Flächenangaben und Flächenberechnung

Warum die richtige Flächenangabe so entscheidend ist

Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie. Auf ihr basieren der Kaufpreis, die Miethöhe, die Betriebskostenabrechnung und sogar die Kreditvergabe durch die Bank. Für Sie als Käufer ist die Quadratmeterzahl außerdem das zentrale Vergleichskriterium, wenn Sie mehrere Objekte gegenüberstellen. Eine falsche Angabe verzerrt diesen Vergleich erheblich — und kann Sie bares Geld kosten.

Für Makler gilt: Die Flächenangabe im Exposé ist weit mehr als eine unverbindliche Schätzung. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Angaben im Exposé zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Immobilie werden können (BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16). Ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss erfasst zwar grundsätzlich auch die nach öffentlichen Äußerungen zu erwartenden Eigenschaften. Doch der Verkäufer kann sich darauf nicht berufen, wenn er arglistig gehandelt hat — also wusste, dass die Angaben falsch sind, oder dies zumindest billigend in Kauf genommen hat (§ 444 BGB).

Zwei Berechnungsmethoden, zwei Ergebnisse

In Deutschland gibt es keine allgemeingültige, gesetzlich vorgeschriebene Methode zur Wohnflächenberechnung auf dem freien Markt. In der Praxis kommen vor allem zwei Verfahren zum Einsatz: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277.

Die WoFlV ist seit 2004 in Kraft und speziell für die Berechnung von Wohnflächen konzipiert. Sie berücksichtigt nur Flächen, die sich tatsächlich zum Wohnen eignen. Dabei spielt die lichte Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen nur zur Hälfte. Liegt die Raumhöhe unter einem Meter, fällt die Fläche komplett heraus.

Auch bei Außenflächen macht die WoFlV deutliche Abstriche. Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten werden nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens bis zur Hälfte angerechnet. Keller, Garagen, Heizungsräume und Waschküchen bleiben vollständig außen vor.

Was die DIN 277 anders macht

Die DIN 277 stammt aus dem Bauwesen und wurde ursprünglich zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten entwickelt — vor allem für die Kostenkalkulation. Sie unterscheidet zwischen Netto-Grundfläche, Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Im Gegensatz zur WoFlV kennt sie keinen Begriff der „Wohnfläche" im rechtlichen Sinne. Der große Unterschied: Alle Flächen werden zu 100 Prozent angerechnet — egal ob Balkon, Keller oder Dachschräge. Das führt in der Praxis zu erheblich höheren Quadratmeterzahlen. Bei einem typischen Einfamilienhaus kann die Differenz zwischen beiden Methoden schnell 20 Quadratmeter und mehr betragen. Bei einer Penthousewohnung mit umlaufender Dachterrasse sind sogar Abweichungen von 40 Prozent und mehr möglich.

Rechnen Sie damit, dass ein Makler oder Verkäufer die DIN 277 bevorzugt, weil die Immobilie auf dem Papier größer erscheint. Fragen Sie deshalb immer nach, welche Berechnungsmethode der Flächenangabe im Exposé zugrunde liegt. Einen Anspruch auf eine bestimmte Methode haben Sie als Käufer zwar nicht — aber Sie sollten wissen, womit Sie es zu tun haben.

Wann die WoFlV verbindlich ist

Für öffentlich geförderten Wohnraum ist ausschließlich die WoFlV zulässig. Im frei finanzierten Bereich dürfen Eigentümer grundsätzlich wählen. Fehlt eine eindeutige Angabe zur Berechnungsgrundlage, greifen die Gerichte seit 2004 regelmäßig auf die WoFlV als Maßstab zurück. Auch im Mietrecht ist sie der übliche Bezugspunkt: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag genannten Fläche ab, liegt ein Sachmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.

Die 10-Prozent-Grenze als Faustformel

Ein „circa" vor der Flächenangabe gewährt zwar einen gewissen Spielraum. Im Mietrecht zieht die Rechtsprechung die Grenze bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent — hier liegt nach ständiger Rechtsprechung ein Sachmangel vor. Im Kaufrecht ist die Lage differenzierter: Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Eine pauschale 10-Prozent-Schwelle als starre Erheblichkeitsgrenze gibt es im Kaufrecht nicht. Oberlandesgerichte haben aber in verschiedenen Fällen entschieden, dass erhebliche Flächenabweichungen einen Anspruch auf Kaufpreisminderung oder Rückzahlung begründen können — insbesondere dann, wenn die Differenz weit über das hinausgeht, was ein „circa" im Exposé noch abdeckt.

Woher kommen die häufigsten Fehler?

Stichproben zeigen immer wieder, dass ein Großteil der Flächenangaben bei Bestandsimmobilien fehlerhaft ist. Die Ursachen sind vielfältig. Oft werden Flächen aus alten Bauanträgen oder Mietvertragsangaben übernommen, die nach längst überholten Standards berechnet wurden — etwa nach der seit 1983 zurückgezogenen DIN 283. Auch die Verwechslung von Rohbaumaßen und Fertigmaßen führt regelmäßig zu Abweichungen. In Bauplänen werden Rohbaumaße angegeben, von denen üblicherweise etwa 3 Prozent für den Innenputz abgezogen werden.

Ein weiterer häufiger Fehler: Die unkritische Übernahme von Flächen aus Grundrisszeichnungen, ohne die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort zu prüfen. Dachschrägen, Vormauerungen, Nischen und eingebaute Treppen können die nutzbare Wohnfläche erheblich reduzieren — all das zeigt sich erst beim Nachmessen vor Ort.

Pflichten und Haftung des Maklers

Als Makler dürfen Sie Informationen, die Sie vom Verkäufer erhalten, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Das setzt allerdings voraus, dass Sie die Angaben mit der gebotenen Sorgfalt eingeholt und auf Plausibilität geprüft haben. Eine eigene Nachforschungs- oder Untersuchungspflicht besteht grundsätzlich nicht — solange die Angaben nach den in Ihrem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen nicht offensichtlich unrichtig oder unplausibel erscheinen. Erst wenn Sie handgreifliche Anhaltspunkte für Fehler erkennen, entsteht eine echte Aufklärungspflicht. Machen Sie dagegen Angaben „ins Blaue hinein", also ohne tatsächliche Kenntnis, erfüllt das nach der Rechtsprechung den Tatbestand der Arglist.

Fällt Ihnen nach Erstellung des Exposés auf, dass eine Flächenangabe nicht stimmt, müssen Sie den potenziellen Käufer unverzüglich darüber aufklären. Tun Sie das nicht, riskieren Sie den Verlust Ihres gesamten Provisionsanspruchs. Gerichte haben in mehreren Fällen entschieden, dass das bewusste Verschweigen einer falschen Angabe im Exposé eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung darstellt, die zum Wegfall des Provisionsanspruchs führt.

Was passiert, wenn der Verkäufer kein Fachmann ist?

Für nicht fachkundige Verkäufer gelten etwas mildere Maßstäbe. Gibt ein privater Eigentümer die Wohnfläche auf Grundlage vorhandener Grundrisspläne an, ist er nach der Rechtsprechung nicht verpflichtet, eine eigene Berechnung durchzuführen oder weitergehende Informationen zu den Grundlagen seiner Angabe zu liefern. Anders sieht es bei fachkundigen Verkäufern aus — etwa einem Makler, Bauunternehmer oder Architekten, der zugleich als Eigentümer auftritt. Von ihnen erwartet die Rechtsprechung, dass sie über die Berechnungsgrundlagen informieren und die Angaben selbst verifizieren können.

Der Verkäufer muss sich das Wissen des Maklers zurechnen lassen

Ein Punkt, der in der Praxis häufig unterschätzt wird: Der Verkäufer muss sich unter bestimmten Umständen das Wissen des Maklers zurechnen lassen. Handelt der Makler als Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe, kann sein Wissen über falsche Angaben dem Verkäufer nach § 166 BGB analog zugerechnet werden. Das bedeutet in der Praxis: Was der Makler weiß, gilt rechtlich so, als wüsste es der Verkäufer selbst — allerdings nur, wenn der Makler tatsächlich als Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe tätig geworden ist. Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem Urteil vom 25.01.2019 ausdrücklich bestätigt. Für den Verkäufer bedeutet das: Er sollte genau dokumentieren, welche Informationen er dem Makler zur Verfügung gestellt hat — und umgekehrt prüfen, was der Makler im Exposé daraus gemacht hat.

Praxistipps für Makler und Käufer

Aus Maklersicht empfiehlt es sich, vor der Erstellung des Exposés ein eigenes Aufmaß vor Ort durchzuführen oder durchführen zu lassen. Liegen vermaßte Bauzeichnungen oder eine vorhandene Wohnflächenberechnung vor, sollten Sie diese mindestens auf Plausibilität prüfen. Geben Sie im Exposé immer an, nach welcher Berechnungsmethode die Wohnfläche ermittelt wurde. So vermeiden Sie spätere Missverständnisse und schaffen Transparenz.

Als Käufer sollten Sie die Flächenangaben im Exposé nicht blind übernehmen. Erfragen Sie die zugrunde liegende Berechnungsmethode. Bewahren Sie das Exposé sorgfältig auf und gleichen Sie die Angaben mit dem notariellen Kaufvertrag ab — auch noch im Beurkundungstermin. Haben Sie Zweifel, lassen Sie die Fläche durch einen unabhängigen Sachverständigen nachmessen. Das kostet in der Regel zwischen 300 und 800 Euro, kann Ihnen aber im Streitfall Tausende Euro ersparen. Bedenken Sie dabei: Im Streitfall tragen Sie als Käufer die Beweislast für die falsche Flächenangabe. Ein professionelles Gutachten, das Sie vorab in Auftrag geben, kann vor Gericht den entscheidenden Unterschied machen.

Falsche Flächenangaben gehören zu den häufigsten Streitpunkten beim Immobilienkauf. Wer hier schludert — ob als Makler oder Verkäufer — riskiert Schadensersatzansprüche, Provisionsrückforderungen und den Verlust von Vertrauen.

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