Pfaffenhofener Mietspiegelrechner

Mietspiegel Pfaffenhofen 2026: Grundmiete, Merkmale und Spanne verstehen

Der Mietspiegel Pfaffenhofen 2026 enthält die fortgeschriebenen Grundmieten für Pfaffenhofen a. d. Ilm. Der Mietspiegelrechner oben verbindet diese mit den Merkmalen Ihrer Wohnung. Sein Ergebnis beschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete, also das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen am Ort. Vergleichen Sie damit Ihre Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten.

Seit wann gilt der Mietspiegel 2026 und für welche Wohnungen?

Die Ausgabe 2026 gilt vom 1. Oktober 2026 bis 30. September 2028 für frei finanzierte Mietwohnungen und vermietete Häuser mit 25 bis 160 Quadratmetern im Stadtgebiet. Sie ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Herausgeber ist die Stadtverwaltung; das EMA-Institut erarbeitete die Fortschreibung.

Die Grundmietwerte steigen um 4,42 Prozent. Maßstab ist der deutsche Verbraucherpreisindex von Januar 2024 bis Januar 2026. Die Zu- und Abschläge bleiben unverändert. Grundlage bleibt die Befragung aus April und Mai 2024 mit Mietstichtag Januar 2024.

Ausgenommen sind unter anderem Sozialwohnungen, Wohnheime, selbst genutztes Eigentum, mietfrei oder verbilligt überlassener Wohnraum sowie vorübergehend vermietete Räume. Einzelzimmer als Teil einer Wohnung und nicht abgeschlossene Wohnungen fallen ebenfalls heraus. Garagen- und Stellplatzentgelte gehören nicht zum qualifizierten Mietspiegel.

Wie wird die Pfaffenhofener Vergleichsmiete berechnet?

Wohnfläche und Baujahr bestimmen die Basismiete; die Summe der zutreffenden Prozentmerkmale verändert anschließend diesen Ausgangswert. Die Tabelle enthält 120 Basismieten aus zwölf Größen- und zehn Baualtersklassen. Die jüngste Baualtersklasse reicht von 2021 bis 2024. Baujahre 2025 und 2026 deckt die veröffentlichte Tabelle nicht ab.

Das amtliche Beispiel mit 84 Quadratmetern und Baujahr 1978 startet bei 8,59 Euro je Quadratmeter. Aufzug, Einbauküche, Terrasse, erneuerte Böden und Außenwanddämmung ergeben zusammen +15 Prozent. Doppelfenster und die Lage Tegernbach bringen −12 Prozent. Der Saldo beträgt +3 Prozent.

Die daraus errechnete Korrektur von 0,2577 Euro wird zunächst auf 0,26 Euro gerundet. Zur Basis addiert ergibt das 8,85 Euro je Quadratmeter und bei 84 Quadratmetern 743,40 Euro monatlich. Diese Zwischenrundung erklärt, weshalb eine Rechnung ohne Rundung geringfügig abweichen kann.

Welche Ausstattung und Lage verändern den Wert?

Die Broschüre bewertet bestimmte Ausstattungen mit Zuschlägen und einzelne Ortsteilgruppen mit Abschlägen. Eine vom Vermieter ohne zusätzlichen Mietzuschlag gestellte Einbauküche mit mindestens zwei Elektroeinbaugeräten zählt +5 Prozent. Balkon, Loggia oder Terrasse ergeben +2 Prozent. Der Aufzugszuschlag von +2 Prozent gilt nur in Gebäuden mit weniger als fünf Stockwerken.

Gehobene Sanitärausstattung bringt einmalig +4 Prozent, wenn mindestens zwei Kriterien vorliegen: zweites Bad, zweites WC, Badewanne und Dusche oder bodengleiche Dusche. Selbst bezahlte Mieterausstattung zählt nicht, wenn der Vermieter die Kosten nicht erstattet hat.

Berücksichtigungsfähige Modernisierungen erhalten jeweils +3 Prozent. Dafür muss die Wohnung vor 1995 errichtet und die Maßnahme seit 2010 ausgeführt worden sein. Sie muss den Gebrauchswert wesentlich erhöhen; bloße Renovierungen reichen nicht.

Für Kernstadt, EcoQuartier und Sulzbach in zusammenhängender Bebauung gilt kein Lageabschlag. Eberstetten und die weiteren genannten umliegenden Ortsteile erhalten −3 Prozent. Affalterbach, Uttenhofen, Walkersbach und vergleichbare Ortsteile liegen bei −6 Prozent. Für Tegernbach, Ehrenberg und vergleichbare Ortsteile gelten −7 Prozent.

Wie ordnen Sie die Spanne um den Mittelwert ein?

Die Zweidrittelspanne von ±17 Prozent beschreibt die Streuung vergleichbarer Mieten um den berechneten Mittelwert. Für die Beispielwohnung ergibt sich gerundet eine Spanne von 7,35 bis 10,35 Euro je Quadratmeter.

Abweichungen können etwa durch nicht erfasste Sondermerkmale oder deutlich abweichende Ausstattungsqualität begründet sein. Bereits berechnete Merkmale dürfen dabei nicht nochmals zählen. Auch ausdrücklich als nicht mietpreiswirksam aufgeführte Eigenschaften, etwa Dachgeschosslage oder Verkehrsbelastung, eignen sich laut Broschüre nicht zur Spannenausfüllung. Die Spanne allein entscheidet weder über die Zulässigkeit Ihrer Miete noch über einen Anspruch auf Mieterhöhung oder Mietsenkung.

Quelle: Mietspiegel 2026 der Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm und Qualifizierter Mietspiegel 2026 für Pfaffenhofen a. d. Ilm – Dokumentation der Mietspiegelerstellung, 28. Juli 2026.