Pirnaer Mietspiegelrechner

Mietspiegel Pirna 2026: Basismiete und Wohnwertpunkte berechnen

Der Mietspiegel Pirna 2026 beginnt mit einem Tabellenwert nach Größe und Baujahr. Positive und negative Punkte für Wohnung und Wohnlage verändern ihn anschließend um feste Centbeträge. Der Rechner oben macht Basismiete, Punktesaldo und eine mögliche Begrenzung an der Mietpreisspanne getrennt sichtbar.

Welche rechtliche Grundlage hat der Pirnaer Mietspiegel?

Der Stadtrat erkannte und beschloss ihn am 16. Juni 2026 als einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Er trat am 1. Juli 2026 in Kraft. Ein kalendermäßiges Enddatum nennt die Broschüre nicht.

Er gilt grundsätzlich für Mietwohnungen des freien Wohnungsmarkts in Pirna. Ausgenommen sind unter anderem Ein-, Zwei- und Reihenhäuser, preisgebundene Wohnungen, Heime, Staffel- und Indexmieten sowie bestimmte befristete oder möblierte Verträge. Wohnungen ohne Badezimmer oder ohne Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung liegen ebenfalls außerhalb des Modells.

Wie findet man den Basismietwert?

Drei Wohnflächenklassen treffen auf sechs Baujahresgruppen. Dadurch entstehen 18 Tabellenfelder mit Basismietwert und individueller Spanne. 17 Felder sind beziffert. Für Wohnungen bis 50 Quadratmeter ab Baujahr 2002 fehlen mindestens 30 Fälle; dieses Feld bleibt leer und wird nicht geschätzt.

Eine umfangreiche Modernisierung ändert die Baujahresklasse grundsätzlich nicht. Nur bei Wiederaufbau nach starker Beschädigung oder bei neu geschaffenem Wohnraum durch Ausbau, Aufstockung oder Umnutzung zählt die spätere Bezugsfertigkeit.

Wie verändern Punkte die Vergleichsmiete?

Wohnwerterhöhende und mindernde Punkte werden getrennt summiert. Die Differenz wird mit dem Wohnwertfaktor von 0,12 Euro je Quadratmeter multipliziert und zur Basismiete addiert. Insgesamt stehen 35 bedienbare Ausprägungen bereit, etwa Balkon, Bad, Boden, Barrierearmut, Stellplatz, Energie, Grundriss, Instandhaltung und Infrastruktur.

Mehrere Entweder-oder-Regeln verhindern Doppelwertungen. Barrierearmut und Barrierefreiheit schließen einander aus; Barrierearmut beziehungsweise Barrierefreiheit darf zudem nicht zusammen mit dem Aufzug zählen. Mindernde Instandhaltungsmerkmale gelten nur für Gebäude vor 1990.

Zur Wohnlage gehören Lärm, Wohnumfeld und Infrastruktur. Zu prüfen sind beispielsweise Hauptverkehrsstraße, Elbtalbahn, nahe Grünflächen sowie die fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgung, medizinischer Versorgung, Grundschule und Kita. Der städtische Rechner und die Wohnlagenhilfe unterstützen diese Einordnung; Eisenbahnlärm bleibt gesondert zu prüfen.

Was passiert an den Grenzen der Mietpreisspanne?

Die Broschüre erklärt Werte außerhalb der veröffentlichten Grenzen grundsätzlich als nicht durch die erhobenen Daten gedeckt. Deshalb begrenzt der Rechner einen rechnerischen Wert an der passenden Spanne, zeigt den ursprünglichen Rechenwert aber weiter an. Besondere, nicht erfasste Ausstattungsmerkmale können eine gesonderte Einzelfallprüfung verlangen.

Das erste amtliche Beispiel nutzt 65 Quadratmeter, Baujahr 1960 und einen Saldo von +7 Punkten. Aus 5,92 Euro Basismiete werden 6,76 Euro je Quadratmeter oder 439,40 Euro monatlich. Eine Lage innerhalb der Spanne ist dennoch kein automatischer Nachweis, dass jede rechtliche Voraussetzung erfüllt ist.

Quelle: Mietspiegel Pirna 2026.