Osnabrücker Mietspiegelrechner

Mietspiegel Osnabrück 2025/2026: Wie lesen Sie die Tabelle?

Der Mietspiegel Osnabrück 2025/2026 führt Wohnfläche und Fertigstellungsjahr zu einem durchschnittlichen Quadratmeterwert. Um diesen Mittelwert liegt eine feste Bandbreite. Ausstattung und Wohnlage können die Einordnung beeinflussen, werden von der Stadt aber nicht mit eigenen Rechenbeträgen versehen.

Ist der Osnabrücker Mietspiegel qualifiziert?

Nein, die Stadt veröffentlicht ihn als einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB und als grundsätzliche Orientierungshilfe. Die Ausgabe erschien im August 2025 und gilt für 2025/2026. Laut amtlicher Planung soll sie ab Januar 2027 durch den ersten qualifizierten Mietspiegel der Stadt abgelöst werden.

Berücksichtigt sind nicht preisgebundene Wohnungen mit Sammelheizung und Bad oder Duschraum. Möblierte Wohnungen, Kleinstwohnungen und Einfamilienhäuser sind ausgeschlossen. Die Werte bezeichnen monatliche Nettokaltmieten; Betriebs-, Reparatur- und Schönheitsreparaturkosten sowie besondere Zuschläge sind nicht enthalten.

Welche Daten bestimmen den Tabellenwert?

Fünf Größenklassen treffen auf acht Baualtersklassen. So entstehen 40 veröffentlichte Mittelwerte. Die Größen reichen von bis zu 40 Quadratmetern bis über 100 Quadratmeter. Beim Alter beginnt die älteste Klasse vor 1966, die jüngste umfasst Fertigstellungen ab 2015. Zwischen den Klassen wird weder gerundet noch interpoliert.

Für 75 Quadratmeter und das Fertigstellungsjahr 1980 gilt das Feld „über 60 bis 80“ und „1980 bis 1989“. Es nennt 7,56 Euro je Quadratmeter. Die Monatsmiete am Mittelwert beträgt 567,00 Euro.

Wie wird die Zweidrittelbandbreite berechnet?

Sie beträgt stets minus und plus 15 Prozent um den Tabellenmittelwert. Im Beispiel entstehen 6,43 bis 8,69 Euro je Quadratmeter. Für die Monatsgrenzen wird ohne Zwischenrundung gerechnet: 481,95 bis 652,05 Euro. Zwei Drittel der ausgewerteten ortsüblichen Mieten lagen nach der Broschüre innerhalb dieses Bandes.

Das bedeutet nicht, dass jeder Wert im Band automatisch zur konkreten Wohnung passt. Umgekehrt entscheidet eine Überschreitung allein noch nicht abschließend über die rechtliche Zulässigkeit.

Welche Rolle spielen Ausstattung, Lage und Modernisierung?

Sie dienen nur als qualitative Prüfmerkmale. Zuschläge können etwa reichhaltige Sanitärausstattung, hochwertige Böden, Einbauküche oder Barrierearmut stützen. Fehlende Warmwasserversorgung, schlechte Belichtung oder unterdurchschnittliche Modernisierung sprechen eher für eine niedrigere Einordnung. Eine amtliche Adressklassifizierung existiert nicht.

Auch eine umfassende Modernisierung erhält keinen festen Prozentwert. Sie kann eine jüngere Fertigstellungskategorie nahelegen, doch Schwelle und Zuordnung bleiben dem Einzelfall vorbehalten. Der Rechner zeigt solche Angaben deshalb als Hinweise und verändert damit keine Zahl. Die gewählte Größen- und Altersklasse sollte im Ergebnis immer ausdrücklich erkennbar und überprüfbar bleiben. So lässt sich klar trennen, was die Tabelle berechnet und was zusätzlich begründet werden muss.

Quelle: Mietspiegel 2025/2026 der Stadt Osnabrück.