Willicher Mietspiegelrechner

Mietspiegel Willich 2025: Wie entstehen Richtwert und Mietspanne?

Der Mietspiegel Willich 2025 ordnet Wohnungen zunächst nach ihrem Baujahr ein. Danach verändern prozentuale Zu- und Abschläge den gewogenen Mittelwert und seine Spanne. So berücksichtigt der Rechner nicht nur das Alter, sondern auch Wohnfläche, Ausstattung, Lage und Modernisierung.

Welchen Rechtscharakter haben die Willicher Mietrichtwerte?

Die Mietrichtwerttabelle ist ein einfacher Mietspiegel und ausdrücklich nicht qualifiziert im Sinne von § 558d BGB. Herausgeber sind gemeinsam die Stadt Willich sowie Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterseite. Die Ausgabe hat den Stand Januar 2025 und gilt bis auf Weiteres; bei Bedarf soll sie im Abstand von zwei Jahren angepasst werden.

Erfasst sind freifinanzierte, unmöbliert vermietete Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern im Stadtgebiet. Geförderter oder anderweitig preisgebundener Wohnraum fällt nicht darunter. Gemeint ist stets die Nettokaltmiete ohne Heiz-, Betriebs- und Nebenkosten sowie ohne Garagenmiete.

Wie wird der Ausgangswert bestimmt?

Zehn Baualtersklassen führen vom Altbau vor 1948 bis zu Wohnungen der Jahre 2016 bis 2024. Jedes Feld enthält Unterwert, gewogenen Mittelwert und Oberwert. Für ein Gebäude von 1993 bis 2000 nennt die Tabelle beispielsweise 7,35 bis 8,75 Euro je Quadratmeter; der Mittelwert beträgt 8,10 Euro. Bei 75 Quadratmetern sind das vor weiteren Korrekturen 607,50 Euro monatlich.

Die Spanne bildet Unterschiede ab, die sich nicht vollständig in festen Merkmalen ausdrücken lassen. Der Rechner macht die gewählte Position zwischen Unter-, Mittel- und Oberwert sichtbar. Üblicher Ausgangspunkt ist laut Broschüre der Mittelwert.

Welche Merkmale verändern das Ergebnis?

Veröffentlichte Bandbreiten erlauben eine Einzelfallbewertung. Kleine Wohnungen können einen Zuschlag erhalten, große Wohnungen einen Abschlag. Hinzu kommen etwa Sanitärausstattung, Aufzug, Wohnlage, Dach- oder Souterrainlage, Energiebedarf und Gebäudeart. Ein freistehendes Einfamilienhaus kann bis zu 25 Prozent Zuschlag auslösen. Für diese Wohnform begrenzt die Quelle zugleich die anwendbaren Merkmale.

Die gewählten Prozentsätze wirken gleichermaßen auf Ausgangswert und Orientierungsspanne. Energiebedarfsabschlag und fehlender besonderer Schall- oder Wärmeschutz werden nicht nebeneinander angesetzt. Außerdem ist die veröffentlichte Merkmalsliste ausdrücklich nicht abschließend.

Wie wirkt eine Modernisierung auf das Baujahr?

Eine Modernisierung kann die Alterszuordnung anheben. Nach einer Vollmodernisierung werden vom Jahr der Arbeiten zehn Jahre abgezogen, um das rechnerische Baujahr zu bilden. Bei einer Teilmodernisierung beträgt der Abzug zwanzig Jahre. Geringere Arbeiten verändern nur die Einordnung innerhalb der ursprünglichen Spanne. Reine Instandsetzungen genügen nicht; für eine Vollmodernisierung verlangt die Quelle nahezu alle beschriebenen Verbesserungsmaßnahmen.

Was sagt das Rechnerergebnis rechtlich aus?

Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Orientierung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, keine automatische Entscheidung über eine konkrete Forderung. Die Richtwerte sind laut Broschüre weder absolute Zahlen noch Tabellenmieten. Bei einer Mieterhöhung müssen zusätzlich Mietvertrag, Begründung, Fristen und gesetzliche Grenzen geprüft werden. Auch ein Wert innerhalb der errechneten Spanne ersetzt daher nicht die Bewertung des Einzelfalls.

Quelle: Mietrichtwerte für die Stadt Willich, Stand Januar 2025.