Viersener Mietspiegelrechner
Einfacher Mietspiegel für freifinanzierte, unmöblierte Wohnungen · Stand Januar 2025
1. Grundangaben und Geltungsbereich
Die Tabelle setzt Heizung und Bad oder Dusche, Wohnungsabschluss, angemessenen Nebenraum, durchschnittlichen Zustand und eine Vollgeschosswohnung mit Küche und zwei bis vier Zimmern bei etwa 55 bis 90 m² voraus. Abweichungen werden über die veröffentlichten Zu- und Abschläge oder die Spannenposition berücksichtigt.
2. Baualtersklasse und Ausgangswert
In der Regel ist vom gewogenen Mittelwert auszugehen. Für Vollgeschosswohnungen in Zweifamilienhäusern nennt der Mietspiegel in der Regel den oberen Tabellenrichtwert als Ausgangspunkt.
Bei Vollmodernisierung gilt als rechnerisches Baujahr das Modernisierungsjahr minus 10 Jahre, bei Teilmodernisierung minus 20 Jahre. Geringere Modernisierungen ändern die Altersklasse nicht. Eine Vollmodernisierung setzt umfassende Gebrauchswert- und Energieverbesserungen voraus; reine Instandsetzungen genügen nicht.
3. Zuschläge
0 % bedeutet, dass das Merkmal nicht angesetzt wird. Bei veröffentlichten Mindestwerten beginnt eine positive Auswahl am unteren Wert der Bandbreite.
4. Abschläge und weitere Prüfpunkte
Der Mietspiegel beziffert den möglichen Zuschlag für vermieterseitig getragene Schönheitsreparaturen nicht. Er wird deshalb nicht berechnet. Auch besonders aufwendige Ausstattungen, nicht behebbare Mängel und weitere nicht aufgeführte Abweichungen bleiben Einzelfallprüfungen.
Ergebnis: Orientierung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Viersen. Der Mietspiegel 2025 wird als einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB eingeordnet.
Die Richtwerte sind weder absolute Werte noch Tabellenmieten. Die Wahl der Spannenposition und der Ansätze innerhalb veröffentlichter Bandbreiten bleibt eine Einzelfallbewertung; die Aufzählung der Zu- und Abschläge ist nicht abschließend.
Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich ist der Mietspiegel der Stadt Viersen, Stand Januar 2025.
Mietspiegel Viersen 2025: Wie werden Richtwert und Korrekturen verbunden?
Der Mietspiegel Viersen 2025 beginnt mit Unterwert, gewogenem Mittelwert und Oberwert einer Baualtersklasse. Prozentuale Zu- und Abschläge verändern diese Werte, anschließend kommen einzelne feste Eurobeträge hinzu. Viele veröffentlichte Bandbreiten verlangen eine begründete Auswahl im Einzelfall.
Was für ein Mietspiegel gilt in Viersen?
Die 21. Fortschreibung ist als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB einzuordnen. Die Stadt stellte sie unter Mitwirkung des örtlichen Grundeigentümervereins und des Mieterverbandes Niederrhein zusammen. Die Broschüre weist keine Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel aus. Stand ist Januar 2025; die Mietrichtwerte gelten bis auf Weiteres.
Sie betreffen freifinanzierte, unmöblierte Alt- und Neubauwohnungen im Stadtgebiet. Preisgebundener Wohnraum ist ausgeschlossen. Die Nettokaltmiete enthält keine Betriebs- und Nebenkosten.
Wie wird der Tabellenwert gefunden?
Das Jahr der Bezugsfertigkeit führt in eine von 13 Klassen, die von „vor 1949“ bis „2016 bis 2020“ reichen. Für eine Wohnung aus den Jahren 1991 bis 1995 liegt der gewogene Mittelwert bei 8,50 Euro pro Quadratmeter, die Spanne bei 7,95 bis 8,80 Euro. Spätere Baujahre werden nicht hochgerechnet.
Die Standardwerte beziehen sich auf einen durchschnittlichen Zustand, Heizung, Bad oder Dusche, Wohnungsabschluss, angemessenen Nebenraum und eine Vollgeschosswohnung mit ungefähr 55 bis 90 Quadratmetern. Bei Vollgeschosswohnungen in Zweifamilienhäusern soll regelmäßig der obere Richtwert den Ausgangspunkt bilden.
Welche Zu- und Abschläge sind vorgesehen?
Zuschläge betreffen etwa kleine Wohnungen, Appartements, überdurchschnittliche Ausstattung, gute Lage und Einfamilienhäuser. Abschläge gibt es unter anderem für Souterrain, Dachschrägen, große Wohnungen, schlechte Lage, fehlendes Bad oder hohen Energiebedarf. Ein Aufzug bringt fest 0,36 Euro, Einzelöfen mindern um 1,00 Euro und ein fehlendes Bad um 0,50 Euro je Quadratmeter. Prozentkorrekturen wirken zuerst gemeinsam auf Ausgangswert und Orientierungsspanne; feste Eurobeträge folgen danach.
Wie wirkt eine Modernisierung?
Bei einer Vollmodernisierung gilt als rechnerisches Baujahr das Modernisierungsjahr minus zehn Jahre, bei einer Teilmodernisierung minus zwanzig Jahre. Die Einstufung darf die ursprüngliche Altersklasse nicht verschlechtern. Geringere Arbeiten verändern nur die begründete Position innerhalb der vorhandenen Spanne. Andere nachvollziehbare Einstufungsmethoden lässt die Broschüre ausdrücklich zu.
Wie sicher ist der errechnete Richtwert?
Die Quelle bezeichnet die Zahlen ausdrücklich als Richtwerte und nicht als absolute Tabellenmieten. Der Rechner macht die gewählte Spannenposition und jeden Ansatz sichtbar. Ein nicht bezifferter Zuschlag für vom Vermieter getragene Schönheitsreparaturen bleibt als Prüfhinweis außen vor. Ein Ergebnis innerhalb der Spanne beweist daher nicht automatisch die Zulässigkeit einer Miete; außerhalb der Spanne ist sie umgekehrt nicht ohne weitere Prüfung unzulässig.
Die Informationen auf unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Rechtslage durch neue Gesetze und Urteile jederzeit ändern kann.
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