Umgehungsverbot

Was genau bedeutet das Umgehungsverbot im Maklerrecht?

Das Umgehungsverbot bezeichnet im Maklerrecht den Grundsatz, dass gesetzliche Schutzvorschriften zur Maklerprovision nicht durch geschickte Vertragsgestaltungen oder Umwege ausgehebelt werden dürfen. Dabei geht es nicht nur um ein einzelnes Gesetz, sondern um ein Prinzip, das sich durch verschiedene Regelungen zieht. Im Kern schützt das Umgehungsverbot die schwächere Vertragspartei — in der Regel den Mieter oder den Käufer — davor, dass die Kosten der Maklertätigkeit auf Umwegen auf sie abgewälzt werden.

Das Umgehungsverbot beim Bestellerprinzip (Mietrecht)

Seit dem 1. Juni 2015 gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen das sogenannte Bestellerprinzip, geregelt in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Der Grundsatz ist einfach: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt also der Vermieter den Makler, darf dieser vom Mieter keine Provision verlangen.

Das Umgehungsverbot sorgt hier dafür, dass dieses Prinzip nicht durch kreative Tricks unterlaufen wird. § 2 Abs. 5 WoVermittG erklärt Vereinbarungen, die gegen das Bestellerprinzip verstoßen, ausdrücklich für unwirksam.

Typische Umgehungsversuche bei der Wohnungsvermittlung

Gerade in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten haben manche Makler nach Schlupflöchern gesucht. Rechnen Sie als Mieter mit Versuchen wie diesen: Der Makler legt Ihnen vor der Besichtigung einen „Suchauftrag" zur Unterschrift vor — obwohl Sie die Wohnung selbst im Internet gefunden haben. In anderen Fällen werden Besichtigungsgebühren oder „Servicegebühren" verlangt, die nichts anderes als versteckte Provisionen sind.

Auch das Aufteilen der Tätigkeit auf zwei kooperierende Makler wurde versucht: Makler A sammelt Angebote von Vermietern, Makler B sammelt Anfragen von Mietern. Oder der Vermieter schlägt die Maklerprovision auf die Kaltmiete auf, sodass der Mieter die Kosten über die monatliche Miete trägt. Selbst der überteuerte Verkauf von Wohnungsinventar — etwa einer Einbauküche zu einem weit überhöhten Preis — fällt unter die verbotenen Umgehungsgeschäfte. Solche Praktiken sind gemäß § 4a Abs. 2 WoVermittG unwirksam.

Konsequenzen für Makler bei Verstößen

Verstöße gegen das Umgehungsverbot im Bereich der Wohnungsvermittlung sind kein Kavaliersdelikt. Wer als Makler trotzdem versucht, dem Mieter die Provision unterzuschieben, riskiert gleich mehrere Konsequenzen. Zunächst ist die Provisionsvereinbarung unwirksam — der Makler hat schlicht keinen Anspruch auf Zahlung. Hat der Mieter bereits gezahlt, kann er das Geld gemäß § 5 Abs. 1 WoVermittG innerhalb von drei Jahren zurückfordern. Darüber hinaus drohen Bußgelder von bis zu 25.000 Euro.

Das Umgehungsverbot beim Immobilienkauf (§ 656d BGB)

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten mit den §§ 656a bis 656d BGB neue Regeln für die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz besagt: Der Käufer darf maximal die Hälfte der Maklerprovision tragen, wenn er als Verbraucher handelt. Die Partei, die den Makler beauftragt hat, muss mindestens genauso viel zahlen wie die andere Seite.

§ 656d BGB enthält ein eigenständiges Umgehungsverbot für diese Konstellation. Die Vorschrift erfasst jede Art von vertraglicher Vereinbarung, die dazu führt, dass der Käufer mehr als die Hälfte der Provision übernimmt — unabhängig davon, wie die Vereinbarung benannt oder konstruiert ist.

Das BGH-Urteil vom März 2025 als Warnung

Wie scharf das Umgehungsverbot im Kaufrecht greift, hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24) eindrucksvoll klargestellt. Im konkreten Fall war ein Einfamilienhaus zunächst für 395.000 Euro angeboten worden — mit dem Hinweis „keine Käuferprovision". Anschließend wurde der Kaufpreis auf 370.000 Euro gesenkt. Die Differenz von 25.000 Euro sollten die Käufer als Maklerlohn direkt an die Maklerin zahlen.

Der BGH urteilte: Diese Konstruktion verstößt gegen § 656d BGB. Die Vereinbarung ist vollständig nichtig — nicht nur teilweise. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion auf die gesetzlich zulässige Hälfte kommt nicht in Betracht. Die Käufer konnten die gesamten 25.000 Euro nach § 812 Abs. 1 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.

Grauzonen: Direktzahlungen und konstitutive Maklerklauseln

Trotz der klaren Gesetzeslage gibt es Konstruktionen, die sich in einer Grauzone bewegen. Bei sogenannten Direktzahlungsvereinbarungen zahlt der Käufer einen Teil des Kaufpreises unmittelbar an den Makler als „Zahlstelle" des Verkäufers. Nach der Kommentarliteratur wird eine solche Vereinbarung nicht von § 656d BGB erfasst, sofern es sich tatsächlich um einen echten Teil des Kaufpreises handelt — und nicht um eine versteckte Provisionsabwälzung. Allerdings ist eine solche Konstruktion beurkundungsbedürftig und erhöht die Grunderwerbsteuer.

Ebenfalls unter Beobachtung stehen sogenannte konstitutive Maklerklauseln. Dabei erhält der Makler im notariellen Kaufvertrag ein eigenständiges Provisionsversprechen, das sich vom ursprünglichen Maklervertrag löst — etwa in Form eines abstrakten Schuldanerkenntnisses nach §§ 780, 781 BGB. Der BGH hat mit seinem Urteil vom 6. März 2025 jedoch klargestellt, dass auch solche Konstruktionen am Maßstab des § 656d BGB zu messen sind. Wer als Makler auf diesem Weg den Halbteilungsgrundsatz zu umgehen versucht, riskiert die vollständige Nichtigkeit der Vereinbarung.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

Achten Sie beim Immobilienkauf genau darauf, wie die Provisionsverteilung geregelt ist. Selbst wenn eine Zahlung als „Honorar", „Vermittlungsgebühr" oder als Teil des Kaufpreises getarnt wird, greift der gesetzliche Schutz. Haben Sie den Makler nicht selbst beauftragt und sollen trotzdem mehr als die Hälfte der Provision zahlen, ist die Vereinbarung unwirksam. Haben Sie bereits gezahlt, steht Ihnen möglicherweise ein Rückforderungsanspruch zu.

Wie lange können Sie Ihr Geld zurückfordern?

Ob als Mieter oder als Käufer — wenn Sie eine Provision gezahlt haben, die Ihnen nicht zustand, können Sie das Geld zurückfordern. Für den Rückforderungsanspruch gilt heute in beiden Bereichen die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Das betrifft sowohl den Anspruch nach § 5 Abs. 1 WoVermittG im Mietbereich als auch den Bereicherungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB im Kaufbereich. Falls Sie in älteren Quellen auf eine vierjährige Verjährungsfrist stoßen: Die entsprechende Sondervorschrift in § 5 Abs. 1 S. 2 WoVermittG a.F. wurde bereits im Dezember 2004 durch das Gesetz zur Anpassung von Verjährungsvorschriften aufgehoben.

Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt haben und von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben. Haben Sie also im Juli 2024 eine unzulässige Provision gezahlt, läuft die Verjährung frühestens am 31. Dezember 2027 ab. Handeln Sie rechtzeitig — wer zu lange wartet, verliert seinen Anspruch.

Was bedeutet das für Sie als Makler?

Das Umgehungsverbot betrifft Sie als Makler in Ihrer täglichen Arbeit ganz unmittelbar. Kreative Vertragskonstruktionen, um den Halbteilungsgrundsatz zu umgehen, sind nicht nur rechtlich riskant — sie können Ihre gesamte Provisionsforderung zunichtemachen. Der BGH hat deutlich gemacht: Bei einem Verstoß gegen § 656d BGB fällt die gesamte Vereinbarung weg, nicht nur der überschießende Teil. Sie stehen dann ohne jeden Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer da.

Das vertragliche Umgehungsverbot in Makler-AGB

Während die bisher beschriebenen gesetzlichen Umgehungsverbote Mieter und Käufer vor unzulässigen Provisionsabwälzungen schützen, gibt es auch ein vertragliches Umgehungsverbot, das den Makler schützt. Makler verankern solche Klauseln häufig in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Damit sichern sie sich dagegen ab, dass ihre Auftraggeber den Provisionsanspruch durch eigenmächtiges Handeln aushebeln. Typisch sind Klauseln, die es dem Auftraggeber untersagen, die vom Makler erhaltenen Informationen an Dritte weiterzugeben oder hinter dem Rücken des Maklers direkt mit dem Vertragspartner abzuschließen.

Solche vertraglichen Umgehungsverbote sind grundsätzlich zulässig, dürfen aber als AGB-Klauseln den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligen.

Zu weit gefasste Umgehungsverbote können nach § 307 BGB unwirksam sein. Das gilt etwa dann, wenn eine Klausel den Kunden unangemessen daran hindert, eigenständig nach Immobilien zu suchen oder andere Makler einzuschalten — obwohl kein qualifizierter Alleinauftrag vereinbart wurde. Grundsätzlich darf der Auftraggeber bei einem einfachen Maklervertrag auch selbst tätig werden. Nur der qualifizierte Alleinauftrag kann ihn verpflichten, selbst gefundene Interessenten an den Makler zu verweisen.

Wann wird ein vertragliches Umgehungsverbot relevant?

Stellen Sie sich vor: Ein Makler hat Ihnen als Kaufinteressent ein Objekt vorgestellt und Sie entscheiden sich, den Makler „auszuschalten" — etwa indem Sie direkt beim Verkäufer anfragen oder das Geschäft über einen Bekannten abwickeln lassen. Genau hier greift das vertragliche Umgehungsverbot. Hat der Makler die Kausalität seiner Tätigkeit für den späteren Vertragsabschluss nachgewiesen, bleibt der Provisionsanspruch bestehen — auch wenn Sie versucht haben, ihn zu umgehen.

Wer muss was beweisen?

In der Praxis scheitern viele Provisionsstreitigkeiten an der Beweislast. Der Makler muss nachweisen, dass seine Tätigkeit den Vertragsabschluss zumindest mitverursacht hat. Es reicht dabei nicht aus, dass er einmal ein Exposé verschickt hat — er muss belegen, dass der Käufer gerade durch seine Vermittlung auf die Immobilie aufmerksam wurde und es ohne seine Tätigkeit nicht zum Vertragsschluss gekommen wäre. Als Kunde sollten Sie wissen: Liegt zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsschluss zu viel Zeit oder weicht der Kaufpreis erheblich vom ursprünglichen Angebot ab, wird die Kausalität zunehmend schwerer zu beweisen. Dokumentieren Sie deshalb sorgfältig, auf welchem Weg Sie zu der Immobilie gekommen sind — das kann im Streitfall entscheidend sein.

Grenzen des vertraglichen Umgehungsverbots

Allerdings hat auch dieses Verbot seine Grenzen. Hat der Makler seine Pflichten verletzt — etwa durch mangelhafte Beratung oder das Verschweigen wesentlicher Informationen — kann der Provisionsanspruch gemäß § 654 BGB verwirkt sein. Auch ein wirksamer Widerruf des Maklervertrags kann den Provisionsanspruch entfallen lassen. Konkret bedeutet das: Wenn Sie einen Maklervertrag online, per E-Mail oder am Telefon abgeschlossen haben, handelt es sich oft um einen Fernabsatzvertrag. In diesem Fall steht Ihnen ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Hat der Makler Sie nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu ein Jahr. Nach einem wirksamen Widerruf müssen Sie keine Provision zahlen — bereits gezahlte Beträge können Sie zurückfordern.

Fazit: Schutz auf beiden Seiten

Das Umgehungsverbot im Maklerrecht ist kein einseitiges Instrument. Es schützt Mieter und Käufer vor unzulässigen Provisionsabwälzungen und sichert gleichzeitig den legitimen Provisionsanspruch des Maklers gegen Versuche, ihn auszuschalten. Wer auf der sicheren Seite sein möchte — als Makler wie als Kunde —, sollte stets auf transparente und gesetzeskonforme Vereinbarungen achten. Im Zweifel lohnt sich die Beratung durch einen auf Maklerrecht spezialisierten Rechtsanwalt.

Sehen Sie auch unter [Bestellerprinzip], [Halbteilungsgrundsatz], [Maklerprovision] und [Doppeltätigkeit].