Aufzug / Fahrstuhl

Der Aufzug gehört der Gemeinschaft

Ein vorhandener Aufzug ist im Wohnungseigentumsrecht zwingend Gemeinschaftseigentum. Er gehört also nicht einem einzelnen Eigentümer, sondern der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer. Das gilt unabhängig davon, ob der Fahrstuhl von Anfang an eingeplant war oder nachträglich eingebaut wurde. Daraus folgt: Grundsätzlich darf jeder Eigentümer den Aufzug nutzen, und grundsätzlich müssen sich auch alle an den Kosten beteiligen. Wie stark der Einzelne tatsächlich zur Kasse gebeten wird, hängt allerdings von der Gemeinschaftsordnung und möglichen Beschlüssen der Eigentümerversammlung ab.

Was die WEG-Reform 2020 verändert hat

Seit dem 1. Dezember 2020 gelten durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) deutlich großzügigere Regeln für bauliche Veränderungen – und damit auch für den nachträglichen Einbau eines Aufzugs. Das alte Recht verlangte in vielen Fällen die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer. Heute genügt für den Beschluss über den Einbau eines Fahrstuhls eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 Abs. 1 WEG. Noch weitreichender ist § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Damit haben Sie als Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen individuellen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft den Einbau eines Aufzugs gestattet.

Auch energetische Modernisierung kann ein Argument sein

Weniger bekannt, aber ebenfalls relevant: § 20 Abs. 3 WEG privilegiert bauliche Veränderungen, die der energetischen Modernisierung dienen. Steht in Ihrer Anlage ein veralteter, energiefressender Aufzug, kann der Austausch gegen ein energieeffizienteres Modell unter diesen privilegierten Zweck fallen. Das erleichtert die Beschlussfassung, weil auch hier ein besonderer gesetzlicher Duldungsanspruch greifen kann.

Anspruch auf einen Aufzug – und seine Grenzen

Rechnen Sie allerdings nicht damit, dass ein Fahrstuhleinbau immer durchgeht. Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22) klargestellt, dass eine privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 WEG zwar regelmäßig als „angemessen" gilt. Die Angemessenheit kann aber ausnahmsweise verneint werden, wenn die Nachteile für die übrigen Eigentümer bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zum Zweck der Maßnahme stehen.

Davon zu unterscheiden ist die Veränderungssperre nach § 20 Abs. 4 WEG: Danach dürfen bauliche Veränderungen weder beschlossen noch verlangt werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen einzelnen Eigentümer unbillig benachteiligen. Für Sie als Eigentümer bedeutet das zweierlei Schranken: Eine Maßnahme kann „unangemessen" sein, wenn sie etwa massive brandschutzrechtliche Probleme aufwirft oder den Fluchtweg im Treppenhaus unzumutbar verengt. Sie benachteiligt einen Eigentümer darüber hinaus „unbillig", wenn dieser durch den Einbau besonders hart getroffen wird – etwa weil ein Außenaufzug direkt vor seinem Wohnzimmerfenster errichtet werden soll und die Aussicht massiv beeinträchtigt.

Wer bezahlt den Einbau?

Bei der Kostenverteilung kommt es darauf an, wer den Aufzug beschlossen hat und wer ihn nutzt. Wird der Fahrstuhl als gemeinschaftliche Maßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen und stimmt eine doppelt qualifizierte Mehrheit zu (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren), tragen alle Eigentümer die Einbaukosten nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel.

Wird der Einbau dagegen nur von einzelnen Eigentümern verlangt und von der Mehrheit lediglich gestattet, sieht § 21 Abs. 1 WEG vor, dass ausschließlich die verlangenden Eigentümer die Kosten tragen. Im Gegenzug dürfen auch nur sie den Aufzug nutzen. Andere Eigentümer können sich aber später „einkaufen" und gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs ebenfalls Zugang zum Fahrstuhl erhalten.

Laufende Kosten – Betrieb, Wartung und Instandhaltung

Neben den Einbaukosten fallen für einen Aufzug erhebliche laufende Kosten an. Dazu gehören der Betriebsstrom, die regelmäßige Wartung durch eine Fachfirma, die Reinigung der Kabine und des Schachtbereichs, die Notrufbereitschaft sowie die gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsprüfungen. Nach der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) muss eine zugelassene Überwachungsstelle wie der TÜV mindestens alle zwei Jahre eine Hauptprüfung vornehmen. Dazwischen ist jährlich eine Zwischenprüfung fällig.

Die Verteilung dieser Kosten richtet sich nach § 16 Abs. 2 WEG: Grundsätzlich zahlt jeder Eigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebskosten aber per einfachem Mehrheitsbeschluss ändern – etwa nach tatsächlicher Nutzung oder nach Stockwerk.

Müssen Erdgeschoss-Eigentümer mitzahlen?

Das ist einer der häufigsten Streitpunkte. Die Antwort lautet: grundsätzlich ja. Ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung müssen alle Eigentümer die Aufzugskosten anteilig tragen, unabhängig davon, ob sie den Fahrstuhl tatsächlich nutzen. Die bloße Möglichkeit der Nutzung reicht aus.

Allerdings kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Eigentümer im Erdgeschoss ausdrücklich von den Aufzugskosten befreien. Die Rechtsprechung bestätigt dies (vgl. OLG Celle, NZM 2007, 217): Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass Kosten technischer Anlagen nur von denjenigen zu tragen sind, denen die Anlage zugutekommt, und fährt der Aufzug nicht in den Keller, können Erdgeschoss-Eigentümer von den Aufzugskosten befreit sein.

Wichtig: Eine solche Befreiung erfordert eine eindeutige Bestimmung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Eine bloße stillschweigende Übung – etwa weil das Erdgeschoss jahrelang keine Aufzugskosten gezahlt hat – reicht dafür nicht aus.

Aufzugskosten und Ihre Mieter

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, dürfen Sie die umlagefähigen Betriebskosten des Aufzugs nach § 2 Nr. 7 BetrKV auf Ihre Mieter umlegen – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht dies vor. Auch Mieter im Erdgeschoss müssen sich grundsätzlich an den Aufzugskosten beteiligen. Der BGH hat dies ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 20.9.2006, Az. VIII ZR 103/06): Die bloße Möglichkeit, den Aufzug zu nutzen, reicht aus. Dass ein Erdgeschoss-Mieter den Fahrstuhl praktisch nie benutzt, ändert daran nichts. Nur wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Befreiung von den Aufzugskosten vorsieht, entfällt die Beteiligung.

Vollwartungsvertrag – eine Kostenfalle?

Viele Eigentümergemeinschaften schließen für den Aufzug einen sogenannten Vollwartungsvertrag ab. Dieser umfasst neben der regelmäßigen Wartung auch Reparaturen und den Austausch defekter Teile. Das klingt komfortabel, birgt aber eine Stolperfalle: Die Kosten müssen aufgesplittet werden, denn Reparatur- und Instandsetzungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten.

Aus WEG-Sicht hat diese Unterscheidung handfeste Konsequenzen für die Beschlusskompetenzen: Den Wartungsanteil der Kosten kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit nach § 16 Abs. 3 WEG neu verteilen. Für eine Änderung der Verteilung des Instandsetzungsanteils brauchen Sie dagegen eine doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 16 Abs. 4 WEG – und selbst dann ist nur eine Regelung im Einzelfall möglich, kein genereller neuer Schlüssel. Achten Sie also darauf, dass Ihr Verwalter bei der Jahresabrechnung sauber zwischen Wartung und Instandsetzung trennt.

Stilllegung eines Aufzugs – drei Szenarien

Manchmal beschließt eine Gemeinschaft, einen defekten Aufzug nicht zu reparieren. Die rechtliche Bewertung hängt davon ab, welche Art der Stilllegung vorliegt.

Bei einer faktischen Stilllegung – also dem schlichten Unterlassen der Instandsetzung – kann ein Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht der Gemeinschaft vorliegen. Einzelne Eigentümer können dann auf Instandsetzung klagen, sofern die ordnungsmäßige Verwaltung eine Reparatur gebietet.

Eine beschlussmäßige Stilllegung durch die Eigentümerversammlung kann sogar nichtig sein, wenn sie die ordnungsmäßige Verwaltung verletzt. Das gilt insbesondere dann, wenn durch die Stilllegung die Nutzung des Sondereigentums dauerhaft erheblich beeinträchtigt wird – etwa in einer Anlage für betreutes Wohnen, wo der Aufzug zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört (vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2021, Az. V ZR 225/20).

Schließlich gibt es die öffentlich-rechtliche Stilllegung: Stellt die Bauaufsichtsbehörde schwerwiegende Sicherheitsmängel fest, kann sie den Betrieb des Aufzugs per Ordnungsverfügung untersagen. In diesem Fall hat die Gemeinschaft keine Wahl, sondern muss entweder reparieren oder die Stilllegung hinnehmen.

Tipp: Bevor Sie als Eigentümer einer Stilllegung zustimmen, lassen Sie prüfen, ob damit nicht in den Kernbereich Ihres Wohnungseigentums eingegriffen wird. Das gilt besonders, wenn Sie oder Ihre Mieter auf den Aufzug angewiesen sind.

Brandschutz und Baugenehmigung

Der Einbau eines Aufzugs ist kein Heimwerkerprojekt. Er erfordert in der Regel eine Baugenehmigung und muss die brandschutzrechtlichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes einhalten. Üblicherweise ist ein eigener Aufzugsschacht erforderlich, um die Brandausbreitung zu verhindern. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommen zusätzliche Auflagen der Denkmalschutzbehörde hinzu.

Gut zu wissen: Die meisten Landesbauordnungen schreiben bei Gebäuden über 13 Meter Höhe ohnehin den Einbau eines Aufzugs vor, der Rollstühle und Krankentragen aufnehmen kann. In solchen Gebäuden gehört der Fahrstuhl also nicht nur zum Komfort, sondern zur gesetzlichen Pflicht. Aus Verwaltersicht bedeutet das: Vor einer Beschlussfassung über den Aufzugseinbau sollte zwingend die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens geprüft werden. Wer hier Abkürzungen nimmt, riskiert einen anfechtbaren oder sogar nichtigen Beschluss.

Was Sie als Eigentümer beachten sollten

Ein Aufzug steigert den Wohnkomfort und den Wert der Immobilie erheblich. Gleichzeitig bringt er laufende Kosten und Verwaltungsaufwand mit sich. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung auf Regelungen zur Kostenverteilung, lassen Sie sich vor einem Einbaubeschluss zu Brandschutz und Baugenehmigung beraten, und achten Sie bei der Jahresabrechnung auf eine korrekte Trennung von Betriebs- und Reparaturkosten. Haben Sie keine Hemmungen, bei Unklarheiten einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen – gerade beim Thema Aufzug kann sich das schnell lohnen.

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