuschlag bringen, wenn mindestens drei von vier genannten Maßnahmen erfüllt sind. Der Zuschlag entfällt, wenn bereits das Modernisierungsjahr verwendet oder für die Maßnahme eine Modernisierungsumlage erhoben wurde.

Die Spanne berücksichtigt weitere Unterschiede der konkreten Wohnung. Ein Betrag innerhalb dieser Grenzen ist jedoch nicht automatisch rechtlich zulässig. Voraussetzungen und Begründung einer Mieterhöhung müssen zusätzlich im Einzelfall geprüft werden.

Quelle: Einfacher Mietspiegel Neckarsulm 2024, aktualisierte Fassung vom 1. Januar 2026.