Mietpreisbremse: Verlängerung ist verfassungsgemäß – BVerfG weist Klage ab

Was war passiert?

Eine Berliner Vermieterin und Eigentümerin mehrerer Wohnungen hatte ihre Mietwohnung im September 2015 mit einer Staffelmiete vermietet. Die im Mietvertrag vereinbarten Mietstaffelungen lagen über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete. Die Mieter klagten erfolgreich auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete und auf Feststellung einer geringeren, künftig geschuldeten Miete.

Das Amtsgericht gab den Mietern recht. Das Landgericht bestätigte dies in der Berufung – trotz eigener Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Verlängerung. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Vermieterin im Dezember 2024 ebenfalls ab und befand die gesetzlichen Regelungen für verfassungskonform.

Daraufhin wandte sich die Vermieterin mit einer Verfassungsbeschwerde an das Bundesverfassungsgericht. Sie rügte Verstöße gegen die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz sowie gegen die allgemeine Handlungsfreiheit und den Gleichheitssatz. Ihre Kernthesen: Die Mietpreisbremse sei nach ihrer Verlängerung de facto zu einem Dauerinstrument geworden, verfehle ihre Ziele und sei ihr gegenüber – gerade als auf Mieteinnahmen angewiesene Vermieterin – unzumutbar.

Was genau ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse, gesetzlich verankert in § 556d BGB, wurde 2015 eingeführt. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und legt fest: Die Miete bei Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete – also den im Mietspiegel ausgewiesenen Durchschnittswert – um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung, welche Gemeinden oder Stadtteile als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten.

In Berlin hat der Senat 2020 das gesamte Stadtgebiet für fünf Jahre als solches Gebiet ausgewiesen. Mit dem Verlängerungsgesetz von 2020 wurden die Länder ermächtigt, solche Verordnungen jeweils erneut für bis zu fünf Jahre zu erlassen – befristet zunächst bis Ende 2025. Inzwischen hat der Gesetzgeber die Mietpreisbremse mit einem weiteren Gesetz vom Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert, was allerdings nicht Gegenstand dieses Verfahrens war.

Ausnahmen gibt es: Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 bezogen und vermietet wurden, sowie Wohnungen nach umfassender Modernisierung fallen nicht unter die Bremse. Zudem darf die Vormiete – also die zuletzt im vorangegangenen Mietverhältnis gezahlte Miete – als Obergrenze herangezogen werden, wenn sie höher liegt (§ 556e BGB).

So argumentierte die Vermieterin

Die Vermieterin brachte drei zentrale Argumente vor. Erstens sei die Mietpreisbremse nachweislich ungeeignet: Sie habe weder das Mietangebot verbessert noch dazu geführt, dass Vermieter bevorzugt an einkommensschwächere Mieter vermieten. Im Gegenteil – Leerstandsquoten seien gestiegen, Wohnungen würden eher verkauft als vermietet. Zweitens fehlten wirksame Begleitmaßnahmen: Die Politik habe es versäumt, in der ursprünglichen Fünfjahresfrist ausreichend neue Wohnungen zu bauen oder andere nachhaltige Maßnahmen zu ergreifen. Eine Verlängerung unter diesen Vorzeichen sei nicht zu rechtfertigen. Drittens sei ihr Vertrauen auf das Auslaufen der Bremse schutzwürdig – schließlich sei die Mietpreisbremse von Anfang an als zeitlich begrenzte Maßnahme angekündigt worden.

Wie entschied das Bundesverfassungsgericht?

Das Gericht nahm die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an. Es sah keine hinreichende Aussicht auf Erfolg – ein klares Zeichen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Das Gericht knüpfte an seinen Beschluss vom Juli 2019 an, mit dem es die ursprüngliche Mietpreisbremse für verfassungsgemäß erklärt hatte. Daran habe sich durch die Verlängerung nichts Wesentliches geändert.

Warum ist die Verlängerung verhältnismäßig?

Das Gericht prüfte die Verlängerung am Maßstab des Übermaßverbots – also ob der Eingriff in die Eigentumsfreiheit legitimen Zielen dient, geeignet, erforderlich und angemessen ist. Das Ergebnis war eindeutig.

Legitime Ziele: Die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten verfolgt mehrere anerkannte Zwecke. Sie soll die Mietpreissteigerungen in angespannten Märkten verlangsamen, einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen vor Verdrängung aus ihren Stadtvierteln schützen und einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Mietenden und Vermietenden entgegenwirken. Das Gericht stellte klar, dass auf angespannten Märkten Vermietende faktisch erhebliche Mietsteigerungen durchsetzen können, weil es den Wohnungssuchenden an Ausweichmöglichkeiten fehlt. Solche Lagegewinne genießen keinen besonderen Eigentumsschutz.

Geeignetheit: Dass viele Vermieter die gesetzliche Obergrenze schlicht ignorieren, stellt die Eignung nicht in Frage. Die Mietpreisbremse trägt nach Ansicht des Gerichts jedenfalls zur Verlangsamung der Mietdynamik bei und schafft die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter. Auch die von der Vermieterin behaupteten negativen Effekte – etwa ein Rückgang des Wohnungsangebots – seien nicht hinreichend belegt.

Erforderlichkeit: Zwar kämen Alternativen wie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder höheres Wohngeld in Betracht. Diese seien aber mit einer stärkeren Belastung der Allgemeinheit verbunden und nicht eindeutig als mildere, gleich wirksame Mittel einzuordnen.

Angemessenheit: Das Gericht stellte klar, dass Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz nicht die bestmögliche Nutzung des Eigentums schützt. Die Eigentumsgarantie gibt keinen Anspruch auf maximalen Gewinn. Da sich die Regulierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und einen zehnprozentigen Aufschlag erlaubt, sichert sie die Wirtschaftlichkeit der Vermietung grundsätzlich ab. Eine dauerhafte Verlustzone sei nicht erkennbar.

Mietspiegel, Marktmiete und die wachsende Schere

Einen weiteren Aspekt, den das Gericht ausdrücklich diskutiert, sollten Vermieter kennen: Parallel zur Verlängerung der Mietpreisbremse hat der Gesetzgeber den Betrachtungszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB von vier auf sechs Jahre verlängert. Das bedeutet: In die Berechnung fließen nun mehr ältere Mietverträge ein, was den ausgewiesenen Mietspiegel dämpft. Zugleich fließen zunehmend auch Verträge ein, die bereits selbst unter dem Einfluss der Mietpreisbremse geschlossen wurden – also keine unregulierten Marktmieten mehr widerspiegeln.

Das Gericht erkennt diese wachsende Schere zwischen Mietspiegel und tatsächlicher Marktmiete durchaus an. Es hält sie aber durch den erlaubten zehnprozentigen Aufschlag bei Wiedervermietung für ausreichend kompensiert. Und es betont einen grundsätzlichen Punkt: Der Mietspiegel muss den unregulierten Markt gar nicht abbilden. Er ist bewusst eine „gesetzgeberisch überformte Marktmiete" – also ein normativer Maßstab, der Preisspitzen abschneiden soll, nicht ein bloßer Durchschnittswert des Marktgeschehens.

Damit bürstete das Gericht auch das Argument der Vermieterin ab, die Berliner Mietspiegel seien „unwissenschaftlich" und gäben die tatsächlich erzielbaren Mieten nicht korrekt wieder. Ob ein Mietspiegel den unregulierten Markt präzise abbildet, ist aus verfassungsrechtlicher Sicht ohne Belang – es geht nicht um Marktabbildung, sondern um eine sachgerechte Grenzziehung.

„Von der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums ist nicht umfasst, den Markt in voller Höhe ausschöpfen zu können."

Was gilt für Staffelmieten?

Ein besonderer Streitpunkt war die Frage, ob die Verlängerung auch für Staffelmieten gilt, die noch während der Geltung einer Mietenbegrenzungsverordnung vereinbart wurden, deren erhöhte Staffeln aber erst zu einem Zeitpunkt fällig werden, zu dem die Verordnung durch eine neue Verordnung fortgilt. Das Gericht bejahte dies.

Technisch handelt es sich dabei um eine sogenannte unechte Rückwirkung: Die neue Regelung greift nicht in bereits vollständig abgeschlossene Sachverhalte ein, sondern wirkt auf einen noch laufenden Sachverhalt – das bestehende Mietverhältnis – für die Zukunft ein. Eine solche unechte Rückwirkung ist verfassungsrechtlich zulässig, wenn sie verhältnismäßig ist. Das Gericht bejahte auch das. Hätte man diese Staffelmieten von der Verlängerung ausgenommen, wäre mit dem Auslaufen der ersten Verordnung ein schlagartiger Anstieg der Bestandsmieten eingetreten – genau das, was die Mietpreisbremse verhindern soll.

Kein Vertrauensschutz trotz ursprünglicher Befristung?

Dieser Punkt trifft viele Vermieter besonders. Wer im Vertrauen auf das Ende der Mietpreisbremse Staffelmietverträge geschlossen hat, muss jetzt die Kröte schlucken: Das Gericht erkannte kein schutzwürdiges Vertrauen auf das endgültige Auslaufen der Regelung. Schon der Gesetzgeber hatte 2015 betont, die Mietpreisbremse sei als Instrument solange erforderlich, wie langfristig wohnungsmarktentspannende Maßnahmen noch keine Wirkung entfalten könnten. Das Auslaufen nach fünf Jahren war also keine sichere Zusage, sondern eine vorläufige Befristung unter Vorbehalt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie die Mietpreisbremse bei jeder Neuvermietung ernst nehmen. Die Hoffnung, die Regelung werde bald wegfallen, ist keine verlässliche Grundlage für Ihre Mietpreiskalkulation. Das gilt erst recht, nachdem der Gesetzgeber die Bremse inzwischen sogar bis Ende 2029 verlängert hat. Prüfen Sie bei jeder Neuvermietung, ob Ihr Objekt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Holen Sie sich die aktuelle Rechtsverordnung Ihres Bundeslandes. Falls die Vormiete oder eine durchgeführte Modernisierung einen höheren Ansatz rechtfertigt, nutzen Sie diese Ausnahmen – aber nur auf solider rechtlicher Grundlage.

Als Mieter stärkt diese Entscheidung Ihre Position. Falls Sie den Verdacht haben, dass Ihre Anfangsmiete die zulässige Grenze übersteigt, können Sie zunächst vom Vermieter eine Auskunft über etwaige Ausnahmen verlangen. Erhalten Sie keine zufriedenstellende Antwort, können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern – allerdings nur für Mietzahlungen, die nach Ihrer qualifizierten Rüge fällig geworden sind. Auch hier gilt: Handeln Sie schriftlich und dokumentieren Sie alles sorgfältig.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Verlängerung der Mietpreisbremse durch das Gesetz vom März 2020 ist verfassungsgemäß und verletzt nicht die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG.
• Art. 14 GG schützt nicht die maximal mögliche Mietrendite, sondern nur die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Eigentums im Grundsatz.
• Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmieten, die bereits vor der Verlängerung vereinbart, aber erst danach fällig wurden.
• Aus der ursprünglichen Befristung auf fünf Jahre lässt sich kein schutzwürdiges Vertrauen auf das endgültige Auslaufen der Regelung ableiten.
• Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt müssen bei Neuvermietung regelmäßig prüfen, ob und in welcher Höhe Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten.

Quelle: BVerfG, Beschluss vom 08.01.2026, Az. 1 BvR 183/25